Modèle de bail commercial

BAIL COMMERCIAL

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

[La société [dénomination], [forme] au capital de [montant] euros, dont le siège social est situé [adresse], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [ville] sous le numéro [SIREN], représentée par [nom], en qualité de [président / gérant]] [Option : personne physique : [Monsieur / Madame] [nom, prénom], né(e) le [date] à [lieu], demeurant [adresse]] [Option : représenté(e) par son administrateur de biens, [dénomination], titulaire de la carte professionnelle n° [●] portant la mention « Gestion immobilière », garanti par [garant]],
Ci-après le « Bailleur »,

ET

La société [dénomination], [forme] au capital de [montant] euros, dont le siège social est situé [adresse], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [ville] sous le numéro [SIREN], représentée par [nom], en qualité de [président / gérant], dûment habilité(e),
[Option : société en formation : agissant au nom et pour le compte de la société [dénomination] en cours de constitution, qui reprendra les engagements du présent bail dans les conditions de l'article L. 210-6 du code de commerce]
Ci-après le « Preneur »,

[Option : En présence de [Monsieur / Madame] [nom, prénom], demeurant [adresse], ci-après la « Caution », qui intervient pour souscrire l'engagement prévu à l'article 10.3.]

EXPOSÉ

Le Bailleur est propriétaire, dans un immeuble situé [adresse], des locaux désignés à l'article 1 des Conditions particulières (les « Locaux »). Les Parties se sont rapprochées et ont arrêté les stipulations ci-après, qui traduisent l'aboutissement de leurs discussions. Le Preneur reconnaît que le loyer a été fixé en tenant compte des charges et des travaux qu'il accepte de supporter.

Le Bailleur consent au Preneur, qui l'accepte, un bail commercial soumis aux articles L. 145-1 et suivants et R. 145-1 et suivants du code de commerce (le « Bail »).

Section 1 – Conditions générales

ARTICLE 1 – STATUT ET INTERPRÉTATION

Le Bail est soumis au statut des baux commerciaux. [Option : soumission volontaire : si les conditions d'application du statut n'étaient pas réunies, les Parties entendent s'y soumettre conventionnellement, de sorte que le Preneur bénéficiera de la propriété commerciale même s'il n'exploite pas de fonds dans les Locaux.] Les stipulations du Bail prévalent sur les règles supplétives. Toute clause contraire aux dispositions d'ordre public du statut, notamment celles visées à l'article L. 145-15 du code de commerce, est réputée non écrite sans affecter le reste du Bail.

En cas de changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du Bail, les Parties renoncent à se prévaloir de l'article 1195 du code civil.

ARTICLE 2 – DÉSIGNATION ET ÉTAT DES LIEUX

Le Bail porte sur les Locaux désignés aux Conditions particulières et figurant au plan annexé, tels qu'ils existent, sans exception ni réserve. Le Preneur déclare les connaître pour les avoir visités. Une erreur de contenance de moins d'[un vingtième] n'entraînera aucune modification du loyer. Les Locaux forment un tout indivisible.

Un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les Parties, ou à défaut par un commissaire de justice à frais partagés par moitié, lors de la prise de possession, lors de toute cession du droit au bail et lors de la restitution des Locaux.

ARTICLE 3 – DESTINATION

Le Preneur exerce dans les Locaux, de manière continue, l'activité définie aux Conditions particulières, à l'exclusion de toute autre. Le Bailleur déclare que les Locaux sont à usage autre que d'habitation et que le règlement de copropriété ne s'oppose pas à cette activité.

Le Preneur fait son affaire des autorisations administratives nécessaires à son activité. Le refus ou le retrait de ces autorisations ne le dispense pas du paiement du loyer, sauf s'il résulte d'une non-conformité des Locaux relevant des obligations du Bailleur.

ARTICLE 4 – DURÉE

Le Bail est consenti pour une durée de neuf années à compter de la date de prise d'effet fixée aux Conditions particulières. Le Preneur peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L. 145-4 du code de commerce). [Option : renonciation à la faculté triennale, admise notamment pour un bail d'une durée supérieure à neuf ans ou portant sur des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux.]

ARTICLE 5 – LOYER

5.1. Loyer. Le Bail est consenti moyennant le loyer annuel hors taxes et hors charges fixé aux Conditions particulières, payable [trimestriellement] et d'avance, le premier jour de chaque [trimestre] civil. Le premier terme est calculé au prorata.

5.2. Paiement mensuel. Lorsque les Locaux sont destinés au commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, le Preneur à jour de ses loyers et charges, hors sommes préalablement contestées, peut demander à payer son loyer mensuellement. Le paiement mensuel est alors de droit à compter de l'échéance suivante (article L. 145-32-1 du code de commerce).

5.3. Indexation. Le loyer est indexé de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la prise d'effet, sur l'indice [des loyers commerciaux (ILC) / des loyers des activités tertiaires (ILAT)] publié par l'INSEE, à la hausse comme à la baisse. L'indice de base est celui du trimestre précisé aux Conditions particulières ; chaque indexation retient l'indice du même trimestre de l'année suivante, de sorte que la période de variation de l'indice soit toujours égale à la durée écoulée entre deux révisions. Si l'indice cesse d'être publié, l'indice de remplacement s'applique de plein droit ; à défaut, les Parties conviennent d'un indice de substitution ou le font désigner par un expert agissant en qualité de mandataire commun.

[Option : clause tunnel : conformément à l'article L. 145-38-1 du code de commerce, la variation annuelle de l'indice prise en compte est limitée à [●] % à la hausse et à [●] % à la baisse. Les deux limites doivent être identiques.]

5.4. Loyer de renouvellement. Il est fixé conformément aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce.

ARTICLE 6 – CHARGES, IMPÔTS ET TAXES

6.1. Inventaire. Le présent article constitue l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances prévu par l'article L. 145-40-2 du code de commerce, et leur répartition entre les Parties.

6.2. Charges du Preneur. Le Preneur rembourse au Bailleur, au prorata de la quote-part des Locaux fixée aux Conditions particulières pour les charges communes, et en totalité pour les charges propres aux Locaux :

• les charges de copropriété récupérables, à l'exception de celles qui restent à la charge du Bailleur selon l'article 6.3, et les honoraires du syndic afférents à ces charges ;
• les dépenses d'entretien, de nettoyage, de fonctionnement, de maintenance et de vérification réglementaire des parties communes et des équipements collectifs ;
• les consommations d'eau, d'énergie et de fluides des Locaux ;
• la taxe foncière et les taxes additionnelles, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et, le cas échéant, la taxe annuelle sur les bureaux ;
• la prime d'assurance de l'immeuble au prorata des Locaux, et les surprimes dues à l'activité du Preneur ;
• [autres catégories : à lister précisément].

6.3. Charges du Bailleur. Restent à la charge du Bailleur, conformément à l'article R. 145-35 du code de commerce :

• les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et les honoraires liés à leur réalisation ;
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation les Locaux ou l'immeuble, dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations ;
• les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le Bailleur ou le propriétaire, à l'exception de la taxe foncière, des taxes additionnelles et des impôts, taxes et redevances liés à l'usage des Locaux ou de l'immeuble ou à un service dont le Preneur bénéficie ;
• les honoraires de gestion des loyers ;
• dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et coûts de travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

6.4. Charges personnelles. Le Preneur acquitte directement les impôts et taxes dont il est le redevable légal, notamment la contribution économique territoriale, ainsi que ses abonnements et consommations, et en justifie avant son départ.

6.5. Provisions et régularisation. Le Preneur verse avec chaque terme une provision sur charges, fixée initialement aux Conditions particulières puis ajustée chaque année en fonction des dépenses de l'exercice précédent. La taxe foncière et la prime d'assurance sont refacturées à réception de l'avis. Le Bailleur adresse au Preneur l'état récapitulatif annuel des charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle à laquelle il se rapporte ; le solde est réglé ou remboursé avec l'échéance suivante. Le Bailleur informe le Preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

6.6. TVA. Le Bailleur [a / n'a pas] opté pour l'assujettissement des loyers à la TVA. En cas d'option, le loyer et ses accessoires sont majorés de la TVA au taux en vigueur.

ARTICLE 7 – TRAVAUX

7.1. Travaux du Bailleur. Le Bailleur prend en charge les travaux visés à l'article 6.3 et ceux qui ont pour objet de remédier à des vices cachés ou à des défauts de construction. Le Preneur supporte, sans indemnité, les travaux réalisés dans l'immeuble ou les Locaux, dans les conditions de l'article 1724 du code civil. Le Bailleur communique au Preneur, lors de la conclusion du Bail puis tous les trois ans, l'état prévisionnel des travaux des trois années suivantes et l'état récapitulatif de ceux réalisés au cours des trois années précédentes, avec leur coût (article L. 145-40-2 du code de commerce). Ces états figurent en annexe.

7.2. Entretien par le Preneur. Le Preneur maintient les Locaux, leurs équipements et installations en bon état d'entretien, de fonctionnement et de propreté, et effectue à ses frais les réparations locatives et d'entretien, à l'exception des travaux mis à la charge du Bailleur. Il fait réaliser les vérifications réglementaires des installations des Locaux et en communique les rapports au Bailleur à première demande. Il réalise à ses frais les mises en conformité exigées par son activité propre.

7.3. Travaux d'aménagement. Le Preneur ne peut réaliser aucuns travaux touchant au gros œuvre, aux réseaux, à la sécurité ou aux parties communes sans l'autorisation écrite et préalable du Bailleur, sur dossier descriptif. Le Bailleur se prononce dans les [trente (30)] jours ; son silence vaut refus. Les travaux sont exécutés aux frais et risques du Preneur, par des entreprises qualifiées et assurées, après obtention des autorisations administratives et de copropriété. [Option : travaux d'installation : le Bailleur autorise d'ores et déjà les travaux décrits en annexe [●], aux frais du Preneur.]

7.4. Accession. Les travaux et aménagements fixés à demeure par le Preneur deviennent la propriété du Bailleur, sans indemnité, à la fin du Bail [au cours duquel ils ont été réalisés / à la sortie du Preneur], sauf faculté pour le Bailleur d'exiger la remise des Locaux dans leur état d'origine pour les travaux réalisés sans son autorisation.

ARTICLE 8 – CONDITIONS DE JOUISSANCE

Le Preneur occupe les Locaux personnellement et raisonnablement, conformément à l'article 1728 du code civil, et les maintient garnis de meubles et matériels suffisants. Il ne peut les sous-louer, même partiellement, sans l'accord écrit du Bailleur appelé à concourir à l'acte, conformément à l'article L. 145-31 du code de commerce. [Option : location-gérance : la mise en location-gérance du fonds exploité dans les Locaux est [autorisée / soumise à l'accord préalable et écrit du Bailleur].] Il respecte le règlement de copropriété, n'apporte aucune gêne aux autres occupants et n'installe aucune enseigne sans l'accord du Bailleur et les autorisations requises.

ARTICLE 9 – ASSURANCES

Le Bailleur assure l'immeuble et les Locaux pour leur valeur de reconstruction. Le Preneur assure, dès la prise d'effet, ses aménagements, son mobilier, son matériel et ses marchandises, les risques locatifs, le recours des voisins et des tiers et sa responsabilité civile, et en justifie chaque année. [Option : renonciation réciproque à recours : les Parties et leurs assureurs renoncent réciproquement à tout recours l'une contre l'autre pour les dommages couverts par leurs polices, sauf malveillance.] Le Preneur déclare tout sinistre au Bailleur dans les [quarante-huit (48)] heures.

ARTICLE 10 – GARANTIES

10.1. Dépôt de garantie. Le Preneur verse au Bailleur un dépôt de garantie dont le montant est fixé aux Conditions particulières. Lorsque les Locaux sont destinés au commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, ce montant ne peut excéder un trimestre de loyer. Il ne produit pas d'intérêts (article L. 145-40 du code de commerce). En cas d'impayé, le Bailleur peut l'imputer sur les sommes dues ; le Preneur le reconstitue dans les [quinze (15)] jours.

10.2. Restitution. Le dépôt de garantie est restitué au Preneur dans un délai raisonnable qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et de celles que le Bailleur a dû acquitter à la place du Preneur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En cas de vente ou de donation des Locaux, l'obligation de restitution est transmise au nouveau propriétaire.

10.3. Autres garanties. [Option : garantie à première demande : le Preneur remet au Bailleur, à la prise d'effet, une garantie à première demande émise par un établissement de crédit établi en France, d'un montant de [●] euros, soit au plus un trimestre de loyer, valable jusqu'à [trois] mois après l'expiration du Bail.] [Option : cautionnement : la Caution se porte caution solidaire du Preneur pour le paiement des loyers, charges et accessoires, dans la limite de [●] euros, soit au plus un trimestre de loyer, et pour une durée de [●] années, en faisant précéder sa signature de la mention de l'article 2297 du code civil.] Pour les mêmes locaux, ces garanties ne peuvent, chacune, excéder un trimestre de loyer. Le Bailleur en donne mainlevée et restitue les documents correspondants au plus tard six mois après la remise des clés. Elles deviennent caduques en cas de mutation des Locaux, le Bailleur cédant devant alors procéder aux mainlevées dans les six mois.

ARTICLE 11 – PAIEMENTS ET RETARDS

11.1. Modalités. Les sommes dues sont payées par [prélèvement / virement] sur le compte du Bailleur. Le Bailleur adresse un avis d'échéance au moins [huit (8)] jours avant chaque terme.

11.2. Imputation. Par dérogation à l'article 1342-10 du code civil, les paiements partiels s'imputent d'abord sur les frais de recouvrement, les intérêts et pénalités, puis sur les charges et enfin sur les loyers, en commençant par les plus anciens.

11.3. Intérêts et pénalité. Toute somme impayée à son échéance porte intérêt au taux de l'intérêt légal majoré de [●] points, à compter d'une mise en demeure. [Option : En outre, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, le Preneur doit une pénalité forfaitaire de [●] % des sommes impayées. Cette clause pénale peut être modérée par le juge si elle est manifestement excessive (article 1231-5 du code civil).]

ARTICLE 12 – CESSION ET SOUS-LOCATION

12.1. Cession. Le Preneur ne peut céder son droit au bail qu'à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. [Option : agrément : la cession est soumise à l'agrément préalable du Bailleur, qui ne peut le refuser que pour un motif légitime tenant à la solvabilité du cessionnaire ou à la compatibilité de son activité avec l'immeuble. Le Bailleur se prononce dans les [quinze (15)] jours de la notification du projet d'acte ; son silence vaut agrément.] Le Bailleur est appelé à l'acte de cession par lettre recommandée au moins [quinze (15)] jours à l'avance. Une copie de l'acte lui est remise sans frais.

12.2. Garantie du cédant. Le cédant reste garant solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et l'exécution du Bail pendant [trois] ans à compter de la cession, cette garantie ne pouvant excéder trois ans (article L. 145-16-2 du code de commerce). Le Bailleur informe le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (article L. 145-16-1 du code de commerce).

12.3. Opérations sociétaires. En cas de fusion, de scission, de transmission universelle de patrimoine ou d'apport partiel d'actif, la société bénéficiaire est substituée au Preneur dans les conditions de l'article L. 145-16 du code de commerce.

[Option : droit de préférence du Bailleur : en cas de cession du fonds, le Preneur notifie au Bailleur le projet d'acte (prix, conditions, identité du cessionnaire). Le Bailleur dispose d'un délai d'un mois pour se porter acquéreur aux mêmes conditions, pour lui-même ou toute personne qu'il se substitue.]

ARTICLE 13 – VENTE DES LOCAUX

Le Bailleur peut vendre librement les Locaux ou l'immeuble. Lorsque les Locaux sont à usage commercial ou artisanal au sens de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, le Preneur bénéficie du droit de préférence prévu par ce texte, dans les conditions et sous les exceptions qu'il fixe.

ARTICLE 14 – DESTRUCTION DES LOCAUX

En cas de destruction totale des Locaux par cas fortuit, le Bail est résilié de plein droit, sans indemnité, conformément à l'article 1722 du code civil. En cas de destruction partielle, le Preneur peut demander soit une diminution du loyer, soit la résiliation du Bail. [Option : Si les Locaux sont inutilisables pendant plus de [six] mois, chaque Partie pourra résilier le Bail.]

ARTICLE 15 – DIAGNOSTICS ET ENVIRONNEMENT

Sont annexés au Bail : le diagnostic de performance énergétique ; l'état des risques prévu par l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; le cas échéant, le dossier technique amiante ; les états de travaux prévus à l'article 7.1 ; le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. [Option : annexe environnementale : pour les locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerce, les Parties signent l'annexe environnementale prévue par l'article L. 125-9 du code de l'environnement.]

ARTICLE 16 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE

À défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, de charges ou d'accessoires, ou d'exécution de l'une des obligations du Bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter resté sans effet et mentionnant ce délai, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur (article L. 145-41 du code de commerce). L'expulsion du Preneur pourra être ordonnée par le juge des référés.

En cas de résiliation, le Preneur est redevable jusqu'à la libération effective des Locaux d'une indemnité d'occupation égale [au dernier loyer augmenté des charges / à [●] fois le dernier loyer], sans préjudice de tous dommages-intérêts. Le dépôt de garantie s'impute sur les sommes dues.

ARTICLE 17 – RESTITUTION DES LOCAUX

À l'expiration du Bail, le Preneur restitue les Locaux en bon état de réparations locatives et d'entretien, libres de tout occupant et de tout encombrement, après état des lieux de sortie. Le coût des réparations relevées et dues par le Preneur est chiffré sur devis et s'impute sur le dépôt de garantie. À défaut d'accord, la Partie la plus diligente peut demander la désignation d'un expert en référé.

ARTICLE 18 – NOTIFICATIONS, DOMICILE, FRAIS

Les congés et demandes de renouvellement sont délivrés dans les formes prévues par le code de commerce. Les autres notifications sont faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par lettre recommandée électronique ou par acte de commissaire de justice. Les Parties élisent domicile, le Bailleur [en son siège / chez son mandataire], le Preneur dans les Locaux. Les frais et honoraires de rédaction du Bail sont à la charge [du Preneur / des Parties par moitié / de chaque Partie pour ses propres conseils].

Section 2 – Conditions particulières

Article 1 – Désignation. Immeuble situé [adresse]. Locaux : [lot n° [●] : au rez-de-chaussée, une boutique avec arrière-boutique d'une surface de [●] m² ; lot n° [●] : au sous-sol, une cave de [●] m²], représentant [●]/[●]èmes des charges communes générales [et [●]/[●]èmes des charges du bâtiment [●]]. Plan annexé.

Article 2 – Destination. « [activité, par exemple : restauration traditionnelle avec vente sur place et à emporter] », à l'exclusion de toute autre activité. [Option : stipulations propres à l'activité : livraisons et sortie des déchets par l'entrée des Locaux uniquement, extraction des fumées par un conduit conforme jusqu'en toiture, limitation des nuisances sonores et olfactives, horaires de livraison.]

Article 3 – Durée. Neuf ans à compter du [date de prise d'effet], pour se terminer le [date].

Article 4 – Loyer. Loyer annuel de [montant en lettres] euros ([●] €) hors taxes et hors charges. [Option : franchise : afin de permettre au Preneur d'aménager les Locaux, le Bailleur consent une franchise de loyer hors charges de [●] mois, du [date] au [date]. Le premier loyer est exigible le [date].] Indice de base : [ILC / ILAT] du [●] trimestre [année], soit [●]. Date d'indexation : le [date] de chaque année.

Article 5 – Charges. Provision [trimestrielle / mensuelle] initiale de [●] euros.

Article 6 – Garanties. Dépôt de garantie de [●] euros, soit [●] mois de loyer hors taxes et hors charges (au plus trois mois pour un local de commerce ou d'artisanat). [Option : garantie à première demande / cautionnement de [●] euros, dans la limite d'un trimestre de loyer.]

Article 7 – Travaux d'installation. [Option : Le Bailleur autorise les travaux d'installation décrits en annexe, aux frais du Preneur, par des entreprises qualifiées et assurées de son choix.]

Article 8 – Annexes. Plans et certificat de surface ; diagnostic de performance énergétique ; état des risques ; dossier technique amiante ; états prévisionnel et récapitulatif des travaux ; règlement de copropriété et procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ; [descriptif des travaux du Preneur] ; [engagement de caution].

Fait à [ville], le [date], en [deux] exemplaires originaux [ou : signé électroniquement conformément aux articles 1366 et 1367 du code civil].

Le Bailleur
[nom, qualité, signature]

Le Preneur
[nom, qualité, signature]

[La Caution
signature précédée de la mention de l'article 2297 du code civil]