Les loyers impayés dans le cadre d’un bail commercial

C’est la source la plus importante de contentieux en bail commercial : le locataire cesse de payer le montant du loyer et des charges. Cette situation est souvent constitutive d’un préjudice très important pour le bailleur qui, de son côté, est généralement tenu par ses propres obligations, comme celle de payer son crédit bancaire.

Il est donc conseillé au bailleur d’agir le plus rapidement possible en cas d’impayés de son locataire.

Comment expulser un locataire qui ne paye pas son loyer ? Quelle est la procédure à suivre quand le locataire ne respecte pas les termes du bail commercial ?

Vous trouverez ci-dessous nos conseils pratiques en cas d’impayés par le preneur, pouvant aller jusqu’à l’expulsion du locataire qui ne paye pas son loyer.

C’est la première étape obligatoire en cas d’impayé du bail par le locataire : le bailleur doit mettre le locataire en demeure de payer le loyer, en lui enjoignant de payer les arriérés locatifs.

C’est une étape obligatoire lorsque le bailleur ne respecte pas les termes du bail. La lettre de mise en demeure devra être suffisamment ferme pour être efficace. Il est notamment recommandé d’envoyer une lettre d’avocat au locataire qui ne paye pas son loyer.
Quoi qu’il en soit, l’envoi d’une mise en demeure est obligatoire, conformément à l’article 1225 du Code civil, pour établir le manquement du locataire à ses obligations. Il est nécessaire de l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Notez qu’il peut être possible d’envoyer également la lettre recommandée par mail, mais à condition de la doubler par l’envoi d’un recommandé en parallèle. À défaut, vous n’aurez pas la preuve du manquement commis par le locataire.

Si la lettre recommandée ne suffit pas et que le locataire persiste à ne pas régler le loyer et les charges, il sera nécessaire de lui délivrer un commandement de payer, par huissier de justice. C’est là encore une étape obligatoire et vous ne pourrez pas saisir le Juge et espérer expulser le locataire qui ne paye pas son loyer, sans avoir au préalable délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Qu’est-ce que la clause résolutoire ? C’est la clause qui prévoit qu’il sera mis fin au bail automatiquement en cas de manquement par le locataire à ses obligations. C’est une clause de style, présente dans pratiquement tous les baux commerciaux. Toutefois cette clause ne peut produire effet qu’un mois après l’envoi d’un commandement de payer resté sans effet, comme rappelé par l’article L. 145-41 du Code de commerce.

Passé le délai d’un mois, si le locataire ne met pas fin aux inexécutions constatées et ne paye pas le loyer, le bailleur pourra alors lancer une action en référé devant le Président du tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial.

C’est l’étape ultime si le locataire ne paye pas son loyer : le bailleur devra l’assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire, pour solliciter sa condamnation à payer le montant des arriérés locatifs. C’est là que le bailleur pourra demander l’expulsion du locataire.
Le référé est une procédure accélérée, orale, devant le tribunal judiciaire (même si elle dure généralement plusieurs semaines, environ deux à trois mois, c’est pratiquement un an de moins qu’une procédure au fond…).

Notez que les parties doivent obligatoirement être représentées par un avocat devant le tribunal judiciaire, y compris en référé, du moins pour toute demande excédant 10.000 euros. La procédure en référé est initiée par voie d’assignation, délivrée par huissier.

C’est le tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial qui est compétent ; et attention à ne pas saisir par erreur le tribunal de commerce : bien qu’il s’agisse d’un litige impliquant un commerçant, le tribunal judiciaire a une compétence exclusive en matière de bail commercial.

L’assignation devra comporter un certain nombre de mentions obligatoires, telles que l’identité des parties, le lieu, la date et le jour de l’audience, etc. Il conviendra également de communiquer à l’adversaire les pièces au soutien de la demande.

D’une manière générale, il est recommandé de demander l’assistance d’un avocat spécialisé en bail commercial pour demander l’expulsion du locataire qui ne paye pas ses loyers.

Une fois la décision de justice obtenue, il conviendra de la faire exécuter. Là encore, il faudra passer par un huissier de justice.

Notez que le locataire sera en droit de solliciter des délais de grâce. Devant le Juge, le locataire pourra notamment demander jusqu’à deux ans de délai pour payer la dette locative. En revanche, il n’existe pas de trêve hivernale en matière de bail commercial comparable à ce qui existe pour les baux d’habitation.

Que se passe-t-il si le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé par le Juge en cas de délais ? Le bailleur pourra alors l’expulser immédiatement, en demandant à l’huissier de justice de constater la déchéance du terme. Nul besoin donc de reprendre la procédure à zéro.

Bien qu’il s’agisse d’une procédure de référé (en principe une procédure accélérée) les démarches pour obtenir l’expulsion d’un locataire qui ne paye pas son loyer et le recouvrement de la dette locative, peuvent prendre du temps. Ne serait-ce que parce que le bailleur doit suivre des étapes obligatoires : mise en demeure préalable, commandement de payer visant la clause résolutoire, assignation, etc. En outre, la procédure elle-même peut être jalonnée de difficultés : soit parce que le locataire sollicite un renvoi, soit parce que le Juge lui octroie des délais de grâce (pouvant aller jusqu’à deux ans).

Dans ces conditions, nous recommandons fortement au bailleur d’initier une saisie conservatoire.

Une saisie conservatoire est une mesure d’exécution forcée qui peut être diligentée par un créancier, avant d’avoir obtenu un titre exécutoire. En principe, une autorisation judiciaire est requise pour initier une saisie conservatoire.

Toutefois, par exception, l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le bailleur peut se passer d’une autorisation judiciaire pour initier une saisie conservatoire, s’agissant d’un contrat de bail.
C’est donc une manière efficace d’obtenir un recouvrement immédiat des arriérés de loyer, à condition naturellement que le locataire soit solvable.

Attention : notez qu’en cas de saisie conservatoire, l’huissier de justice n’est pas autorisé à consulter le fichier FICOBA pour connaître les comptes bancaires du débiteur, contrairement à ce qu’il peut faire lorsqu’il dispose d’une décision de justice.

En conséquence, il est recommandé au bailleur d’obtenir un RIB bancaire de son locataire lorsqu’il signe le bail commercial, qui sera utile en cas de contentieux pour obtenir le recouvrement du loyer impayé.