Les contentieux liés au bail commercial ?

Le Bail commercial est un contrat entre deux personnes dont les intérêts peuvent, dans une certaine mesure, se trouver en conflit.

  • D’un côté, le propriétaire du local, le bailleur  : ce dernier a généralement acquis le local dans le but de réaliser un investissement immobilier, en se constituant un revenu foncier grâce aux loyers locatifs.
  • D’un autre côté, le locataire, qui utilise le local à des fins professionnelles, c’est-à-dire dans le but d’y exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle, éventuellement libérale  : dans tous les cas, le local constitue essentiellement l’outil de travail de l’exploitant et donc une charge que ce dernier va chercher à optimiser, minimiser.

Le bailleur souhaite maximiser ses revenus, quand l’exploitant cherche à minimiser ses charges, c’est logique. Et cette situation va nécessairement être régulièrement source de conflit entre bailleur et locataire, de litige entre preneur et propriétaire des murs.

Il est vrai – et la crise du Covid-19 l’a mis en lumière – que tous les bailleurs n’ont pas le même statut. Comme il a souvent été répété pendant la crise du coronavirus, lorsqu’il s’agissait de négocier les loyers dus pendant le confinement et le couvre-feu entre bailleurs et locataires, la situation n’est pas la même selon que le bailleur est un « petit bailleur », une SCI familiale dont les revenus fonciers sont essentiellement des compléments de retraite par exemple, et un « gros bailleur », société foncière dont les revenus constituent essentiellement un produit financier.

Il n’en reste pas moins que cette situation antagoniste entre le bailleur, soucieux de son investissement financier et le locataire, souhaitant minimiser ses charges d’exploitation, peut facilement dégénérer en procès.

Ceci est d’autant plus vrai qu’en principe, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail commercial sans avoir à payer une indemnité d’éviction à son locataire, c’est-à-dire l’indemniser pour la perte de son fonds de commerce. Généralement, l’indemnité d’éviction est calculée d’après un pourcentage du chiffre d’affaires (selon un barème qui dépend de l’activité). Clairement, son montant est généralement très important et dissuasif pour le bailleur.

Dans ces conditions, il peut être tentant pour le bailleur d’invoquer un manquement de son locataire au bail, une inexécution du bail commercial, pour tenter d’éviter d’avoir à payer cette indemnité d’éviction tout en mettant fin au bail commercial. Bref, les situations pouvant être source de tension entre bailleur et locataire et source de contentieux au bail commercial ne manquent pas.

Les litiges habituels

Parmi les litiges habituellement liés au bail commercial, on retrouve généralement les situations suivantes  :

  • Inexécution du bail commercial par le locataire  : c’est la source majeure de contentieux entre le bailleur et le locataire. Généralement, le bailleur tentera d’invoquer toute sorte de manquement au bail  : par exemple un défaut d’assurance de son locataire, l’exercice d’une activité ou de travaux non autorisés, et bien sûr, un défaut de paiement du loyer ou des charges, source numéro 1 de contentieux entre bailleur et locataire.

  • La question des travaux exécutés par le locataire  : ce dernier réalise le plus souvent des installations importantes lorsqu’il emménage dans le local. Or il peut arriver que le bailleur considère que ces travaux ne soient pas autorisés par le bail, parce qu’ils constitueraient un trouble anormal de voisinage par exemple, ou permettraient l’exécution d’une activité non autorisée par le bail ou la copropriété (comme l’installation d’une extraction « sauvage » par exemple)  ;

  • La cession du droit au bail, peut également rapidement dégénérée et devenir source de contentieux. En principe, toute cession du bail commercial doit être autorisée par le bailleur, sauf dans l’hypothèse d’une cession du fonds de commerce. Il peut arriver que pour tenter de contourner l’accord du bailleur, le locataire tente de déguiser une cession de droit au bail en cession de fonds de commerce. C’est là encore une source de litiges, contentieux au sein du bail commercial.

  • La répartition des charges locatives constitue également une clause sensible entre bailleur et locataire.  Pour rappel, depuis la loi Pinel, la répartition des charges entre bailleur et locataire ne peut plus se faire librement dans le contrat, un certain nombre de dispositions d’ordre public venant s’appliquer. Or il arrive souvent que pour tenter de maximiser ses revenus fonciers, le bailleur tente d’imputer à son locataire des charges qui ne sont pas légalement récupérables, comme les grosses réparations de l’article 606 du Code civil. Là encore, cette situation est source de litiges, susceptible de générer un contentieux au sein du bail commercial.

On trouve également d’autres sources de contentieux aux étapes clés de l’exécution du bail commercial comme par exemple  :

  • Lors de la  révision triennale du loyer  : on sait que le bailleur ne peut solliciter une augmentation de loyer que tous les trois ans. Ces révisions sont normalement plafonnées en fonction d’indices légaux (ILC ou ILAT) afin d’assurer une stabilité financière au locataire. Toutefois, dans un certain nombre de cas le bailleur va pouvoir écarter le principe du plafonnement, afin de solliciter une augmentation plus importante. C’est une source classique de contentieux du bail commercial.

  • Lors du renouvellement du bail commercial  : on sait que le locataire dispose d’un droit au renouvellement lui permettant de se maintenir dans les lieux au terme du bail commercial, sauf à ce que le bailleur lui verse une indemnité d’éviction. Généralement, au renouvellement, les parties doivent fixer le nouveau loyer en fonction de la valeur locative et ce loyer de renouvellement est, là encore, plafonné légalement. Toutefois, le bailleur peut invoquer plusieurs motifs de déplafonnement du loyer ce qui, une fois encore, est source d’un contentieux important.

  • La fixation et le calcul de l’indemnité d’éviction  : lorsque le bailleur décide de mettre fin au bail, il est tenu d’indemniser son locataire en lui versant une indemnité d’éviction. Sauf si les parties se mettent d’accord entre elles, cette indemnité sera fixée judiciairement, ce qui pourra une fois encore être source d’un contentieux important.

On le voit, les sources de litiges et tensions entre bailleur et locataire sont nombreuses en matière de bail commercial et il est souvent utile pour les parties, que ce soit le bailleur ou le locataire, de devoir faire appel à un avocat spécialisé en bail commercial, maîtrisant la procédure applicable en matière de bail commercial.

Cette procédure obéit en effet à certaines règles spécifiques : tout d’abord, contrairement aux idées reçues, ce n’est pas le tribunal de commerce qui est compétent en matière de bail commercial, mais le tribunal judiciaire. C’est une compétence d’ordre public à laquelle il n’est donc pas possible de déroger.
Notez que l’assistance d’un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire, sauf en référé, et encore, si le montant du litige est inférieur à 10.000 euros.
La procédure peut être engagée au fond, ou en référé, par assignation ou requête selon les cas.

Enfin, notez que tout contentieux relatif à la fixation du loyer ne relève pas du juge du fonds, ni du Président du tribunal, mais du Juge des loyers.

De même, tout contentieux relatif à l’exécution d’une décision de justice (par exemple pour expulsion du locataire, ou pratique d’une saisie conservatoire du loyer) relève d’un Juge spécifique, le Juge de l’exécution.

Enfin, même en cas de tension extrême entre les parties, il est souvent recommandé de tenter de trouver une issue négociée, quitte à passer par une médiation ou une conciliation judiciaire. Cette négociation sous la protection du tribunal est souvent l’occasion d’apaiser les tensions entre les parties et de retrouver le chemin du dialogue, à travers un accord équilibré, gagnant / gagnant, entre locataire et bailleur.

Pour plus de conseils, en cas de contentieux lié au bail commercial, contactez-nous. Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, dispose d’une expertise reconnue en contentieux lié au bail commercial.

Il accompagne régulièrement ses clients, qu’ils soient bailleurs ou locataires, en cas de litige devant le tribunal judiciaire, le Juge des loyers ou le Juge de l’exécution.

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Contentieux Bail commercial

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