Modèle de commandement de payer visant la clause résolutoire (bail commercial)

Votre locataire commercial ne paie plus son loyer ? Si le bail contient une clause résolutoire, la première étape pour obtenir la résiliation est le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice. Il laisse au locataire un mois pour régler. Vous trouverez ci-dessous un modèle que vous pouvez transmettre à votre commissaire de justice, précédé des points à vérifier et suivi des erreurs les plus fréquentes.

Pour une analyse détaillée des conditions de validité et des causes de nullité, consultez notre guide commandement de payer visant la clause résolutoire : mentions, délai et nullité.

Avant de délivrer le commandement

• Relisez la clause résolutoire du bail. Elle doit viser le défaut de paiement du loyer et des charges, et prévoir un délai d'au moins un mois après commandement. Une clause qui prévoit un délai plus court est réputée non écrite en son entier (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin) : le commandement ne vous servira alors à rien.
• Établissez un décompte irréprochable. Sommes ventilées par nature et par échéance, paiements reçus déduits, aucune somme non prévue par le bail. C'est la cause de contestation la plus fréquente.
• Vérifiez la situation du locataire. S'il fait l'objet d'une procédure collective, les loyers antérieurs au jugement d'ouverture ne peuvent plus fonder la clause résolutoire : il faut un conseil spécifique.
• Consultez l'état des inscriptions sur le fonds de commerce. Vous devrez notifier votre future demande en justice aux créanciers inscrits (article L. 143-2 du code de commerce).

Ce que le commandement doit contenir

• les mentions communes à tout acte de commissaire de justice (article 648 du code de procédure civile) ;
• le visa et, de préférence, la reproduction de la clause résolutoire du bail ;
• le montant précis des sommes réclamées, avec le décompte en annexe ;
• à peine de nullité, la mention du délai d'un mois laissé au locataire pour payer (article L. 145-41 du code de commerce).

Le modèle rappelle aussi au locataire les conditions dans lesquelles il peut demander des délais au juge. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (article 63), ces délais et la suspension de la clause sont conditionnés à sa capacité à régler la dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Cette mention n'est pas obligatoire, mais elle prépare utilement la procédure de référé.

Modèle de commandement de payer visant la clause résolutoire

Les passages entre crochets sont à compléter ou à adapter. Le commissaire de justice complétera les mentions de signification.

Les erreurs à éviter

• Gonfler le décompte. Indemnités forfaitaires, frais ou pénalités qui ne sont pas prévus par le bail exposent le commandement à la contestation. Dans le doute, mieux vaut un commandement limité aux loyers et charges certains, et réclamer le reste au fond.
• Oublier le délai d'un mois. Sa mention est prescrite à peine de nullité. N'écrivez jamais « quinze jours » ou « huit jours », même si le bail le prévoit.
• Se contenter d'une lettre recommandée. Elle ne fait pas courir le délai de l'article L. 145-41 : seul un acte de commissaire de justice le fait.
• Délivrer pendant une négociation en cours. Un commandement signifié alors que vous avez accordé un échéancier, ou dans des conditions qui empêchent toute régularisation, peut être jugé mis en œuvre de mauvaise foi (article 1104 du code civil).
• Laisser passer le moment. Si le locataire paie en partie après le commandement, actualisez le décompte avant d'assigner : le juge vérifiera ce qui restait dû à l'expiration du mois.

Et après le commandement ?

À l'expiration du délai d'un mois, si l'intégralité des sommes n'a pas été réglée, la clause résolutoire est acquise. Il faut alors la faire constater par le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux, qui peut aussi ordonner l'expulsion et allouer une provision. Utilisez notre modèle d'assignation en référé en constatation de la clause résolutoire.

Retrouvez tous nos modèles d'actes sur notre page modèles d'actes gratuits.

Se faire accompagner

Un commandement mal préparé peut faire perdre plusieurs mois au bailleur. Me Baptiste Robelin et l'équipe de Novlaw vérifient la clause et le décompte, coordonnent la délivrance avec le commissaire de justice, puis conduisent la procédure de référé jusqu'à l'expulsion. Découvrez notre page avocat en bail commercial et notre offre litige avec un locataire.

Ce modèle est fourni à titre d'information. Il doit être adapté à chaque bail et à chaque situation et ne constitue pas une consultation juridique.