Comment valoriser un bail commercial ?

La question de l’estimation d’un droit au bail est une question que le commerçant se pose généralement plusieurs fois au cours de sa carrière  : Comment valoriser un bail commercial  ?

La raison pour laquelle cette question revient tient d’abord au fait que le bail commercial est un actif de l’entreprise, qui peut donc être cédée. Ce n’est pas le cas de tous les baux : par exemple, en principe le bail d’habitation ne peut pas être cédé par le locataire.
Le commerçant peut décider de céder son bail, soit isolément (on parle alors de cession de droit au bail) soit avec l’ensemble des éléments formant le fonds de commerce (avec la clientèle, l’enseigne, etc. on parle alors de cession de fonds de commerce).
Se pose alors la question de la valeur du bail commercial.

En réalité, comme pour tout bien, la valeur du bail commercial dépend du marché dans lequel il s’insère, en l’occurrence le marché locatif.

Les règles de principe ?

Si le loyer du bail est inférieur au prix du marché locatif environnant, le bail a une valeur plus importante. Pourquoi  ? Tout simplement, car ce bail est attractif pour un éventuel repreneur. C’est la possibilité de louer un emplacement à un prix « moins cher » que sa valeur réelle. Du coup, au fil du temps, le locataire réalisera une économie de charges, tout en étant sur une zone de chalandise à priori attractive (puisque la valeur locative est importante…)
Inversement, si le loyer du bail est supérieur au prix du marché locatif environnant, le bail aura généralement une valeur dégradée. Pourquoi  ? C’est le raisonnement inverse qui s’applique : le locataire règlera alors un loyer anormalement élevé, générant des charges importantes, en dépit d’une zone de chalandise probablement peu attractive au regard du loyer.
Si le loyer est conforme à la valeur du marché, en principe le bail n’aura pas vraiment de valeur, sauf à ce que l’emplacement soit stratégique et qu’il y ait peu de locaux disponibles, ceci conformément à l’adage ce qui est rare est cher…

De cette réflexion, on valorise généralement un bail commercial en utilisant la méthode dite « du différentiel » ou de « l’économie de loyer ».

Imaginons un bail commercial avec un loyer annuel de  50.000 euros, renouvelé une année auparavant. Il reste donc en principe 8 ans à courir sur ce bail.
Admettons que le prix du marché locatif indique plutôt un montant de loyer de 60.000 euros annuels pour cet emplacement.
Ainsi chaque année, le différentiel entre la valeur locative et la valeur marché est d’environ 10.000 euros.
Si l’on se projette sur huit ans avec ces chiffres, la valeur du bail devrait donc être d’environ 80.000 euros (c’est-à-dire (60.000-50.000 = 10.000 x 9 = 80.000).

Les critères de pondération ?

Naturellement, l’estimation d’un bail commercial dépend d’autres facteurs, qui vont venir pondérer ces calculs. On parle de critères de pondération, qui sont ceux que l’on retrouve généralement pour tous types de biens immobiliers. Le prix va ainsi dépendre par exemple  :

Des caractéristiques du local  : en matière commerciale par exemple, on préfère généralement les locaux larges (car ils permettent d’optimiser la vitrine sur la rue, et donc de valoriser la zone de chalandise) plutôt que les locaux étroits, offrant une vitrine limitée  ;
L’état du local  : des travaux importants sont-ils nécessaires ou non  ?
Les capacités du local  : Existe-t-il une terrasse par exemple pour un restaurant  ? Existe-t-il une cave  ? Une cour intérieure  ? Autant de critères qui vont pouvoir pondérer la valeur des lieux.
L’emplacement  : c’est un point très important en matière commerciale. Dans une zone très passante, très touristique, on parlera d’emplacement numéro 1, la valeur sera généralement plus importante. Attention toutefois, cela dépend également du type d’activité. Par exemple, pour une boulangerie-pâtisserie, un quartier résidentiel pourra être tout aussi attractif, voire plus, qu’un emplacement numéro 1 très touristique. Il y aura en effet tout autant de clients potentiels, mais souvent moins de concurrence…

Les caractéristiques juridiques du bail  : c’est un point propre aux baux commerciaux. Ce qui est cédé dans une cession de droit au bail, c’est avant tout une relation juridique, celle entre le bailleur et le locataire. Ainsi la valeur du bail dépendra également de ses caractéristiques juridiques et notamment de l’équilibre contractuel entre les parties. Un bail déséquilibré au profit du bailleur aura forcément moins d’attrait pour un éventuel repreneur (par exemple si des charges excessives reposent sur le locataire). Cela aura nécessairement un impact sur le prix de cession.
La destination du bail  : parmi les caractéristiques juridiques du bail, la destination est d’une importance capitale lorsque l’on parle de valorisation du bail commercial. La destination indique les activités autorisées. Or, plus la destination est large (clause tous commerces par exemple) plus il sera facile pour le locataire de trouver un repreneur potentiel. Le locataire aura donc plus de choix pour trouver un acquéreur à son bail et pourra ainsi faire monter les prix : admettons qu’un poissonnier, un fleuriste et un restaurateur s’intéressent à l’emplacement, le locataire choisira le plus offrant. Inversement, si la clause de destination est stricte, moins de candidats repreneurs seront susceptibles de se présenter. Le locataire aura moins de choix et moins de capacité à faire « monter les enchères » entre les acquéreurs potentiels se présentant pour son bail.

Pour en savoir plus : Voir déspécialisation du bail commercial

La cession du bail commercial est-elle toujours libre  ?

La question de la liberté de cession du bail commercial est encadrée par le Code de commerce. Tout dépend de la nature de l’opération, à savoir notamment s’il s’agit d’une cession de fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail.

Il est en effet possible pour le bailleur de prévoir dans le bail une clause interdisant au locataire de céder son droit au bail isolément. C’est même le cas la plupart du temps (la clause interdisant au locataire de céder son droit au bail est une clause de style que l’on retrouve dans pratiquement tous les modèles de contrat de bail commercial disponible sur Internet).

En revanche, le Code de commerce interdit les clauses interdisant au commerçant de céder son fonds de commerce. Il est donc toujours possible de céder le droit au bail dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce, comme le rappelle l’article L. 145-16 du Code de commerce  :

«  Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise  ».

Que faire si une clause interdit la cession de droit au bail  ? Peut-on négocier avec le bailleur  ?

Oui, il est possible de négocier avec le bailleur lorsqu’une clause interdit la cession de droit au bail. Généralement, ce dernier ne sera pas opposé à la cession, mais sollicitera une indemnité compensatrice (une forme de droit d’entrée payée par le repreneur).

Ce droit d’entrée aura également un impact sur la valeur économique du bail  : en effet, si le bailleur perçoit une indemnité du repreneur, ce dernier sera moins enclin à payer un prix de cession important au locataire en place, puisqu’il devra en quelque sorte « partager » le prix de cession entre le locataire et le bailleur.

On le voit, la question de la valorisation du bail commercial, de son estimation, est une question complexe qui dépend de plusieurs critères : le marché locatif dans lequel s’insère le bail, la zone de chalandise, l’emplacement et le quartier considéré, les caractéristiques juridiques du bail, mais également la négociation tripartite qui pourra éventuellement s’installer entre le locataire, le bailleur et le repreneur potentiel.

Il est vivement recommandé d’être accompagné par un avocat spécialisé en bail commercial pour vous assister dans le cadre de cette opération.

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