Qu’est ce que le congé dans le bail commercial ?

D’après l’article 145-9 du Code de commerce, le bail commercial prend fin par l’effet d’un congé. Les conditions, délais et formes dans lesquelles les parties peuvent donner congé diffèrent selon que le congé est à l’initiative du bailleur ou du locataire.

En l’absence de congé, le bail ne prend pas fin à la date d’expiration prévue. En effet, l’article L 145-9 du Code de commerce prévoit que si ni le bailleur, ni le locataire ne fait une demande de renouvellement ou ne délivre un congé, le bail se reconduit tacitement.

Dans cette logique il convient de distinguer les cas de congé donné par le preneur et les cas de congé donné par le bailleur.

Le locataire d’un bail commercial peut demander congé à son bailleur dans les cas suivants :

1. La résiliation à la fin d’une période triennale

Le locataire a la possibilité de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire à la fin de chaque période triennale. Pour cela, il dispose d’un délai de préavis de 6 mois minimum.

Si le locataire ne respecte pas ce préavis, le congé n’est pas nul mais il ne produira ses effets qu’à l’issue de la prochaine période triennale, c’est-à-dire que le locataire sera obligé de rester en place pour 3 années supplémentaires, ce qui aura forcément une incidence importante sur son activité. Pour éviter cela il est vivement conseillé aux locataires désireux de quitter les lieux de ne pas prendre de risque et de se faire assister d’un conseil lors de la délivrance du congé afin d’être certain qu’il soit valable.

Il faut également préciser que certains baux commerciaux renferment des clauses prévoyant que le locataire devra payer au bailleur une indemnité en cas de congé alors même que la résiliation triennale est d’ordre public. Dans cette logique, ce type de clause risque d’être sanctionnée en particulier si son montant est important car elle serait dissuasive pour le locataire. Il est donc conseillé de ne pas prévoir ce genre de clause dans un bail.

2. La résiliation amiable

Comme pour tout contrat, il est possible de mettre fin au bail commercial de manière amiable – de manière conventionnelle – à n’importe quel moment à partir du moment où les deux parties s’entendent dans ce sens. Cette résiliation n’est soumise à aucune condition de forme particulière et est acquise dès qu’une des parties accepte l’offre de résiliation de l’autre.

3. La résiliation par le locataire en cas de manquement des obligations du bailleur

Le bail commercial est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire que les deux parties ont des obligations l’une envers l’autre. À partir du moment où le bailleur manque à ces obligations en ne permettant pas au locataire d’exercer paisiblement son activité, ce dernier aura la faculté de résilier le bail aux torts du bailleur.

Précisons que la majorité des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail en cas de manquement. La clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, cet article est d’ordre public. La clause résolutoire est acquise à l’issue d’un délai d’un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

4. La résiliation en cas de bail tacitement reconduit

Si le bail est tacitement reconduit, c’est-à-dire qu’aucune des parties n’y a mis fin ou n’a demandé son renouvellement à l’arrivée du terme, ces dernières disposent alors de la faculté d’y mettre fin à tout moment.

Toutefois l’article L 145-9 du Code de commerce précise qu’il faudra néanmoins respecter un préavis de 6 mois.

5. La résiliation pour départ à la retraite ou invalidité du locataire

La dernière hypothèse de résiliation à la demande du locataire est le départ à la retraite de ce dernier où son admission au bénéfice d’une pension d’invalidité. Dans cette logique l’ article 145-4 alinéa 4 du Code de commerce prévoit que le locataire a la possibilité de donner congé à tout moment en respectant toutefois un préavis de 6 mois minimum.

Le bailleur peut lui aussi donner congé à son locataire, mais uniquement dans les cas suivants :

1. Le congé pour motifs particuliers, à l’issue de chaque période triennale

Tout comme le locataire, le bailleur dispose de la faculté de donner congé à chaque échéance triennale. Toutefois, contrairement au locataire, le bailleur doit invoquer un motif particulier lorsqu’il donne son congé dans ce cadre. L’article 145-4 du code de commerce prévoit que le bailleur peut donner congé à son locataire pour :

• La construction ou la reconstruction de l’immeuble existant ;
• La surélévation de l’immeuble ;
• La réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ;
• L’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
• En cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ou d’une opération de restauration immobilière.

2. La résiliation en cas de bail tacitement reconduit

Dans le cas où le bail est poursuivi par tacite reconduction et que ni le locataire ni le bailleur n’ont donné congé pendant la période de reconduction tacite, le bailleur peut donner congé à tout moment tout en respectant le délai de préavis de 6 mois.

Toutefois une indemnité d’éviction peut-être versée sauf dans les cas prévus par l’article L 145-17 du Code de commerce.

3. La résiliation à la fin du contrat de bail

Le bail commercial dure en principe 9 ans. Au bout de cette période, le bailleur peut :

• Proposer le renouvellement,
• Refuser le renouvellement sans motif particulier,
• Refuser le renouvellement en invoquant un motif légitime, ce qui lui évitera le paiement de l’indemnité d’éviction.

Le bailleur doit faire délivrer par acte d’huissier au locataire un congé au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. Ce congé peut comporter une offre de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer que le locataire peut accepter ou non.

1. Comment est déterminé le montant de l’indemnité d’éviction ?

Si les parties n’arrivent pas à se mettre d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction l’une d’entre elles peut saisir le tribunal à qui il appartiendra d’en déterminer le montant.

Généralement les facteurs pris en compte pour déterminer est le montant de l’indemnité d’éviction sont les suivants :

• La valeur du fonds de commerce exploité dans les locaux loués (en retenant le plus souvent le chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années, calculées hors taxe), dans ce cas, les frais supportés par le commerçant pour le déménagement du fonds de commerce ;
• Les frais de réinstallation supportés par le commerçant évincé ;
• Les éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés si le refus de renouvellement du bail entraîne leur licenciement ;
• Les indemnités pour perte de logement dans le cas où le bail était mixte et comportait aussi des locaux à usage d’habitation
  d’autres droits accessoires, tels que la perte d’une licence éventuelle (tabac ou alcool par exemple).

2. Quels sont les cas dans lesquels le bailleur est dispensé de payer une indemnité d’éviction ?

Le bailleur peut exceptionnellement échapper à son obligation d’avoir à payer une indemnité d’éviction au locataire dans les cas prévu par l’article L 145-17 du Code de commerce. Il s’agit des cas dans lesquels il y a :

• Une justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (le motif peut reposer sur l’inexécution des obligations contractuelles, notamment le défaut de paiement des loyers) ;
• Une reprise de l’immeuble pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état ;
• Une reprise pour habiter l’immeuble, droit pouvant bénéficier aussi bien au bailleur, son conjoint, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint ;
• Une reprise pour construire un local d’habitation sur un terrain nu.