L’indemnité d’éviction

Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?

D’après  l’article L 145 – 14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction et une indemnité versée par un bailleur à son locataire lorsque celui-ci choisit de ne pas renouveler le bail commercial établi entre eux.

En effet, dans le but de protéger le locataire d’un bail commercial, le régime des baux commerciaux lui accorde un droit au renouvellement du bail. Ainsi dans le cas où le bailleur refuse d’accorder le renouvellement du bail à son preneur, il est dans l’obligation de lui payer une indemnité d’éviction afin de réparer le préjudice qu’il a subi en perdant son droit d’exploitation sur le bail commercial dont il fait usage.

Quels sont les cas d’intervention de l’indemnité d’éviction ?

Dans un délai de 6 mois avant l’arrivée du terme du contrat, le preneur doit exercer son droit au renouvellement du bail. Face à cette demande de renouvellement, le bailleur dispose de plusieurs choix. Il peut soit accepter le renouvellement du bail et renégocier les termes du contrat, ou alors il peut refuser le renouvellement et donc payer au locataire une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction payée par le bailleur a pour but de compenser la perte du bail pour le preneur représentant pour lui son principal outil de travail.

Comment est déterminé le montant de l’indemnité d’éviction ?

L’évaluation de l’indemnité d’éviction

D’après l’article L 145 – 14 du code de commerce l’indemnité d’éviction est celle réparatrice du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.  Il ajoute une liste d’éléments à prendre en compte pour calculer le montant de l’indemnité d’éviction, à savoir :

  • Le fonds de commerce ;
  • Les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;

  • Les frais et droits de mutation.

En ajoutant aux indicateurs désignés par le législateur, ceux de la jurisprudence, de la pratique et des usages, on peut alors établir une liste de tous les éléments déterminants de cette indemnité d’éviction. Ainsi le montant de l’indemnité d’éviction est évalué au jour du départ du preneur en se référant aux critères suivants :

  • La valeur marchande du fonds de commerce exploité au terme du bail, dont la valeur est déterminée selon les usages de la profession ;
  • Les éventuels frais normaux de déménagement et de réinstallation du fonds de commerce ;

  • Les indemnités de licenciement s’il y en a ;

  • Les indemnités pour perte de logement dans le cas d’un bail mixte ;

  • Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire produit la preuve que le préjudice est moindre ;

  • Certains frais accessoires liés à la perte de la clientèle par exemple, ou à la perte d’une licence.

L’évaluation judiciaire

Dans le cas où le bailleur et le preneur ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le calcul de l’indemnité, l’un d’entre eux peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux pour demander une évaluation judiciaire du montant de l’indemnité.

Ainsi, les juges du fond pourrons apprécier de manière souveraine les faits et évaluer le montant de l’indemnité d’éviction en prenant en compte les critères énoncés plus haut. Cette évaluation devait être suffisamment motivée sous peine d’invalidité.

Quelles sont les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction ?

Date du paiement.

Une fois que le montant de l’indemnité d’éviction est fixé, le législateur accorde au bailleur un délai de 15 jours au cours duquel il a le droit de changer d’avis et ainsi renouveler le bail. Dans ce cas, il n’aura plus à payer l’indemnité d’éviction. Si au contraire il ne s’est pas rétracté dans ce délai, le bailleur devra payer l’indemnité d’éviction au locataire sous peine de sanction judiciaire pouvant aller du paiement de frais de justice jusqu’au paiement de dommages et intérêts.

Quels sont les effets du paiement ?

Le locataire devra quitter le local dans un délai de 3 mois à compter de la date du paiement de l’indemnité d’éviction.

D’après l’article L 145 – 28 du code de commerce, tant que le paiement de l’indemnité n’a pas eu lieu, le locataire dispose d’un droit de maintien dans les lieux selon les conditions prévues par le contrat expiré.

Quelles sont les exceptions à l’indemnité d’éviction ?

Il existe plusieurs cas d’exception légale au paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur. L’article L 145-17 du code de commerce régit deux d’entre elles.

Ainsi le bailleur pourra échapper au paiement de l’indemnité d’éviction dans le cas où il peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ce motif doit consister dans l’inexécution d’une obligation contractuelle par le bailleur.  Le bailleur ne pourra invoquer cette infraction que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur demandant la cessation de l’atteinte restée infructueuse.

Le bailleur pourra également se soustraire du paiement de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse où l’immeuble abritant les locaux se trouve dans un état d’insalubrité reconnu par l’administration et qu’il doit ainsi être démoli, où s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Pour finir d’après l’article L 145 – 22 du code de commerce, le bailleur a la possibilité de renoncer au renouvellement du bail sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, afin que ses proches ou sa famille puissent y vivre. Toutefois cette hypothèse n’est envisageable qu’à certaines conditions bien précises prévues par les dispositions de l’article sus évoqué. Dans ce cas bien que l’indemnité d’éviction soit écarté le loyer du bail renouvelé doit tenir compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l’exercice de son activité.

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