Les contentieux liés au bail commercial ?

Le Bail commercial est un contrat entre deux personnes dont les intérêts peuvent, dans une certaine mesure, se trouver en conflit.

• D’un côté, le propriétaire du local, le bailleur  : ce dernier a généralement acquis le local dans le but de réaliser un investissement immobilier, en se constituant un revenu foncier grâce aux loyers locatifs.

• D’un autre côté, le locataire, qui utilise le local à des fins professionnelles, c’est-à-dire dans le but d’y exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle, éventuellement libérale  : dans tous les cas, le local constitue essentiellement l’outil de travail de l’exploitant et donc une charge que ce dernier va chercher à optimiser, minimiser.

Le bailleur souhaite maximiser ses revenus, quand l’exploitant cherche à minimiser ses charges, c’est logique. Et cette situation va nécessairement être régulièrement source de conflit entre bailleur et locataire, de litige entre preneur et propriétaire des murs.

Il est vrai – et la crise du Covid-19 l’a mis en lumière – que tous les bailleurs n’ont pas le même statut. Comme il a souvent été répété pendant la crise du coronavirus, lorsqu’il s’agissait de négocier les loyers dus pendant le confinement et le couvre-feu entre bailleurs et locataires, la situation n’est pas la même selon que le bailleur est un « petit bailleur », une SCI familiale dont les revenus fonciers sont essentiellement des compléments de retraite par exemple, et un « gros bailleur », société foncière dont les revenus constituent essentiellement un produit financier.

Il n’en reste pas moins que cette situation antagoniste entre le bailleur, soucieux de son investissement financier et le locataire, souhaitant minimiser ses charges d’exploitation, peut facilement dégénérer en procès.

Ceci est d’autant plus vrai qu’en principe, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail commercial sans avoir à payer une indemnité d’éviction à son locataire, c’est-à-dire l’indemniser pour la perte de son fonds de commerce. Généralement, l’indemnité d’éviction est calculée d’après un pourcentage du chiffre d’affaires (selon un barème qui dépend de l’activité). Clairement, son montant est généralement très important et dissuasif pour le bailleur.

Dans ces conditions, il peut être tentant pour le bailleur d’invoquer un manquement de son locataire au bail, une inexécution du bail commercial, pour tenter d’éviter d’avoir à payer cette indemnité d’éviction tout en mettant fin au bail commercial. Bref, les situations pouvant être source de tension entre bailleur et locataire et source de contentieux au bail commercial ne manquent pas.

Parmi les litiges habituellement liés au bail commercial, on retrouve généralement les situations suivantes  :

On trouve également d’autres sources de contentieux aux étapes clés de l’exécution du bail commercial comme par exemple  :

On le voit, les sources de litiges et tensions entre bailleur et locataire sont nombreuses en matière de bail commercial et il est souvent utile pour les parties, que ce soit le bailleur ou le locataire, de devoir faire appel à un avocat spécialisé en bail commercial, maîtrisant la procédure applicable en matière de bail commercial.

Cette procédure obéit en effet à certaines règles spécifiques : tout d’abord, contrairement aux idées reçues, ce n’est pas le tribunal de commerce qui est compétent en matière de bail commercial, mais le tribunal judiciaire. C’est une compétence d’ordre public à laquelle il n’est donc pas possible de déroger.
Notez que l’assistance d’un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire, sauf en référé, et encore, si le montant du litige est inférieur à 10.000 euros.
La procédure peut être engagée au fond, ou en référé, par assignation ou requête selon les cas.

Enfin, notez que tout contentieux relatif à la fixation du loyer ne relève pas du juge du fonds, ni du Président du tribunal, mais du Juge des loyers.

De même, tout contentieux relatif à l’exécution d’une décision de justice (par exemple pour expulsion du locataire, ou pratique d’une saisie conservatoire du loyer) relève d’un Juge spécifique, le Juge de l’exécution.

Enfin, même en cas de tension extrême entre les parties, il est souvent recommandé de tenter de trouver une issue négociée, quitte à passer par une médiation ou une conciliation judiciaire. Cette négociation sous la protection du tribunal est souvent l’occasion d’apaiser les tensions entre les parties et de retrouver le chemin du dialogue, à travers un accord équilibré, gagnant / gagnant, entre locataire et bailleur.

Pour plus de conseils, en cas de contentieux lié au bail commercial, contactez-nous. Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, dispose d’une expertise reconnue en contentieux lié au bail commercial.

Il accompagne régulièrement ses clients, qu’ils soient bailleurs ou locataires, en cas de litige devant le tribunal judiciaire, le Juge des loyers ou le Juge de l’exécution.