Le droit de préemption du locataire dans un bail commercial

De manière générale, le droit de préemption est un droit contractuel ou légal qui accorde à une personne privée ou publique la priorité par rapport aux autres dans l’acquisition d’un bien lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.     

En matière de bail commercial, le droit de préemption du locataire est institué par L’article L145-46-1 du Code de commerce. D’après cet article, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci doit en informer son locataire soit par une lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notification valant offre de vente au profit du locataire, elle doit comprendre à peine de nullité les informations relatives aux conditions de la vente et au prix. 

Une fois la notification reçue, le locataire dispose d’un délai d’un (1) mois pour donner sa réponse. Si le locataire accepte l’offre, il dispose alors d’un délai de deux (2) mois débutant à la date de l’envoi de sa réponse pour réaliser la vente. Dans le cas où le locataire souhaite recourir à un prêt, son acceptation à l’offre de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Dans ce cas, il dispose d’un délai de quatre (4) mois pour réaliser la vente. Si à l’expiration de ces délais la vente n’est pas réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet .  

Si le propriétaire du local décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux  sans en informer le locataire, le notaire chargé de la vente doit notifier au locataire les conditions et les prix sous peine de nullité de la vente. Cette notification constitue une offre de vente pour le locataire et est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception.  

Toutefois, il faut préciser que le droit de préemption ne s’applique pas en cas de cession unique de plusieurs locaux, de locaux commerciaux distincts ou de local commercial au profit du copropriétaire de l’ensemble commercial. Le droit de préemption n’est pas non plus applicable en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, à un de ses ascendants ou descendants. 

Le droit de préemption s’applique de manière générale à tous les locaux à usage commercial ou artisanal comme le précise L’article L. 145-46-1 du code de commerce. Par conséquent, tous les immeubles ne pouvant faire l’objet d’un bail commercial sont exclus de son champ d’application.

De l’analyse de l’article L 145-16-1 du Code de commerce ressort l’utilisation successive des termes “ propriétaire” et “bailleur” pour désigner le vendeur. À travers cette utilisation, le législateur vise uniquement les cas de ventes dans lesquelles le vendeur cumule les qualités de bailleur et de propriétaire.

Afin de permettre au locataire de jouir pleinement du local qu’ il achète, une fois la vente réalisée, le vendeur est dans l’obligation de céder à son locataire l’entière propriété du local. Dans le cas d’un démembrement de la propriété , l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent céder au locataire en un acte unique la pleine propriété du local; de même s’il s’agit d’une indivision, l’ensemble des indivis doivent céder le local à travers un acte unique.

L’article L 145-46-1 du Code de commerce précité ne désigne que les cas de vente. Dans cette logique, sont exclus de son champ d’application tous les autres modes de transmission de propriété tels que les donations ou les apports en société.

Pour finir, le Code de commerce en son article L145-46-1 a pour vocation à s’appliquer au cas où la décision de vente du local émane du vendeur. Sont donc exclus de son champ d’application les procédures de ventes auxquels sont contraints le vendeur telles que celles intervenant dans le cadre de vente aux enchères publiques ou de procédures collectives à l’exception des ventes judiciaires.

Après avoir reçu l’offre du bailleur, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer. Une fois la réponse formulée par le locataire, elle répond aux exigences légales même si le vendeur ne l’a pas reçu. Si le locataire refuse expressément ou implicitement par son silence l’offre de vente, le bailleur a alors le champ libre pour proposer la vente du local à un tiers acheteur, aux mêmes conditions et prix ou à des conditions et un prix plus avantageux.

Pour notifier sa réponse au vendeur, le locataire doit passer par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou en main propre contre émargement ou récépissé. Il est toutefois conseillé au locataire de notifier son acceptation par un acte d’huissier de justice.

Si le locataire souhaite recourir à un prêt, il doit expressément en faire la mention dans sa notification afin de pouvoir bénéficier de l’extension qui étend le délai normal de réalisation de la vente du local de deux à quatre mois en cas de recours à un prêt par le locataire .

En acceptant l’offre, le locataire est chargé de réaliser la vente. C’est-à-dire qu’il devra procéder à la rédaction de la vente en un acte authentique. Il est préférable qu’il le fasse par l’intermédiaire d’un notaire ou d’un huissier de justice.

Si après la première notification le vendeur n’a pas réussi à conclure une vente avec le preneur ou un tiers acheteur et qu’il souhaite vendre le local à un prix et à des conditions plus favorables, l’article L145-46-1 du Code de commerce l’oblige à notifier cette décision prioritairement au preneur. Cette condition ne pose pas de problème particulier sur le prix car son caractère favorable s’apprécie facilement à son montant . Par contre, il subsiste la question de l’appréciation du caractère favorable des nouvelles conditions dans la mesure où le Code de commerce reste muet sur ce point laissant ainsi un champ libre à l’interprétation.

Face à tous ces points d’ombre, et à la complexité de la dû de préemption du locataire, il est fortement recommandé de demander conseil auprès du notaire en charge de la vente dont les services ne peuvent être évités car c’est ce dernier qui doit procéder aux formalités de publicité foncière de la vente.