Qu’est ce que le renouvellement du bail commercial ?

La stabilité du preneur commerçant est garantie par son droit au renouvellement du bail commercial. Le droit au renouvellement du bail permet au locataire de bénéficier d’un renouvellement ou du paiement d’une indemnité d’éviction à l’expiration du bail dans le cas où le bailleur refuse.

Le droit au renouvellement du bail commercial est une règle d’ordre public. Ainsi, aucune clause du bail ne peut y contrevenir sans être réputée non écrite.

Les articles L 145 – 9 et L 145 – 10 du code de commerce établissent les règles de la procédure de renouvellement du bail commercial . Elle peut être à l’initiative du bailleur ou du locataire.

Si le bailleur souhaite renouveler le bail de son locataire, il lui délivre un congé assorti d’une offre de renouvellement. Le congé doit être transmis au locataire par acte d’huissier dans un délai de 6 mois avant le terme du bail.

Attention : Si le congé est donné sans offre de renouvellement il doit contenir les motifs pour lesquels le bailleur souhaite mettre fin au bail ainsi que les modalités d’une éventuelle contestation.

Lorsque la demande de renouvellement est à l’initiative du locataire, il doit faire sa demande au bailleur dans les 6 mois précédant la fin du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur disposera alors d’un délai de 3 mois à compter de la réception de la demande pour donner sa réponse. Si dans ce délai le bailleur ne donne pas sa réponse, l’on considère que la demande de renouvellement est acceptée par lui.

Le renouvellement du bail donne naissance à un nouveau bail dont l’application commence à compter de la date d’effet du congé ou à partir du 1er jour du trimestre civil suivant la demande du locataire.

Le bail renouvelé comprend les mêmes clauses et conditions que le bail initial à moins que les parties en décident le contraire.

Le loyer du bail est également renouvelé et fixé librement par les parties. En absence d’accord sur le montant du loyer renouvelé, le code de commerce pose les principes suivant :

• Le nouveau loyer doit correspondre à la valeur locative. Sa détermination prend en compte les éléments tels que les caractéristiques du local ou encore la destination des lieux.
• L’augmentation du loyer est plafonnée

Toutefois, le plafonnement du loyer n’intervient pas si :

• La modification notable des éléments a une incidence sur la valeur locative ;
• Le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou s’il est poursuivi plus de douze ans ;
• Si il s’agit de baux de terrains nus, et qui ont été soumis au statut des baux
  commerciaux ;
• Les locaux sont monovalents comme par exemple un hôtels, cinéma, théâtre etc.
• Les locaux sont à usage exclusif de bureaux ;
• Les parties ont en convenu différemment dans le bail, la règle de plafonnement
  du bail renouvelé n’étant pas d’ordre public ;
• La valeur est inférieure au loyer en cours : en ce cas, il faut revenir à la valeur
  locative, à charge pour le locataire d’argumenter cette baisse de loyer auprès du
  bailleur.

Si les parties n’arrivent pas à s’accorder sur le montant du loyer renouvelé, elles peuvent saisir le juge des loyers commerciaux.

Si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Conformément à l’article L 145 – 14 du code de commerce l’indemnité d’éviction est déterminée en fonction de la valeur du fonds de commerce. C’est une somme que le bailleur devra impérativement verser au locataire. Le législateur considère que cette indemnité est due en compensation du fait pour le bailleur d’avoir refusé le renouvellement du bail au locataire l’empêchant ainsi de continuer à exploiter son fonds de commerce dans les locaux. En général, les indemnités d’éviction sont assez élevées afin de provoquer un effet dissuasif.

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial sans payer indemnité d’éviction exceptionnellement en cas de :

• Justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ce motif peut reposer sur l’inexécution des obligations contractuelles, notamment le défaut de paiement des loyers ;
• Reprise de l’immeuble pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état ;
• Reprise pour habiter l’immeuble, droit pouvant bénéficier aussi bien au bailleur, son
  conjoint, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint ;
• Reprise pour construire un local d’habitation sur un terrain nu.

Il existe deux autres hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial tout en échappant au paiement de l’indemnité d’éviction. Toutefois, précisons que dans ces situations le bailleur devra tout de même verser une indemnité forfaitaire :

• Le locataire refuse de renouveler le bail afin de construire ou de reconstruire l’immeuble. Dans le cas où le bailleur offre au locataire un local équivalent, il devra lui rembourser les frais de déménagement.
• Le locataire ne souhaite pas renouveler le bail afin de surélever l’immeuble. Dans ce cas, il est autorisé à différer le renouvellement pendant 3 ans maximum tout en payant au locataire une indemnité qui sera égale au préjudice qu’il a subi. Cette indemnité ne peut toutefois pas excéder la valeur de 3 ans de loyer.

Vous l’aurez compris, dans un bail commercial, le droit au renouvellement du bail commercial est quasiment un droit absolu, qui donne au locataire l’assurance de pouvoir rester dans les locaux ou, le cas échéant, d’être généreusement dédommagé.

Afin de pouvoir bénéficier du droit au renouvellement le locataire doit obligatoirement :

• Être le titulaire d’un bail commercial destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
• Être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou, au répertoire des métiers au moment où il sollicite sa demande de renouvellement de bail ;
• Exercer son activité professionnelle dans les locaux soumis au contrat de bail commercial dont on demande le renouvellement ;
• Ne pas avoir violé les termes du bail ;
• Exploiter effectivement le fonds de commerce dans les locaux objets du bail au moment de la demande de renouvellement du bail commercial et ce, dans les trois années précédentes.

Pour avoir droit au renouvellement du bail, le fonds de commerce doit avoir été exploité effectivement au cours des 3 années qui précèdent l’expiration du bail ou sa reconduction.

En revanche lorsque le locataire a procédé à un changement d’activité au cours des trois dernières années qui précèdent l’expiration effective du contrat, nous devons distinguer deux situations:

• S’il s’agit d’une déspécialisation plénière ou partielle, le locataire a droit au renouvellement du bail même s’ il a transformé le fonds de commerce.
• S’il s’agit d’une cession du droit au bail, le renouvellement du bail peut-être refusé au nouvel acquéreur sans le versement par le bailleur d’une indemnité d’éviction. Pour éviter cela le nouveau cessionnaire doit demander une promesse de renouvellement anticipée du bailleur au moment de la signature de la cession

Dans le cas où ni le bailleur, ni le locataire, n’a sollicité le renouvellement du bail, la tacite reconduction intervient et le bail se poursuit pour une durée indéterminée.

Côté bailleur, si la tacite reconduction dépasse un délai de 12 ans, le montant du loyer pourra être déplafonnée automatiquement par le bailleur.

Côté locataire, et conformément à l’article L145-9 du Code de commerce, il pourra mettre fin au bail commercial à tout moment sous réserve de respecter un délai de préavis de 6 mois.