Indemnité d'éviction en bail commercial : conditions, calcul et paiement

Ce qu'il faut retenir : le bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail commercial doit, sauf exceptions, verser au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L.145-14 du Code de commerce). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce et les frais de déménagement, de réinstallation et de mutation. Tant qu'il ne l'a pas perçue, le locataire peut rester dans les lieux, moyennant une indemnité d'occupation. Il dispose de deux ans pour agir.

L'indemnité d'éviction est la contrepartie du droit au renouvellement, souvent appelé « propriété commerciale ». Pour le locataire, elle conditionne la possibilité de racheter un fonds équivalent ou de se réinstaller ; pour le bailleur, elle représente le coût réel d'un refus de renouvellement, qui peut se révéler très élevé. Ce guide présente les conditions, le calcul, la procédure et le paiement de l'indemnité.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

Selon l'article L.145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais il doit alors payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle répare essentiellement la perte du fonds de commerce, ou à tout le moins celle de l'emplacement.

L'indemnité est due dans plusieurs situations :

• le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement, à l'échéance du bail ou pendant sa tacite prolongation (article L.145-9) ;
• le bailleur répond par un refus à la demande de renouvellement du locataire (article L.145-10) ;
• le bailleur reprend les locaux pour construire ou reconstruire l'immeuble (article L.145-18).

Quelles sont les conditions pour y avoir droit ?

L'indemnité d'éviction suppose que le locataire bénéficie du droit au renouvellement. Celui-ci est réservé au propriétaire du fonds exploité dans les lieux (article L.145-8), ce qui implique notamment :

• un bail soumis au statut des baux commerciaux : un bail dérogatoire ou une convention d'occupation précaire n'ouvre pas droit à indemnité ;
• l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, condition d'application du statut (article L.145-1) ;
• une exploitation effective du fonds au cours des trois années qui précèdent la date d'expiration du bail ou de sa prolongation (article L.145-8).

La condition d'exploitation de trois ans mérite une attention particulière en cas de cession du droit au bail avec changement d'activité en fin de bail : le cessionnaire peut ne pas remplir la condition à l'échéance.

Dans quels cas le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans indemnité ?

Le Code de commerce prévoit des exceptions limitativement énumérées :

• le motif grave et légitime à l'encontre du locataire (article L.145-17, I, 1°). Lorsqu'il s'agit de l'inexécution d'une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte de commissaire de justice ;
• l'immeuble à démolir parce qu'il est en état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative ou ne peut plus être occupé sans danger (article L.145-17, I, 2°) ;
• la reconstruction de l'immeuble lorsque le bailleur offre un local de remplacement correspondant aux besoins du locataire (article L.145-18) ;
• la reprise de locaux d'habitation accessoires ou la construction d'habitations, dans les conditions des articles L.145-22, L.145-23-1 et L.145-24.

En dehors de ces cas, une clause du bail privant le locataire de son droit au renouvellement, et donc de son indemnité, est réputée non écrite (article L.145-15).

Comment se calcule l'indemnité d'éviction ?

L'article L.145-14 précise que l'indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre.

L'indemnité principale : remplacement ou déplacement

• Indemnité de remplacement : lorsque l'éviction entraîne la perte de la clientèle, ce qui est le cas le plus fréquent pour un commerce de proximité, un restaurant ou un hôtel, l'indemnité est calculée sur la valeur marchande du fonds. Celle-ci s'apprécie selon les usages de la profession, le plus souvent par un pourcentage du chiffre d'affaires moyen des derniers exercices ou par un multiple de l'excédent brut d'exploitation.
• Indemnité de déplacement : lorsque le fonds peut être transféré sans perte significative de clientèle (activité de gros, clientèle professionnelle, locaux sans visibilité), l'indemnité correspond pour l'essentiel à la valeur du droit au bail, c'est-à-dire à l'avantage que représentait un loyer inférieur à la valeur locative du marché.

En pratique, l'expert compare ces deux valeurs et l'indemnité ne descend pas, en principe, en dessous de la valeur du droit au bail.

Les indemnités accessoires

S'ajoutent à l'indemnité principale, selon les justificatifs produits :

• les frais de déménagement et de réinstallation ;
• les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds ou d'un droit au bail de même valeur ;
• le trouble commercial, c'est-à-dire la perte de recettes pendant le transfert ;
• les indemnités de licenciement des salariés qui ne peuvent être conservés ;
• la perte d'aménagements et d'installations non amortis.

Le montant n'est pas plafonné : voir notre article sur l'absence de plafonnement de l'indemnité d'éviction.

Que faire en cas de désaccord sur le montant ?

À défaut d'accord, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble fixe l'indemnité. Il désigne en général un expert, parfois dès le stade du référé, chargé d'évaluer le fonds et les indemnités accessoires.

Attention au délai de deux ans. Le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (articles L.145-9 et L.145-60). Des discussions amiables ne suspendent pas ce délai : voir notre article sur la prescription biennale et l'indemnité d'éviction.

Le locataire peut-il rester dans les lieux en attendant ?

Oui. Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue (article L.145-28 du Code de commerce). Jusqu'au paiement, il continue d'occuper les locaux aux clauses et conditions du bail expiré, en versant une indemnité d'occupation déterminée en fonction de la valeur locative. Son calcul et sa prescription sont détaillés dans notre guide sur l'indemnité d'occupation en bail commercial.

Le droit de repentir du bailleur

Le bailleur qui a refusé le renouvellement peut revenir sur sa décision et consentir finalement au renouvellement, pour échapper au paiement de l'indemnité. Il dispose pour cela d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble pour se réinstaller (article L.145-58). Le bailleur supporte alors les frais de l'instance (article L.145-58) et sa décision est irrévocable (article L.145-59).

Le paiement de l'indemnité et la remise des clés

Une fois l'indemnité versée au locataire, ou son versement à un séquestre notifié au locataire, celui-ci doit remettre les lieux au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois (article L.145-29). Le séquestre ne verse l'indemnité au locataire que contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts et des loyers et sous réserve des réparations locatives. En cas de retard dans la remise des clés, une retenue peut être opérée sur l'indemnité séquestrée (article L.145-30).

Quel est le régime fiscal de l'indemnité d'éviction ?

Le traitement fiscal dépend de la situation du locataire (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés), de celle du bailleur et de la finalité de l'éviction. La question de la TVA dépend également du contexte. Voir notre article détaillé : comment est imposée l'indemnité d'éviction.

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Le cabinet accompagne locataires et bailleurs à chaque étape : analyse du congé et du droit au renouvellement, estimation du risque ou de la créance, choix et suivi de l'expert, négociation de l'indemnité, contentieux devant le tribunal judiciaire et exercice du droit de repentir. Pour en savoir plus, consultez notre page avocat en bail commercial et notre offre litige avec un bailleur commercial. Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris).

FAQ : indemnité d'éviction

Qui paie l'indemnité d'éviction ?

Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, sauf s'il peut invoquer l'une des exceptions prévues par le Code de commerce, comme un motif grave et légitime.

Comment calculer une indemnité d'éviction ?

Elle correspond au préjudice subi : en principe la valeur marchande du fonds de commerce, ou la valeur du droit au bail si le fonds peut être transféré, à laquelle s'ajoutent les frais de déménagement, de réinstallation et de mutation et, le cas échéant, d'autres préjudices accessoires.

L'indemnité d'éviction est-elle plafonnée ?

Non. Aucun plafond légal ne limite son montant, qui dépend uniquement du préjudice causé au locataire.

Dans quel délai le locataire doit-il agir ?

Il doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date pour laquelle le congé a été donné. Passé ce délai, il perd son droit à l'indemnité.

Le locataire doit-il partir avant d'être payé ?

Non. Il peut se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement, en versant une indemnité d'occupation (article L.145-28 du Code de commerce).

Le bailleur peut-il changer d'avis ?

Oui, grâce au droit de repentir : dans les quinze jours suivant la décision définitive fixant l'indemnité, tant que le locataire est encore dans les lieux et ne s'est pas engagé dans une réinstallation.