CHARGES LOCATIVES BAIL COMMERCIAL

Lors de la rédaction du bail commercial, il est important de faire attention à plusieurs clauses essentielles, qui peuvent varier en fonction de l’intérêt des parties, selon que le bail est probailleur (dans l’intérêt du bailleur) ou prolocataire (dans l’intérêt du preneur). Ces clauses peuvent d’ailleurs avoir un impact sur l’estimation du bail (un bail prolocataire sera plus facile à céder pour ce dernier, ce qui aura un impact positif sur sa valorisation).

Parmi ces clauses essentielles du bail, il y a notamment celles qui gouvernent la répartition des charges locatives du bail commercial, répartition des charges entre le propriétaire du local, le bailleur, et l’exploitant, le locataire.

Pour la rédaction et la négociation de vos actes,  Me Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, peut vous assister.

Par définition, les charges locatives sont des dépenses qui doivent être prises en charge par le locataire, mais qui constituent en réalité un remboursement de dépenses initialement faites par le bailleur. C’est pourquoi on parle également de « charges récupérables » puisque le bailleur se les fait rembourser par le preneur. Ces dépenses sont celles liées soit au fonctionnement de l’immeuble (frais de gestion, de fonctionnement comme des charges d’ascenseur par exemple) soit générées par l’immeuble (comme des taxes foncières ou de relèvement des ordures par exemple).

Par le passé, la répartition des charges locatives était libre entre le bailleur et le locataire. Tout dépendait alors du rapport de force entre les parties.

On sait que le rapport de force entre bailleur et locataire dépend également du marché locatif du bien considéré et de la loi de l’offre et de la demande.

Plus la situation du local est attractive et la zone de chalandise performante (emplacement numéro 1, quartier touristique, etc.) plus le nombre de locataires potentiellement intéressés sera important : le bailleur pourra ainsi faire « monter les enchères » s’agissant du montant du loyer, et sera également en position de force lors de la rédaction du bail, pour négocier les différentes clauses.

Inversement, moins la situation du local est intéressante (rue déserte, zone de chalandise dégradée, etc..) plus il sera difficile pour le bailleur de trouver preneur pour son local. Et nécessairement, le loyer sera plus faible, et le bailleur moins en position de force pour négocier lors de la rédaction du bail.

Parmi les clauses stratégiques qui illustrent précisément ce rapport de force bailleur /locataire, on trouve celles liées à la répartition des charges locatives. Ces clauses permettent également de valoriser son bail commercial.

Anciennement, lorsque les parties étaient libres de prévoir ce qu’elles voulaient (avant la réforme Pinel) les bailleurs les plus en situation de force exigeaient du locataire qu’il règle l’intégralité des charges liées à l’immeuble, y compris les grosses réparations.

C’est ce que l’on appelait le « bail investisseur » ou encore le « bail triple net » « ou « bail net net net » : le propriétaire était autorisé à récupérer la totalité des dépenses d’exploitation et d’opération de son bien (travaux, remplacements, etc..) mais également les frais d’administration et de comptabilité externes du bien.

Afin de mieux protéger le locataire commerçant, l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, instauré par le dispositif Pinel, a constitué un tournant en matière de répartition des charges locatives d’un bail commercial.

Les règles sont désormais les suivantes :

– le contrat de bail commercial doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

– Surtout, un certain nombre de charges ne peuvent plus être imputées au locataire : c’est la fin de la liberté contractuelle à ce sujet, les parties, notamment le bailleur, doivent respecter certaines règles d’ordre public.

Ce dernier point est important : ces règles s’imposent aux parties qui ne peuvent donc les contourner. C’est pourquoi il est conseillé lors de la rédaction du bail commercial de se faire assister par un avocat spécialisé en bail commercial, afin de s’assurer notamment que la répartition des charges locatives du bail commercial soit bien légale.

Certaines charges ne peuvent pas être imputées au locataire. Ces charges sont fixées par l’article R.135-5 du Code de commerce, parmi lesquelles on retrouve notamment :

– les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code Civil : les grosses réparations sont celles qui ont trait à la structure de l’immeuble (toiture, réfaction des sols par exemple). Ces grosses réparations ne peuvent pas être imputées aux locataires.

– les travaux de conformité et ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ou de l’immeuble quand ils relèvent de grosses réparations : idem, ces travaux ne peuvent plus être imputés au locataire ;

– les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble, charges qui ne peuvent plus non plus être imputées aux locataires ;

– les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ne peuvent pas non plus être récupérés par le bailleur, à l’exception de ceux liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie, de la taxe foncière et des taxes qui y sont additionnelles ;

– enfin, dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent plus non plus être récupérées par le bailleur.

Les autres dépenses peuvent en principe être réparties librement entre le bailleur et le locataire.

Comme on l’a vu, cela dépendra essentiellement de la position des parties dans la négociation lors de la rédaction du bail commercial : si le bailleur est en position de force, il mettra le plus de charges possible sur le dos de son locataire.

Généralement, par principe, le locataire sera tenu de payer l’ensemble des charges normales relatives à l’exploitation du local et à l’entretien des parties communes, comme par exemple :

• les dépenses liées à la consommation d’énergie et d’eau ;
• les dépenses d’entretien et de réparations courantes ;
• les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
• les taxes liées à l’activité du locataire.

Cette répartition devra en principe être fonction de la surface exploitée.

Parmi les dépenses d’entretien et de réparation courantes, généralement imputables au locataire, on trouve généralement (sans que cette liste ne soit exhaustive) :

• les réparations liées au fonctionnement des systèmes d’ouverture / fermeture, les portes et fenêtres : cela touche aussi bien les parties mécaniques, les gonds, charnières, le remplacement des petites serrures (boulons, verrou), le graissage des pièces, le remplacement des clés abîmées ou égarées ;
• l’entretien des vitres, des mastics, de l’état du verre (bris de glace et de vitres à la charge du locataire)
• tout ce qui a trait aux stores et aux volets (graissage et entretien des mécanismes, réparation en cas de détérioration…)
• le maintien en bon état de propreté des murs et plafonds, s’agissant notamment de la peinture, du rebouchage des trous éventuels, etc.
• ce qui a trait au revêtement du sol (cirage et vitrification de parquet…)
• aux placards et aux menuiseries ;
• à la plomberie (entretien des canalisations notamment)
• et enfin à l’électricité (pour tout ce qui est des interrupteurs et prises de courant notamment).

Indépendamment des règles relatives à la répartition des charges, la loi Pinel est également venue renforcer les obligations d’information pesant sur le bailleur.

Ainsi ce dernier est notamment tenu de communiquer au preneur des informations relatives aux charges et travaux, lors de la conclusion du bail mais également en cours de bail.

Ces règles de transparences ont été instaurées dans l’intérêt du locataire, pour lui permettre d’anticiper au mieux les dépenses futures liées à l’exploitation du local.

Ainsi, selon le Code de commerce, le bailleur a l’obligation :

• de communiquer au locataire un récapitulatif des charges locatives, et ce, tous les ans ;
• lors de la conclusion du bail, puis également tous les trois ans, le bailleur est tenu de communiquer un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années à venir, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, et leur coût.

L’état et le budget prévisionnels des travaux à venir dans les trois ans, de même que l’état récapitulatif des travaux effectués dans les trois dernières années (avec indication de leur coût)

doivent être communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

À la demande du locataire, le bailleur lui communique également tout document justifiant le montant de ces travaux.

Ainsi, la répartition des charges locatives dans un bail commercial est un point stratégique du contrat, illustrant le rapport de force entre le bailleur et le locataire lors de la rédaction du contrat. Ces clauses auront une incidence économique très importante pour le locataire, que ce soit pendant l’exécution du bail (variation des coûts liés au contrat…) mais également lors de la cession du bail : l’estimation du bail commercial, sa valorisation sera nécessairement impactée par la ventilation des charges entre les parties.

Il est donc fortement conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé en bail commercial lors de la rédaction du bail et de sa négociation. Lors d’une cession de fonds de commerce ou d’une cession de bail commercial, il est également conseillé d’auditer le bail commercial en particulier s’agissant de la clause de répartition des charges, pour vérifier notamment sa conformité à la loi Pinel.

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