Les conséquences de la durée du bail commercial

Le bail commercial est un contrat permettant au preneur, qui peut être un artisan, un commerçant ou un industriel, de louer un local auprès d’un bailleur pour y exercer son activité. Le bail commercial apparaît ainsi comme un des éléments indispensables à l’exercice de l’activité commerciale, car il encadre les relations et les rapports entre le preneur et le bailleur et matérialise un engagement des deux parties pour une durée souvent longue.
En effet, comme on va le voir, la durée de principe du bail commercial est de 9 ans. Sauf exception, il n’est pas possible de prévoir une durée plus courte.
Il est en revanche possible d’envisager une durée plus longue du bail commercial : toutefois, en ce cas, attention aux conséquences notamment pour le preneur.

Sur la forme, la signature d’un bail commercial n’est soumise à aucune formalité particulière. Toutefois, pour des raisons de preuve et de sécurité, il est généralement conseillé de conclure par écrit le bail commercial, ce qui n’exclut pas l’existence et la possibilité du recours au bail commercial conclu par voie orale.

Sur le fond, le bail commercial se doit obligatoirement de contenir certaines informations comme celles relatives aux identités de parties, au montant des loyers et des charges, à sa durée ou encore au mode de résiliation.

Parmi les éléments constitutifs du bail commercial, la durée apparaît comme une donnée essentielle, car elle permet de déterminer la période de temps au cours de laquelle les droits et les obligations des parties sont en vigueur.

Pour assurer une certaine stabilité et tranquillité du preneur dans la jouissance du local qu’il loue, la loi, en l’article L145-4 du Code de commerce, fixe à 9 ans la durée de principe du bail commercial.

Durant cette période de 9 ans il est donné au preneur la possibilité de mettre fin au bail par échéance triennale, c’est-à-dire au bout de tous les 3 ans, en donnant congé au bailleur dans un délai de six mois avant la fin de la période triennale ou la fin du bail. Ce qui a d’ailleurs valu au bail commercial l’appellation de “ bail 3-6-9”, car il permet au preneur de mettre fin au bail au bout de la troisième, sixième ou neuvième année.

Le délai des 9 ans commence à courir à la date stipulée par les parties dans le bail ou alors, il est déterminé par l’analyse des faits et comportements des parties.

La détermination de la date à laquelle le bail a commencé à courir représente un enjeu capital, car elle permet d’établir avec précision la date de fin du bail commercial et l’ensemble des échéances à venir : révision triennale, date de renouvellement du bail, possibilité de résiliation triennale, révision et fixation des loyers, que ce soit tous les trois ans ou bien en vertu d’une éventuelle clause d’échelle mobile.

L’alinéa 1 de l’article L145-4 du Code de commerce ne prévoit pas une durée maximum du bail commercial, elle fixe juste le minimum à 9 ans.

Dans cette logique, le preneur et le bailleur sont libres de fixer la durée de leur bail à partir du moment où cette période est supérieure aux 9 ans établis par la loi.

Il est possible de prévoir une durée de bail commercial qui soit supérieure à 9 ans.

Toutefois, attention  : ce choix peut s’avérer dangereux pour le preneur dans la mesure où une durée supérieure à 9 ans autorise les parties à écarter dans le bail les règles de plafonnement relatives aux augmentations de loyer. En effet, on rappellera que les règles de plafonnement relatives aux augmentations du loyer permettent de limiter ou plafonner l’augmentation du loyer des baux commerciaux dans la limite des 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Ce principe a été introduit par la loi Pinel du 18 juin 2014 et permet de protéger le preneur contre une augmentation exagérée du montant du loyer de son local d’autant plus qu’il ne peut résilier à n’importe quel moment le bail commercial sans risquer de devoir payer des indemnités au bailleur.
En cas de bail commercial dont la durée excède les 9 ans, les règles de plafonnement relatives aux augmentations ne sont pas applicables lors du renouvellement de l’échéance.

Par conséquent, au renouvellement du loyer, ce dernier ne sera pas plafonné permettant ainsi au bailleur d’en fixer comme il le souhaite le montant.
Si la non-application des règles de plafonnement relatives aux augmentations du loyer semble injuste vis-à-vis du preneur, elle est totalement justifiée pour le bailleur dans la mesure où avec le temps et en fonction des évolutions économiques et sociales, la valeur des biens d’une manière générale et plus particulièrement des biens immobiliers.

C’est pourquoi une immobilisation du bien sur une période longue est censée être compensée par la possibilité offerte au bailleur d’augmenter le loyer d’une manière plus forte, si le bail excède les 9 ans.
Il convenait donc de permettre au bailleur de louer son bien au juste prix. Dans le cas où la durée du bail commercial excède 12 ans, il est obligatoire que ce bail soit rédigé par un notaire et conservé au bureau des hypothèques pour pouvoir par la suite opposer aux tiers.

Comme nous l’avons mentionné plus haut, l’article L145-4 du code de commerce fixe à 9 ans la durée du bail commercial. Mais compte tenu de la complexité et des réalités propres au monde des affaires et dans le souci de mieux correspondre aux besoins et aux attentes des commerçants, artisans et industriels qui dans des cas particuliers n’ont pas nécessairement besoin d’un local pour une durée aussi longue que les 9 ans établis par la loi précitée, l’article L 145-5 du Code de commerce permet aux parties de conclure un bail commercial de courte durée à condition que cette dernière ne soit pas supérieure à 3 ans. Ce bail commercial de courte durée porte le nom de “Bail dérogatoire” en raison du fait qu’il déroge au principe de base fixant la durée du bail commercial à 9 ans.

Nombreux sont ceux qui confondent le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire. Il faut donc rappeler que la convention d’occupation précaire porte sur une durée indéterminée et fait suite à des circonstances exceptionnelles et qui échappent à la volonté des parties. Considéré comme un contrat à durée déterminée, les effets du bail dérogatoire prennent automatiquement fin, et de plein droit à la date fixée par le bailleur et le preneur. Il n’est pas nécessaire ou obligatoire pour le preneur de donner congé au preneur pour que la fin du bail soit effective. À la suite de la fin du délai de 3 ans, il est formellement interdit de reconduire le même bail dérogatoire entre les mêmes parties et pour le même local.

En cas de non-respect de cette interdiction, le bail signé sera considéré comme bail commercial classique et se verra appliquer les obligations qui en découlent. Une fois la durée expirée, l’extinction de la durée du bail commercial n’intervient pas de plein droit. Les effets ne cessent que si le preneur a donné congé au bailleur 6 mois à l’avance. À défaut d’un congé ou d’une demande de renouvellement du bail commercial par le preneur, le bail commercial à condition qu’il soit écrit est tacitement reconduit.

Qu’elle soit supérieure, inférieure ou égale à 9 ans, la durée constitue un élément important dans la constitution d’un contrat de bail. Elle constitue une variante essentielle et stratégique à la fois pour le preneur et pour le bailleur. Il convient donc de s’interroger préalablement sur la pertinence du choix de la durée pour garantir la jouissance la plus paisible dans l’utilisation du local commercial.