La sous-location d’un bail commercial

La sous-location est définie comme l’action qui consiste pour un locataire à sous-louer son local. Le locataire reçoit ainsi une rémunération de la part d’une tierce personne appelée sous-locataire qui vient utiliser tout (sous location à titre principal) ou partie du local (sous location à titre partiel) pour une durée donnée.

En matière commerciale le régime de la sous-location résulte de l’article L. 145-31 du Code de commerce

Quel est le régime de la sous-location d’un bail commercial ?

L’article L. 145-31 du Code de commerce prévoit que : «  Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite  ». D’après cet article, le principe est donc l’interdiction de la sous location d’un local commercial par le locataire. Toutefois, le législateur offre la possibilité au locataire de déroger à ce principe à condition d’obtenir l’accord du bailleur. L’article L.145-31 alinéa 2 du code de commerce précise également qu’en cas de sous-location, le bailleur (propriétaire) doit concourir à l’acte de sous-location.

Le régime de la sous-location d’un bail commercial est donc soumis à deux conditions cumulatives qui sont d’une part l’autorisation de la sous-location par le bailleur, et d’autre part le concours de ce dernier à l’acte. Il est important de préciser que dans le cadre d’un bail de droit commun et non soumis au régime spécial des baux commerciaux, la sous-location est autorisée par l’article 1717 du Code civil, à l’inverse quand il est question de bail commercial, elle n’est pas de principe et ne se présume pas.

Les conditions de la sous-location d’un bail commercial

Le locataire principal doit informer son bailleur de son projet de sous-louer tout ou partie des locaux faisant l’objet du bail commercial qui les lie. Cette volonté doit être signifiée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Une fois la notification reçue, le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour donner sa réponse au locataire.

L’accord du bailleur

Comme prévu par le code de commerce, la sous-location d’un bail commercial est soumise à l‘autorisation du bailleur. L’accord du bailleur doit normalement être préalable et exprès, néanmoins, parfois il peut être postérieur afin de régulariser une situation de sous location irrégulière.
Cet accord peut également se présenter sous la forme d’une clause insérée dans le contrat de bail et autorisant la sous-location du local.

Attention  : Le silence du bail commercial concernant la sous location ne vaut pas acceptation du bailleur, le principe est qu’en cas de silence la sous location est présumée interdite conformément à l’article L145-31 du Code de commerce.

L’autorisation du bailleur doit être suffisamment claire pour ne pas laisser place à l’interprétation.

Le concours du bailleur

En dehors de son accord, l’article L.145-31 alinéa 2 du Code de commerce oblige le bailleur à concourir au contrat de sous-location. Il dispose d’un délai de 15 jours pour concourir à l’acte. Toutefois, l’article L.145-31 alinéa 2 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent renoncer de manière expresse et non équivoque au concours du bailleur.

Il faut préciser que le sous-locataire a intérêt à ce que le bailleur apporte son concours au contrat de sous-location, car cette formalité lui permettra de faire valoir ses droits auprès du propriétaire bailleur.

La sanction de la sous-location irrégulière

La sous-location est dite irrégulière si elle ne respecte pas les conditions relatives à l’autorisation du bailleur et à son concours au contrat de bail (ex. pas d’autorisation préalable).

La sous-location irrégulière ne peut être opposée par le sous-locataire au bailleur. Ceci met le sous-locataire dans une grande situation d’insécurité, il risque d’être expulsé du local sans obtenir d’indemnités, ce dernier pouvant être considéré comme un occupant sans droits ni titres.

L’irrégularité de la sous-location peut également entraîner une résiliation judiciaire du bail ou un refus de renouvellement quand les juges estiment que le manquement est suffisamment grave. De plus, il n’est pas rare, qu’au sein du bail une clause résolutoire prohibe la sous location, dans ce cas le bailleur pourra la mettre en œuvre et résilier le contrat, mais non sans recourir à un juge.

Quelles sont les conséquences de la sous-location d’un bail commercial ?

Les effets entre le locataire principal et le sous-locataire

La majorité des rapports entre le locataire principal et le sous-locataire sont les mêmes que ceux existant entre le bailleur et son locataire. Naturellement, le locataire principal ne peut octroyer au sous-locataire que les droits qu’il détient lui-même.

Quant à la durée de la sous-location, il n’est pas nécessaire qu’elle soit parallèle à la durée du bail principal. Toutefois, le locataire ne peut pas consentir à une sous-location dont la durée serait supérieure à celle du bail principal, la sous location s’éteindra nécessairement si le bail principal s’éteint lui-même.

Ex. Le bail principal a été conclu pour une durée de 9 ans. Après deux ans, si le locataire principal envisage de sous louer son local, il ne pourra pas le faire pour une durée excédant 7 ans.

En ce qui concerne les activités exercées par le sous-locataire, elles doivent être similaires à celles exercées par le locataire principal. Seule une autorisation expresse du bailleur permet au sous-locataire d’exercer des activités différentes de celles du locataire principal.

Les effets entre le locataire principal et le bailleur

L’existence d’une sous-location entre le locataire principal et le sous-locataire n’affecte en rien les relations entre le bailleur et le locataire principal. Le locataire principal conserve ses droits et obligations et il demeure responsable des dégradations du local, même celles commises par le sous-locataire.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail principal, le Code de commerce, et plus précisément l’article L145-60, autorise le bailleur à demander une augmentation égale au montant du dépassement.

Toutefois, il faut préciser que le locataire principal perd son droit au renouvellement du bail si la sous-location des locaux est totale, car seul le propriétaire des fonds exploité dans les locaux loués peut demander le renouvellement du bail. Par contre si la sous-location est partielle, il peut demander le renouvellement du bail pour la seule partie des locaux qu’il exploite encore.

Les effets entre le bailleur et le sous-locataire

La sous-location entre le locataire principal et le sous-locataire ne crée pas de relation de droit directe entre le bailleur et le sous-locataire. En revanche, en cas de défaillance du locataire principal, le bailleur peut entreprendre une action directe contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal dans la limite du prix de la sous-location.

Le droit au renouvellement en matière de sous-location ?

Les conditions du renouvellement du bail principal

En cas de sous-location totale, le locataire principal ne pourra pas jouir de son droit au renouvellement du bail, car il n’est plus l’exploitant principal du fonds de commerce. Par contre, en cas de sous-location partielle, ce dernier peut demander le renouvellement de son bail dans la limite de la partie qu’il exploite.

Si les locaux n’ont pas été divisés matériellement le locataire principal peut demander le renouvellement total des locaux s’il continue à exploiter lui-même une partie du fonds de commerce.

Les conditions du renouvellement du bail du sous-locataire

En vertu du contrat de sous-location conclu avec le locataire principal, le sous-locataire a droit au renouvellement de son bail. Il peut exercer directement ce droit contre le locataire principal ou contre le bailleur lui-même.

En cas de refus du renouvellement de la sous-location, le sous-locataire a le droit de revendiquer le paiement d’une indemnité d’éviction.

Si la fin du contrat de sous-location a lieu pendant l’exécution du bail principal, le sous-locataire peut demander le renouvellement du bail au locataire principal. En revanche, le locataire principal ne peut accorder le renouvellement de la sous-location que pour la durée résiduelle du bail principal.

Si le renouvellement de la sous-location a lieu à l’expiration du bail principal, le sous-locataire dispose d’un droit direct contre le bailleur pour le renouvellement de son bail. Le sous-locataire peut exercer ce droit à condition que le bail principal soit résilié, que la sous-location soit régulière et que les locaux soient contractuellement ou matériellement divisibles.

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