Comment résilier un bail commercial 3-6-9 ? Locataire, bailleur, résiliation anticipée

Ce qu'il faut retenir : un bail commercial 3-6-9 peut prendre fin avant son terme de plusieurs façons. Le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale, ou à tout moment s'il part à la retraite. Le bailleur ne peut mettre fin au bail en cours que dans des cas limitativement énumérés par la loi. Les parties peuvent toujours résilier d'un commun accord. Enfin, le bail peut être résilié pour faute, notamment par le jeu de la clause résolutoire en cas de loyers impayés.

Bien que le bail commercial soit conclu pour neuf ans au moins (voir notre guide sur la durée du bail commercial 3-6-9), les parties peuvent avoir intérêt à y mettre fin plus tôt : cessation ou transfert d'activité, départ à la retraite, projet immobilier du bailleur, impayés. Chaque mode de sortie obéit à des règles de forme et de délai précises, dont le non-respect peut coûter cher.

Les modes de résiliation en un coup d'œil

• Congé triennal du locataire : à l'expiration de chaque période de trois ans, sans motif, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Aucune indemnité n'est due au locataire.
• Congé du locataire partant à la retraite ou en invalidité : à tout moment, avec un préavis de six mois.
• Congé triennal du bailleur : uniquement dans les cas prévus par l'article L.145-4, alinéa 3, par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance.
• Refus de renouvellement en fin de bail : par acte de commissaire de justice, avec en principe le paiement d'une indemnité d'éviction.
• Résiliation amiable : à tout moment, par accord écrit des parties, sous réserve des droits des créanciers inscrits sur le fonds.
• Résiliation pour faute : par le jeu de la clause résolutoire ou par décision du juge.

La résiliation triennale par le locataire

L'article L.145-4 du Code de commerce permet au locataire de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, sans avoir à justifier d'un motif. Cette faculté est d'ordre public : une clause qui la supprimerait en dehors des cas autorisés par la loi est réputée non écrite.

Forme et délai du congé triennal

• La forme : lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte de commissaire de justice. L'acte de commissaire de justice est préférable, car il donne date certaine au congé et évite toute discussion sur sa réception.
• Le délai : le congé doit être délivré au moins six mois avant l'expiration de la période triennale en cours. Le délai se calcule à partir de la date d'échéance, ce qui suppose d'avoir identifié précisément le point de départ du bail.
• Le destinataire : le congé est adressé au bailleur, ou à son mandataire lorsque le bail le prévoit. En cas de changement de propriétaire, il faut s'assurer de délivrer le congé au bailleur actuel.

Un congé délivré moins de six mois avant l'échéance ne permet pas de quitter les lieux à cette date. En pratique, le locataire reste tenu des loyers jusqu'à l'échéance triennale suivante, sauf accord du bailleur. Pour les modalités pratiques, consultez notre article sur les modalités de délivrance du congé.

Les baux sans faculté de résiliation triennale

Le bail peut écarter le congé triennal du locataire dans quatre cas seulement (article L.145-4, alinéa 2) : les baux d'une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et les baux de certains locaux de stockage. Avant de donner congé, il faut donc vérifier la clause de durée du bail.

Le départ à la retraite ou l'invalidité du locataire

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité, peut donner congé à tout moment, et non plus seulement à l'issue d'une période triennale, dans les formes et avec le préavis de six mois prévus pour le congé triennal (article L.145-4, alinéa 4). Cette faculté est également ouverte à l'associé unique d'une EURL et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL locataire, dans les conditions prévues par le même article.

Plutôt que de donner congé, le locataire partant à la retraite peut aussi céder son bail en changeant la destination des lieux, afin d'élargir le cercle des repreneurs (article L.145-51 du Code de commerce). Il doit notifier son projet au bailleur et aux créanciers inscrits, en précisant les activités envisagées et le prix proposé ; le bailleur dispose alors d'un délai de deux mois pour exercer une priorité de rachat ou saisir le tribunal. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la cession-déspécialisation en cas de départ à la retraite.

Le bailleur peut-il résilier un bail commercial 3-6-9 ?

En cours de bail : des cas limitativement énumérés

Contrairement au locataire, le bailleur ne peut pas donner congé librement à l'issue d'une période triennale. Il ne le peut que s'il entend invoquer l'un des motifs prévus par l'article L.145-4, alinéa 3, du Code de commerce, à savoir :

• construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant ;
• réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;
• transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;
• exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
• démolir l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

Le congé doit être délivré dans les formes et délai de l'article L.145-9 : par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance, en précisant le motif invoqué. Selon le motif, le bailleur doit en principe indemniser le locataire, notamment par le versement d'une indemnité d'éviction ou l'offre d'un local de remplacement, dans les conditions prévues par les articles L.145-18 et suivants.

À l'expiration du bail : le refus de renouvellement

À l'arrivée du terme ou pendant la tacite prolongation, le bailleur peut refuser le renouvellement en délivrant un congé par acte de commissaire de justice, au moins six mois à l'avance. Ce congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L.145-9).

Le refus de renouvellement ouvre droit, en principe, au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L.145-14). Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s'il justifie notamment d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire ; lorsque ce motif tient à l'inexécution d'une obligation, l'infraction doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte de commissaire de justice (article L.145-17). Pour en savoir plus, consultez notre article sur le refus de renouvellement du bail commercial et notre guide sur le congé dans le bail commercial.

La résiliation amiable du bail commercial

Comme tout contrat, le bail commercial peut être résilié à tout moment d'un commun accord (article 1193 du Code civil). C'est souvent la solution la plus rapide lorsque le locataire souhaite partir hors échéance triennale et que le bailleur a intérêt à récupérer ses locaux.

Un écrit n'est pas exigé pour la validité de l'accord, mais il est indispensable en pratique. Le protocole de résiliation doit notamment régler :

• la date de résiliation et de restitution des clés ;
• le sort des loyers et charges restant dus, ainsi que la régularisation des charges ;
• l'état des lieux de sortie et le sort des travaux et aménagements réalisés par le locataire ;
• la restitution du dépôt de garantie ;
• le cas échéant, une indemnité convenue entre les parties, dont le principe et le montant sont librement négociés.

Attention aux créanciers inscrits. Lorsque des créanciers ont inscrit un nantissement ou un privilège sur le fonds de commerce du locataire, la résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui leur en a été faite (article L.143-2 du Code de commerce). Il convient donc de consulter l'état des inscriptions avant de signer.

La résiliation pour faute

Par le jeu de la clause résolutoire

La plupart des baux comportent une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire, le plus souvent le non-paiement du loyer ou des charges. Selon l'article L.145-41 du Code de commerce, elle ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a durci les conditions dans lesquelles le locataire peut obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause : il doit désormais démontrer sa capacité à régler l'intégralité de sa dette locative et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Ces règles et la procédure à suivre sont détaillées dans notre guide sur les loyers impayés en bail commercial.

Par décision du juge

En l'absence de clause résolutoire, ou pour un manquement qu'elle ne vise pas, le bailleur peut demander en justice la résolution du bail (articles 1224 et 1227 du Code civil). Le juge apprécie si l'inexécution est suffisamment grave pour justifier la rupture : il peut prononcer la résolution, ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai, ou allouer seulement des dommages et intérêts (article 1228 du Code civil). Le locataire peut, lui aussi, agir en résiliation pour un manquement grave du bailleur, par exemple à son obligation de délivrance.

Le contentieux des baux commerciaux relève du tribunal judiciaire. Lorsque des créanciers sont inscrits sur le fonds, le bailleur qui poursuit la résiliation doit leur notifier sa demande, et le jugement ne peut intervenir qu'après l'expiration d'un délai d'un mois suivant cette notification (article L.143-2 du Code de commerce).

La destruction des locaux

Si les locaux sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. S'ils ne sont détruits qu'en partie, le locataire peut, selon les circonstances, demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. Dans l'un et l'autre cas, aucun dédommagement n'est dû (article 1722 du Code civil).

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Mettre fin à un bail commercial suppose de choisir le bon mode de sortie, au bon moment et dans les bonnes formes. Une erreur de date, de destinataire ou de forme peut prolonger l'engagement de trois ans ou exposer au paiement d'une indemnité d'éviction.

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs et locataires dans la rédaction et la délivrance des congés, la négociation des protocoles de résiliation amiable, la mise en œuvre de la clause résolutoire et les contentieux de résiliation. Découvrez notre offre résilier un bail commercial et notre page avocat en bail commercial. Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris).

FAQ : résilier un bail commercial 3-6-9

Comment résilier un bail commercial 3-6-9 en tant que locataire ?

En donnant congé au moins six mois avant la fin de la période triennale en cours, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Aucun motif n'est à justifier, sauf si le bail a valablement écarté la faculté de congé triennal.

Que se passe-t-il si le congé triennal est envoyé trop tard ?

Il ne produit pas effet à l'échéance visée. Le locataire reste engagé, en principe, jusqu'à l'échéance triennale suivante, sauf accord du bailleur pour une sortie anticipée.

Peut-on résilier un bail commercial avant la fin des trois ans ?

Oui, par une résiliation amiable avec le bailleur, ou à tout moment en cas de départ à la retraite ou d'invalidité du locataire. Le locataire peut aussi céder son bail ou son fonds de commerce, dans les conditions prévues par le bail.

Le bailleur peut-il résilier le bail tous les trois ans ?

Non. Il ne peut donner congé à l'issue d'une période triennale que pour les motifs limitativement énumérés par l'article L.145-4, alinéa 3, du Code de commerce (construction, reconstruction, restauration immobilière, démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain, notamment).

Le décès du locataire met-il fin au bail commercial ?

Non. Le bail commercial n'est pas résilié par le décès du locataire : il est transmis à ses héritiers. Ceux-ci peuvent poursuivre l'exploitation, céder le fonds ou donner congé à tout moment, avec un préavis de six mois (article L.145-4, alinéa 4, du Code de commerce).

La résiliation amiable donne-t-elle droit à une indemnité ?

Pas automatiquement. Les parties fixent librement les conditions de la résiliation, y compris le versement éventuel d'une indemnité, qui ne se confond pas avec l'indemnité d'éviction due en cas de refus de renouvellement.

Quel tribunal saisir pour faire résilier un bail commercial ?

Le tribunal judiciaire, compétent pour le contentieux des baux commerciaux. Lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur saisit en général le juge des référés pour en faire constater l'acquisition.