Modèle de congé du bailleur en bail commercial (avec offre de renouvellement ou refus)
Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme : sans congé ni demande de renouvellement, il se prolonge tacitement. Le bailleur qui veut renouveler le bail à un nouveau loyer ou refuser le renouvellement doit délivrer un congé, dans des formes strictes. Vous trouverez ci-dessous un modèle de congé en trois options, à transmettre à votre commissaire de justice, avec nos conseils.
Les règles à connaître
- Forme : le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par commissaire de justice. Une lettre recommandée ne suffit pas (article L. 145-9 du code de commerce).
- Délai : au moins six mois avant le terme du bail. Si le bail est déjà en prolongation tacite, le congé doit être donné six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).
- Mentions obligatoires, à peine de nullité : les motifs du congé, et l'indication que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
- Nouveau loyer : le bailleur qui accepte le renouvellement mais veut modifier le loyer doit indiquer dans le congé le loyer qu'il propose ; à défaut, le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter d'une demande ultérieure (article L. 145-11).
- Refus de renouvellement : le bailleur peut refuser, mais doit alors payer une indemnité d'éviction (article L. 145-14), sauf motif grave et légitime ou cas légaux (article L. 145-17). Le locataire reste dans les lieux, aux conditions du bail expiré, jusqu'au paiement de l'indemnité (article L. 145-28).
Modèle de congé du bailleur
Choisissez l'option A, B ou C et supprimez les autres. Les passages entre crochets sont à compléter.
CONGÉ [AVEC OFFRE DE RENOUVELLEMENT / PORTANT REFUS DE RENOUVELLEMENT]
(article L. 145-9 du code de commerce)
L'AN [année] ET LE [date]
À LA DEMANDE DE :
[La société [dénomination], [forme] au capital de [montant] euros, immatriculée au RCS de [ville] sous le numéro [SIREN], dont le siège social est situé [adresse], prise en la personne de son représentant légal / Monsieur / Madame [nom, prénoms], demeurant [adresse]],
Ci-après « le Bailleur »,
[Ayant pour avocat : Maître [nom], avocat au barreau de [ville], [adresse],]
J'AI, [nom et prénom], commissaire de justice, [adresse de l'étude], soussigné,
SIGNIFIÉ ET DÉCLARÉ À :
La société [dénomination], [forme], immatriculée au RCS de [ville] sous le numéro [SIREN], dont le siège social est situé [adresse], prise en la personne de son représentant légal,
Ci-après « le Preneur »,
Où étant et parlant à : [mentions du commissaire de justice]
EXPOSÉ
Par acte du [date], [le Bailleur / l'auteur du Bailleur] a donné à bail commercial au Preneur [ou : à [preneur initial], aux droits duquel se trouve le Preneur] des locaux situés [adresse et désignation], pour une durée de [neuf] années à compter du [date], [renouvelé le [date]], moyennant un loyer annuel actuel de [montant] euros [HT HC]. Le bail expire le [date] [/ est en cours de prolongation tacite depuis le [date]].
EN CONSÉQUENCE, J'AI DONNÉ CONGÉ AU PRENEUR
pour le [date d'effet : terme du bail, ou dernier jour d'un trimestre civil si le bail est en prolongation], des locaux ci-dessus désignés,
[OPTION A – Avec offre de renouvellement :]
en lui offrant le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du [date], aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve de la fixation du loyer du bail renouvelé, que le Bailleur propose de porter à la somme annuelle de [montant en lettres] euros ([montant] €) hors taxes et hors charges, conformément à l'article L. 145-11 du code de commerce. Ce loyer est motivé par [la valeur locative des locaux, compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité / la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l'effet de sa prolongation tacite / la nature des locaux à usage exclusif de bureaux / …].
[OPTION B – Refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction :]
en lui faisant savoir que le Bailleur refuse le renouvellement du bail au motif que [motif : reprise des locaux pour […], projet de […], ou simple volonté de ne pas renouveler], et qu'il offre de lui payer l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce, dont le montant sera fixé à l'amiable ou, à défaut, judiciairement.
[OPTION C – Refus de renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime :]
en lui faisant savoir que le Bailleur refuse le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, en application de l'article L. 145-17, I, 1° du code de commerce, pour motif grave et légitime, à savoir [décrire précisément les manquements]. [S'il s'agit de l'inexécution d'une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds :] Le Preneur a été mis en demeure de faire cesser ce manquement par acte extrajudiciaire du [date], motivé et reproduisant les termes de l'article L. 145-17, I, 1° du code de commerce ; le manquement s'est poursuivi ou renouvelé plus d'un mois après cette mise en demeure.
TRÈS IMPORTANT
Conformément à l'article L. 145-9 du code de commerce, le Preneur est informé que, s'il entend contester le présent congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, il doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
SOUS TOUTES RÉSERVES
[Coût de l'acte et mentions de signification par le commissaire de justice]
Les erreurs à éviter
- Envoyer une lettre recommandée. Pour le congé du bailleur, seul l'acte de commissaire de justice est valable.
- Se tromper de date d'effet. En prolongation tacite, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil. Vérifiez le calendrier avec votre commissaire de justice et gardez une marge : une erreur de date ouvre la voie à une contestation du locataire.
- Oublier le loyer proposé. Sans indication du loyer, vous perdez le nouveau loyer pour toute la période qui précède votre demande ultérieure.
- Offrir le renouvellement « à des conditions nouvelles ». Le renouvellement se fait aux clauses et conditions du bail expiré, seul le loyer pouvant être discuté. Proposer d'autres clauses expose le congé à être requalifié en refus de renouvellement, avec indemnité d'éviction à la clé : voir notre article sur le congé avec renouvellement et modifications.
- Invoquer un motif grave sans mise en demeure. Si vous reprochez au locataire l'inexécution d'une obligation ou l'arrêt de l'exploitation sans raison sérieuse et légitime, le manquement doit s'être poursuivi ou renouvelé plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire, motivée et reproduisant les termes de l'article L. 145-17, I, 1°, à peine de nullité.
Et après le congé ?
Avec une offre de renouvellement, les parties négocient le nouveau loyer ; à défaut d'accord, il est fixé par le juge des loyers commerciaux. Avec un refus, s'ouvre la discussion sur l'indemnité d'éviction ; le bailleur dispose d'un droit de repentir s'il préfère finalement renouveler. Voir notre article sur le congé avec offre de renouvellement. Côté locataire, utilisez notre modèle de demande de renouvellement.
Retrouvez tous nos modèles sur notre page modèles d'actes gratuits.
Se faire accompagner
Me Baptiste Robelin et l'équipe de Novlaw conseillent les bailleurs sur la stratégie de renouvellement (loyer proposé, refus, chiffrage de l'indemnité d'éviction) et les représentent devant le juge des loyers. Découvrez notre page avocat en bail commercial.
Ce modèle est fourni à titre d'information. Il doit être adapté à chaque bail et ne constitue pas une consultation juridique.
Novlaw vous accompagne à chaque étape de votre dossier : conseil, rédaction, négociation et contentieux. Échangeons sur votre situation et vos enjeux.