Comment valoriser un bail commercial ?
La question de l’estimation d’un droit au bail est une question que le commerçant se pose généralement plusieurs fois au cours de sa carrière : Comment valoriser un bail commercial ?
La raison pour laquelle cette question revient tient d’abord au fait que le bail commercial est un actif de l’entreprise, qui peut donc être cédée. Ce n’est pas le cas de tous les baux : par exemple, en principe le bail d’habitation ne peut pas être cédé par le locataire.
Le commerçant peut décider de céder son bail, soit isolément (on parle alors de cession de droit au bail) soit avec l’ensemble des éléments formant le fonds de commerce (avec la clientèle, l’enseigne, etc. on parle alors de cession de fonds de commerce).
Se pose alors la question de la valeur du bail commercial.
En réalité, comme pour tout bien, la valeur du bail commercial dépend du marché dans lequel il s’insère, en l’occurrence le marché locatif.
Les règles de principe ?
De cette réflexion, on valorise généralement un bail commercial en utilisant la méthode dite « du différentiel » ou de « l’économie de loyer ».
Les critères de pondération ?
Naturellement, l’estimation d’un bail commercial dépend d’autres facteurs, qui vont venir pondérer ces calculs. On parle de critères de pondération, qui sont ceux que l’on retrouve généralement pour tous types de biens immobiliers. Le prix va ainsi dépendre par exemple :
La cession du bail commercial est-elle toujours libre ?
La question de la liberté de cession du bail commercial est encadrée par le Code de commerce. Tout dépend de la nature de l’opération, à savoir notamment s’il s’agit d’une cession de fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail.
Il est en effet possible pour le bailleur de prévoir dans le bail une clause interdisant au locataire de céder son droit au bail isolément. C’est même le cas la plupart du temps (la clause interdisant au locataire de céder son droit au bail est une clause de style que l’on retrouve dans pratiquement tous les modèles de contrat de bail commercial disponible sur Internet).
En revanche, le Code de commerce interdit les clauses interdisant au commerçant de céder son fonds de commerce. Il est donc toujours possible de céder le droit au bail dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, comme le rappelle l’article L. 145-16 du Code de commerce :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».
Que faire si une clause interdit la cession de droit au bail ? Peut-on négocier avec le bailleur ?
Oui, il est possible de négocier avec le bailleur lorsqu’une clause interdit la cession de droit au bail. Généralement, ce dernier ne sera pas opposé à la cession, mais sollicitera une indemnité compensatrice (une forme de droit d’entrée payée par le repreneur).
Ce droit d’entrée aura également un impact sur la valeur économique du bail : en effet, si le bailleur perçoit une indemnité du repreneur, ce dernier sera moins enclin à payer un prix de cession important au locataire en place, puisqu’il devra en quelque sorte « partager » le prix de cession entre le locataire et le bailleur.
On le voit, la question de la valorisation du bail commercial, de son estimation, est une question complexe qui dépend de plusieurs critères : le marché locatif dans lequel s’insère le bail, la zone de chalandise, l’emplacement et le quartier considéré, les caractéristiques juridiques du bail, mais également la négociation tripartite qui pourra éventuellement s’installer entre le locataire, le bailleur et le repreneur potentiel.
Il est vivement recommandé d’être accompagné par un avocat spécialisé en bail commercial pour vous assister dans le cadre de cette opération.
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