Peut-on choisir une durée supérieure à 9 ans pour un bail commercial ?

En principe, la durée d’un bail commercial doit être de 9 ans. Cette disposition est d’ordre public, les parties ne peuvent donc prévoir le contraire dans le bail.
Il s’agit d’une mesure avant tout destinée à protéger les intérêts du preneur, en lui assurant la pérennité de son activité. Cela représente également un avantage certain pour le bailleur, en lui assurant des revenus locatifs stables et dans la durée, ce qui rend l’investissement dans l’immobilier commercial particulièrement attractif.

Le bail commercial est généralement appelé « bail 3, 6, 9 ». Ceci tient au fait que le bailleur et le locataire disposent de prérogatives particulières à chaque échéance triennale, tous les 3 ans.

S’agissant du locataire  : il a droit de donner congé tous les 3 ans, à condition de respecter des formes et délais spécifiques : la demande de résiliation anticipée doit être faite en respectant un préavis de 6 mois, et adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

S’agissant du bailleur  : il dispose de la faculté de solliciter une révision du loyer également tous les 3 ans, communément appelée révision triennale. Notez que cette faculté de révision triennale du loyer est également permise au locataire (pour une révision du loyer à la baisse évidemment) bien que plus rarement appliquée.

Le  bailleur ne peut être autorisé à donner congé à l’expiration cette période triennale que des cas exceptionnels prévus aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce :

Il est possible de prévoir un bail commercial avec une durée inférieure à 9 ans. C’est toutefois un cas exceptionnel, appelé alors bail dérogatoire (ou encore bail de courte durée).

Dans ce cas, attention : si les parties prévoient une durée supérieure à 3 ans (36 mois) pour le bail de courte durée, ou bien si elles laissent se poursuivre le bail dérogatoire au-delà des 3 ans, le bail sera automatiquement requalifié en bail commercial.
Le locataire pourra alors se maintenir dans les lieux et exiger une indemnité d’éviction si le bailleur lui demandait de partir.

Les parties ont généralement recours au bail dérogatoire lorsqu’elles ne sont pas certaines de vouloir s’engager sur du long terme  : le bailleur souhaite dans un premier temps « tester » la solvabilité de son locataire ; le locataire, de son côté, souhaite s’assurer de la rentabilité économique de son commerce avant de s’engager pour une durée trop importante.

Les parties peuvent également, si cela est justifié pour des raisons indépendantes de leur volonté, convenir d’une « convention d’occupation précaire ». Attention à ne pas confondre convention d’occupation précaire et bail dérogatoire qui sont deux concepts différents
La convention d’occupation précaire doit être définie par une précarité réelle et objective et une contrepartie financière modique. Elle n’est donc pas forcément d’une durée inférieure à 3 ans contrairement au bail dérogatoire.

Comme on l’a vu, si la durée légale du bail commercial est de 9 ans, en principe le locataire peut donner congé tous les 3 ans  : c’est ce que l’on appelle la résiliation triennale.

Il est toutefois possible d’exclure le principe de la résiliation triennale, en prévoyant ainsi une durée ferme de 9 ans, sans possibilité pour le locataire de donner congé de manière anticipée.

Ces exceptions sont prévues par l’article L. 145-4 du Code de commerce. Il est ainsi possible d’exclure la résiliation triennale – et donc le départ anticipé du locataire – dans les cas suivants :

Ainsi, dès lors que la durée est supérieure à 9 ans, le bail peut contenir une disposition faisant interdiction au locataire de donner congé de manière anticipée tous les 3 ans. C’est un point très important que les locataires doivent avoir à l’esprit en signant le bail  : s’engager sur du long terme peut avoir des conséquences économiques importantes.

S’il est impossible de prévoir une durée inférieure à 9 ans pour un bail commercial (sauf dans l’hypothèse du bail dérogatoire) il est en revanche possible d’envisager une durée supérieure à 9 ans.

Attention en revanche, prévoir une durée supérieure à 9 ans dans un bail commercial aura des conséquences juridiques importantes, que les parties, en particulier le locataire, doivent bien anticiper. En effet, l’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que la révision du loyer lors du renouvellement du bail sera automatiquement déplafonnée si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Ainsi, le locataire doit savoir qu’en acceptant un bail supérieur à 9 ans (par exemple un bail de 10 ans…) il s’expose à une augmentation importante du loyer lors du renouvellement.

Les locataires doivent donc être particulièrement attentifs en acceptant de s’engager sur une durée supérieure à 9 ans  : si en apparence ils gagnent en stabilité, ils s’exposent en réalité à davantage d’imprévisibilité sur le plan économique en cas de déplafonnement du loyer au terme du bail et lors de son renouvellement.

Autre conséquence pratique que les parties doivent avoir en tête s’agissant des baux supérieurs à 9 ans : dès lors que le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être rédigé par un notaire obligatoirement et publié au Bureau des Hypothèques afin d’être opposable aux tiers.

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, il ne se termine pas automatiquement. On dit qu’il se poursuit tacitement, et ce pour une durée indéterminée.
Cette poursuite du bail aura des conséquences que les parties doivent anticiper, en particulier le locataire, pour qui cette poursuite tacite peut avoir des conséquences importantes.

En premier lieu, pendant la période où le bail se poursuit tacitement, le bailleur et le locataire doivent avoir à l’esprit qu’ils ne disposeront plus de la stabilité temporelle offerte par le statut des baux commerciaux.
Le bailleur comme le locataire pourront en effet donner congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis minimum de 6 mois, comme rappelé par l’article L. 145-9 alinéa 3 du Code de commerce  :
«  À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil  ».

Nuançons tout de même  : le bailleur donnant congé pendant la période de reconduction tacite resterait tenu d’indemniser son locataire avec le versement d’une indemnité d’éviction.

Conséquence plus grave du bail tacitement reconduit  : l’article L. 145-34 du Code de commerce dispose que le loyer sera automatiquement déplafonné lors du renouvellement si le bail commercial s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 ans.
C’est la raison pour laquelle les bailleurs ont bien généralement intérêt à ne pas demander le renouvellement du bail arrivé à son expiration, en espérant alors pouvoir déplafonner le loyer après 12 ans.

Inversement, il est vivement conseillé aux locataires de penser à demander le renouvellement arrivé au terme du bail, afin d’éviter de s’exposer à un risque de déplafonnement du loyer.

On le voit, la clause de durée du bail commercial a des conséquences importantes et constitue à l’évidence un point stratégique au stade de la négociation du bail commercial  : une durée supérieure à 9 ans signifie souvent un risque de déplafonnement du loyer commercial, et peut impliquer la renonciation par le locataire à la faculté de résiliation triennale du bail commercial. 

Il est donc important de demander conseil à un avocat spécialisé en bail commercial avant de s’engager. N’hésitez pas à nous contacter pour nous demander conseil.