Modèle gratuit de bail professionnel commenté
Modèle à jour au 9 novembre 2026.
Le bail professionnel est le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel, le plus souvent par un professionnel libéral : médecin, avocat, architecte, expert-comptable, consultant. Il est régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et, pour le reste, par le code civil. Ce texte est court : la plupart des règles du bail viennent donc du contrat lui-même, ce qui rend sa rédaction déterminante.
Novlaw met à votre disposition un modèle gratuit de bail professionnel, à copier-coller, avec ses conseils clause par clause. Pour les principes, voir nos articles qu'est-ce que le bail professionnel ? et bail professionnel ou bail commercial : quel contrat choisir ?
Les règles à connaître
Pour quels locaux ?
Le bail professionnel concerne les locaux à usage exclusivement professionnel. Un local à usage mixte, professionnel et d'habitation principale, relève de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation. Un local où est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal relève du statut des baux commerciaux. Le contrat doit être établi par écrit.
Durée et congé
Selon l'article 57 A :
- le bail est conclu pour une durée au moins égale à six ans ;
- à son terme, à défaut de congé, il est reconduit tacitement pour la même durée ;
- chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le bail à son expiration, en respectant un préavis de six mois ;
- le locataire peut quitter les lieux à tout moment, en respectant un préavis de six mois ;
- les notifications sont faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le bailleur ne peut donc pas mettre fin au bail avant son terme sans motif, mais il peut refuser de le renouveler sans avoir à verser d'indemnité d'éviction : le locataire n'a pas de droit au renouvellement.
Soumettre le bail au statut des baux commerciaux
Les parties peuvent choisir de soumettre un bail de local à usage exclusivement professionnel au statut des baux commerciaux (article L. 145-2, I, 7°, du code de commerce). Le locataire bénéficie alors d'une durée de neuf ans et d'un droit au renouvellement. Ce choix doit être exprimé clairement dans le bail. Dans ce cas, utilisez plutôt notre modèle de bail commercial.
Loyer, indexation et TVA
Le loyer est fixé librement. Une clause d'indexation est possible : pour les professions libérales, l'indexation sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié par l'INSEE est réputée en relation directe avec l'objet du contrat (article L. 112-2 du code monétaire et financier). La période de variation de l'indice ne doit pas être plus longue que la durée qui sépare deux révisions, sous peine que la clause soit réputée non écrite (article L. 112-1 du code monétaire et financier).
La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA. Le bailleur peut, sous conditions, opter pour la taxation. Depuis le 1er septembre 2026, ces règles figurent dans le code des impositions sur les biens et services, et non plus dans le code général des impôts : faites vérifier la situation fiscale du bailleur avant de rédiger la clause.
Les obligations essentielles du bailleur
Le bailleur doit délivrer le local, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et en garantir la jouissance paisible (article 1719 du code civil). La répartition des charges, des impôts et des travaux est libre, mais une clause qui viderait ces obligations de leur substance serait fragile.
Modèle gratuit de bail professionnel
Les passages entre crochets sont à compléter ; les options sont à choisir ou à supprimer.
BAIL PROFESSIONNEL
(article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
ENTRE LES SOUSSIGNÉS :
Le Bailleur : [nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse] / [dénomination sociale, forme, capital, siège, numéro RCS, représentée par son représentant légal en exercice],
Ci-après « le Bailleur »,
ET
Le Preneur : [nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, profession exercée, numéro d'inscription à l'ordre ou au répertoire concerné] / [dénomination sociale, forme, capital, siège, numéro RCS, représentée par son représentant légal en exercice],
Ci-après « le Preneur »,
Ensemble « les Parties ».
IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :
ARTICLE 1 – OBJET ET DÉSIGNATION DES LOCAUX
Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, les locaux suivants : [adresse complète ; bâtiment, étage, numéro de lot de copropriété ; superficie ; description des pièces ; annexes (cave, parking) ; équipements mis à disposition ; parties communes accessibles].
Le Preneur déclare bien connaître les locaux pour les avoir visités. Un plan des locaux est annexé au présent bail.
ARTICLE 2 – DURÉE, RECONDUCTION ET CONGÉ
2.1. Durée. Le présent bail est consenti pour une durée de [six (6)] années entières et consécutives, qui ne peut être inférieure à six ans, commençant à courir le [date] pour se terminer le [date].
2.2. Reconduction. À défaut de congé délivré dans les conditions ci-dessous, le bail sera reconduit tacitement à son terme pour une durée identique.
2.3. Non-renouvellement. Chacune des Parties pourra notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le bail à son expiration, en respectant un préavis de six (6) mois.
2.4. Résiliation par le Preneur. Le Preneur pourra, à tout moment, notifier au Bailleur son intention de quitter les locaux, en respectant un préavis de six (6) mois.
2.5. Forme des notifications. Les notifications prévues au présent article seront effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
ARTICLE 3 – DESTINATION DES LOCAUX
Les locaux sont destinés à un usage exclusivement professionnel, à l'exclusion de toute habitation. Le Preneur y exercera l'activité de [profession ou activité], ainsi que les activités connexes ou complémentaires compatibles avec la réglementation de sa profession.
Le Preneur ne pourra exercer une autre activité sans l'accord écrit et préalable du Bailleur. Il fera son affaire personnelle des autorisations administratives et professionnelles nécessaires à son activité, sans recours contre le Bailleur, sauf si le défaut d'autorisation résulte des caractéristiques des locaux.
ARTICLE 4 – LOYER
Le présent bail est consenti moyennant un loyer annuel de [montant] euros [hors taxes et] hors charges, payable [mensuellement / trimestriellement] et d'avance, le [jour] de chaque [mois / trimestre], par virement sur le compte désigné par le Bailleur.
[Option 1 : Le loyer n'est pas soumis à la taxe sur la valeur ajoutée.]
[Option 2 : Le Bailleur ayant opté pour l'assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée, le loyer sera majoré de la TVA au taux en vigueur à chaque échéance.]
Toute somme non payée à son échéance portera intérêt au taux de [●] % l'an à compter d'une mise en demeure restée sans effet pendant [quinze (15)] jours.
ARTICLE 5 – DÉPÔT DE GARANTIE
Le Preneur verse ce jour au Bailleur, qui le reconnaît, la somme de [montant] euros, correspondant à [nombre] mois de loyer hors charges, à titre de dépôt de garantie de l'exécution de ses obligations. Cette somme ne porte pas intérêt et ne pourra en aucun cas être imputée par le Preneur sur le paiement des derniers loyers.
Elle sera restituée au Preneur dans un délai de [deux (2)] mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des sommes restant dues au Bailleur et du coût des réparations locatives justifiées.
ARTICLE 6 – INDEXATION DU LOYER
Le loyer sera indexé de plein droit, à la hausse comme à la baisse, chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, en fonction de la variation de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié par l'INSEE.
L'indice de référence est celui du [trimestre] [année], soit [valeur]. Lors de chaque indexation, le loyer sera calculé selon la formule : loyer de l'année écoulée × dernier indice publié à la date d'indexation / indice du même trimestre de l'année précédente.
Si l'indice cessait d'être publié, il serait remplacé par l'indice qui lui serait officiellement substitué ou, à défaut, par un indice choisi d'un commun accord ayant une relation directe avec l'objet du bail ou l'activité du Preneur.
ARTICLE 7 – CHARGES, IMPÔTS ET TAXES
En sus du loyer, le Preneur remboursera au Bailleur les charges, impôts et taxes suivants : [liste précise : charges de copropriété courantes, à l'exclusion de [●] ; entretien des parties communes ; eau froide ; ascenseur ; taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; taxe foncière [en totalité / à hauteur de [●] %] ; etc.].
Ces sommes donneront lieu au versement, avec chaque terme de loyer, d'une provision de [montant] euros, régularisée chaque année au vu du décompte des charges réelles et des justificatifs, que le Bailleur tiendra à la disposition du Preneur.
Le Preneur acquittera directement ses consommations personnelles (électricité, gaz, eau si compteur individuel, télécommunications) ainsi que les impôts et taxes liés à son activité.
ARTICLE 8 – JOUISSANCE DES LOCAUX
Le Bailleur délivre les locaux en état de servir à l'usage prévu, les entretient dans cet état et en garantit la jouissance paisible au Preneur pendant toute la durée du bail.
Le Preneur jouira des locaux raisonnablement, conformément à leur destination. Il veillera à ne causer aucun trouble de voisinage, notamment sonore, olfactif ou vibratoire, et respectera le règlement de copropriété et le règlement intérieur de l'immeuble, dont il reconnaît avoir reçu copie.
ARTICLE 9 – AMÉNAGEMENTS ET PLAQUE PROFESSIONNELLE
Le Preneur pourra installer les équipements nécessaires à son activité et apposer une plaque professionnelle [à l'entrée de l'immeuble / sur la porte des locaux], selon les dimensions et emplacements autorisés par le règlement de copropriété.
Les travaux touchant à la structure de l'immeuble, à ses parties communes ou à son aspect extérieur ne pourront être réalisés qu'après l'accord écrit du Bailleur et, le cas échéant, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et des autorités administratives.
ARTICLE 10 – ENTRETIEN, RÉPARATIONS ET TRAVAUX
Le Preneur assurera l'entretien courant des locaux et les réparations locatives. Il informera sans délai le Bailleur de tout désordre affectant les locaux.
Le Bailleur conservera à sa charge les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, les travaux rendus nécessaires par la vétusté [option : à l'exception de [●]], ainsi que les travaux de mise en conformité imposés par l'administration lorsqu'ils concernent le bâti.
Le Preneur ne pourra réaliser aucun travail modifiant la distribution ou la structure des locaux sans l'accord écrit et préalable du Bailleur. Sauf convention contraire, les aménagements réalisés par le Preneur resteront acquis au Bailleur en fin de bail sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère exiger la remise des lieux dans leur état d'origine, aux frais du Preneur, pour les travaux réalisés sans son accord.
Le Preneur souffrira les travaux urgents que le Bailleur serait amené à réaliser. Si ces travaux durent plus de [vingt et un (21)] jours, le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie des locaux dont le Preneur aura été privé.
ARTICLE 11 – ÉTAT DES LIEUX
Un état des lieux sera établi contradictoirement entre les Parties lors de la remise des clés au Preneur et lors de leur restitution. À défaut d'accord, il sera établi par commissaire de justice, à frais partagés par moitié.
ARTICLE 12 – ASSURANCES
Le Preneur assurera auprès d'une compagnie notoirement solvable sa responsabilité civile professionnelle, ses risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux), le recours des voisins et des tiers, ainsi que ses équipements et matériels. Il en justifiera à la signature du bail puis chaque année, et à première demande du Bailleur.
Le Bailleur assurera l'immeuble au titre de sa responsabilité de propriétaire.
ARTICLE 13 – SOUS-LOCATION ET CESSION
13.1. Sous-location. Toute sous-location, totale ou partielle, et toute mise à disposition des locaux, même gratuite, sont interdites sans l'accord écrit et préalable du Bailleur. [Option : Par exception, le Preneur pourra mettre une partie des locaux à la disposition de confrères exerçant la même profession, à titre de collaboration ou d'exercice en commun, à condition d'en informer préalablement le Bailleur par écrit.]
13.2. Cession. Le Preneur ne pourra céder le présent bail sans l'accord écrit et préalable du Bailleur. [Option : Par exception, le Preneur pourra céder le bail au successeur dans sa profession, ou à la société d'exercice qu'il constituerait, à condition de notifier le projet de cession au Bailleur un mois au moins à l'avance. Le Preneur restera garant solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et charges pendant [trois (3)] ans à compter de la cession.]
ARTICLE 14 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE
À défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, de charges ou d'accessoires, ou en cas d'inexécution de l'une des obligations du Preneur relatives [à la destination des locaux, à l'assurance, à la sous-location ou à la cession], et un mois après une mise en demeure restée sans effet, délivrée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et mentionnant expressément la présente clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.
Si le Preneur refuse de quitter les lieux, son expulsion pourra être ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux.
ARTICLE 15 – RESTITUTION DES LOCAUX
À l'expiration du bail, le Preneur restituera les locaux en bon état de réparations locatives, libres de tout occupant et de tout objet lui appartenant, et remettra toutes les clés au Bailleur. Il justifiera du paiement de ses consommations et des impôts dont il est redevable.
ARTICLE 16 – DIAGNOSTICS ET ANNEXES
Sont annexés au présent bail, selon la situation des locaux et lorsque les textes l'exigent :
- l'état des risques ;
- le diagnostic de performance énergétique ;
- les informations relatives à l'amiante ;
- le plan des locaux et l'état des lieux d'entrée ;
- le règlement de copropriété ou ses extraits utiles ;
- [l'attestation d'assurance du Preneur].
ARTICLE 17 – FRAIS
Les frais et honoraires de rédaction du présent bail seront supportés par [le Bailleur / le Preneur / les Parties par moitié].
ARTICLE 18 – ÉLECTION DE DOMICILE
Pour l'exécution du présent bail, le Bailleur élit domicile à l'adresse indiquée en tête des présentes, et le Preneur dans les locaux loués, sauf notification d'une autre adresse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
ARTICLE 19 – LITIGES
Les Parties s'efforceront de résoudre à l'amiable tout différend relatif à l'interprétation ou à l'exécution du présent bail. À défaut d'accord, le litige sera porté devant la juridiction compétente selon les règles de droit commun.
Fait à [ville], le [date], en [deux (2)] exemplaires originaux.
Le Bailleur [signature]
Le Preneur [signature]
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Nos conseils, clause par clause
- Désignation des locaux. Décrivez précisément la superficie, les annexes, les équipements et les parties communes accessibles. En copropriété, vérifiez avant de signer que le règlement de copropriété autorise l'activité envisagée, et l'apposition d'une plaque.
- Durée. Six ans est un minimum : une durée plus courte est contraire à l'article 57 A. Pour une occupation brève, d'autres contrats existent ; faites-vous conseiller.
- Congé. Le préavis de six mois se calcule à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte. Pour un congé du bailleur, l'acte de commissaire de justice évite toute discussion sur la date.
- Destination. Rédigez-la précisément sans la restreindre inutilement. Pour un médecin, autorisez par exemple l'exercice de la médecine et les activités accessoires compatibles avec sa déontologie. Pour un cabinet recevant du public, vérifiez les règles d'accessibilité et de sécurité applicables aux établissements recevant du public.
- TVA. Ne l'appliquez pas par réflexe. Le loyer n'est soumis à la TVA que si le bailleur a valablement opté.
- Intérêts de retard et pénalités. Une clause pénale manifestement excessive peut être réduite par le juge, même d'office, et toute stipulation contraire est réputée non écrite (article 1231-5 du code civil). Mieux vaut une pénalité raisonnable qui sera appliquée.
- Dépôt de garantie. Son montant est libre. Fixez un délai de restitution : il évite le contentieux en fin de bail.
- Indexation. Prévoyez qu'elle joue à la hausse comme à la baisse et comparez des indices séparés d'un an pour une indexation annuelle.
- Charges et travaux. Bannissez les formules du type « toutes charges quelconques » : listez les charges, impôts et travaux mis à la charge du preneur. Distinguez réparations locatives, vétusté, grosses réparations et mises aux normes.
- État des lieux. Faites-le systématiquement à l'entrée. À défaut, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil) et devra les rendre tels.
- Sous-location et cession. Pour une profession libérale, distinguez la sous-location, la collaboration, l'exercice en groupe et la cession à un successeur : elles n'ont pas les mêmes effets. Choisissez l'option adaptée et supprimez les autres pour éviter des clauses contradictoires.
- Clause résolutoire. La mise en demeure doit mentionner expressément la clause résolutoire (article 1225 du code civil). Si le preneur reste dans les lieux, il faudra saisir le juge pour obtenir son expulsion.
- Litiges. Une clause attribuant compétence à un tribunal choisi par les parties est réputée non écrite, sauf entre commerçants (article 48 du code de procédure civile). Avec un professionnel libéral, elle est donc sans effet.
Les erreurs à éviter
- Utiliser un bail professionnel pour une activité commerciale ou artisanale, ou pour un local où le preneur habite aussi.
- Prévoir une durée inférieure à six ans ou un préavis de congé plus court que six mois.
- Laisser au bailleur une faculté de résiliation anticipée sans motif.
- Appliquer la TVA sans option du bailleur.
- Mettre à la charge du preneur « toutes charges et tous travaux », sans liste.
- Conserver des stipulations contradictoires sur la sous-location ou la cession.
- Signer sans état des lieux d'entrée.
Les cinq points à vérifier avant de signer
- La qualification du bail : l'activité est-elle bien non commerciale et le local exclusivement professionnel ?
- La durée et le congé : six ans au moins, préavis de six mois, forme des notifications.
- La destination : compatibilité avec le règlement de copropriété, l'urbanisme et la réglementation de la profession.
- Les charges et les travaux : une répartition détaillée.
- La cession et la sous-location : des stipulations adaptées à l'évolution de votre activité, notamment l'arrivée d'un associé ou la transmission de votre clientèle.
Voir aussi
- Qu'est-ce que le bail professionnel ?
- Bail professionnel ou bail commercial : quelles différences et quel contrat choisir ?
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Me Baptiste Robelin et l'équipe de Novlaw accompagnent les bailleurs et les professionnels libéraux dans la rédaction, la négociation et le contentieux des baux professionnels : choix entre bail professionnel et bail commercial, clauses de cession à un successeur, congés, restitution du dépôt de garantie. Vous souhaitez sécuriser la signature d'un bail professionnel ou faire vérifier un contrat existant ? Contactez le cabinet.
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