L’obligation de délivrance des locaux dans le bail commercial 

En matière de baux commerciaux, l’obligation essentielle du bailleur une fois le contrat signé, est la délivrance du local à louer au preneur.  En effet, l’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. En cas de manquement à l’obligation de délivrance, le bailleur encourt des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail à son tort.

Il s’agit d’une délivrance matérielle et d’une délivrance juridique.

La délivrance matérielle du local loué, est le fait pour le bailleur de mettre à la disposition du locataire, le local loué ainsi que ses accessoires, tels que les caves et les greniers etc. Cette délivrance se matérialise généralement par la remise des clés du local au locataire. Le bailleur déroge à cette obligation de délivrance matérielle à chaque fois que les locaux loués ne permettent au locataire d’exercer son activité, conformément à destination du bail commercial.

La délivrance juridique quant à elle, consiste pour le bailleur à veiller à ce que les règles d’origine légale ou conventionnelle liées au bail n’empêchent pas le locataire d’exercer son activité. Dans cette logique, le bailleur doit s’assurer que l’activité prévue au bail commercial ne va pas à l’encontre de règlements administratifs et que l’activité ne viole pas éventuellement les règles de copropriété.

Le bailleur et le locataire ne peuvent pas établir une clause contractuelle permettant au bailleur d’échapper à son obligation de délivrance de la chose louée. Cependant, le bailleur n’est pas obligé d’effectuer lui-même les travaux d’aménagement du local. Dans la pratique, de nombreux contrats sont constitués de clauses qui prévoient que les charges liées à l’aménagement du locataire dans les locaux incombent à ce dernier.

La délivrance des locaux par le bailleur est conditionnée par la remise d’un bien en bon état, c’est-à-dire que le bailleur doit remettre au locataire des locaux en bon état de réparation.  Toutefois, les parties peuvent déroger à ce principe en introduisant dans le contrat de bail une clause selon laquelle le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent, ce qui peut être risqué car en cas de litige ces clauses sont interprétées de façon stricte par les juridictions.

En matière de bail commercial, l’état des lieux est un document très important car il permet de fixer à une date donnée et de manière contradictoire l’état du local loué.

En effet, lors de la remise des clés, c’est-à-dire au moment de la délivrance du local par le bailleur, l’état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. L’état des lieux est ensuite joint au bail et permet au bailleur de vérifier au départ du locataire, l’existence de dégradation affectant les locaux loués. De plus, lorsque le preneur a été autorisé à modifier les locaux, l’état des lieux permettra de savoir si les travaux faits par le locataire correspondent à ceux qui ont été conventionnés.

En outre, l’état des lieux est un document important car il permet de définir et dater l’état dans lequel se trouvait le local au moment de sa délivrance par le bailleur.

Les sanctions du non-respect de l’obligation de délivrance sont multiples. Il peut s’agir d’une action en exécution forcée, obligeant le bailleur à délivrer les lieux en bon état ; d’une action en exception d’inexécution permettant au locataire de se libérer de son obligation de payer le loyer jusqu’à la délivrance du local par le bailleur ; d’une action en résiliation du bail commercial ou encore d’une demande de dommages et intérêts.

Dans cette procédure la preuve de la délivrance est à la charge du bailleur qui doit être en mesure de prouver qu’il a libéré les locaux en bon état de réparation.