Bail commercial impayé : avocat pour expulser un locataire commercial et obtenir la résiliation du bail

Les impayés de loyers commerciaux peuvent fragiliser durablement la rentabilité d’un investissement immobilier et mettre en difficulté un bailleur commercial.

Lorsqu’un locataire ne règle plus ses loyers ou ne respecte pas ses obligations contractuelles, le bailleur peut engager une procédure afin d’obtenir :

• l’acquisition de la clause résolutoire ;
• la résiliation du bail commercial ;
• l’expulsion du locataire ;
• le paiement des loyers et charges impayés ;
• une indemnisation du préjudice subi.

Faire appel à un avocat en bail commercial permet de sécuriser la procédure, accélérer les démarches et protéger efficacement les intérêts du bailleur.

Pourquoi faire appel à un avocat en cas d’impayé de loyers commerciaux ?

La résiliation d’un bail commercial pour impayés obéit à des règles strictes prévues par le Code de commerce et par les clauses du bail.

Une erreur de procédure peut entraîner :

• la nullité du commandement de payer ;
• le rejet de la demande d’expulsion ;
• des délais supplémentaires accordés au locataire ;
• une perte financière importante pour le bailleur.

L’accompagnement d’un avocat permet de sécuriser chaque étape de la procédure et d’optimiser les chances d’obtenir rapidement la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Avocat pour impayés de loyers commerciaux : nos missions

Analyse du bail commercial et de la clause résolutoire

Avant toute action, votre avocat analyse :

• les clauses du bail commercial ;
• la clause résolutoire ;
• les obligations contractuelles du locataire ;
• le montant des impayés ;
• les garanties éventuelles ;
• les possibilités de recouvrement.

Cette analyse permet de définir la stratégie la plus efficace pour protéger les intérêts du bailleur.

Commandement de payer visant la clause résolutoire

En cas d’impayé, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice visant la clause résolutoire du bail commercial.

Votre avocat sécurise :

• la rédaction du commandement ;
• les sommes réclamées ;
• le respect des délais légaux ;
• les formalités obligatoires.

L’objectif est d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire dans les meilleures conditions.

Procédure d’acquisition de la clause résolutoire

Si le locataire ne régularise pas les sommes dues dans le délai légal, le bailleur peut saisir le tribunal afin de faire constater :

• la résiliation du bail commercial ;
• l’acquisition de la clause résolutoire ;
• l’expulsion du locataire ;
• la condamnation au paiement des loyers et charges ;
• l’indemnité d’occupation.

Le cabinet vous accompagne tout au long de la procédure judiciaire.

Procédure d’expulsion du locataire commercial

L’expulsion d’un locataire commercial nécessite le respect de plusieurs étapes procédurales strictes.

Votre avocat intervient afin de :

• obtenir une décision d’expulsion ;
• limiter les délais ;
• gérer les contestations du locataire ;
• coordonner les démarches avec le commissaire de justice ;
• sécuriser la reprise des locaux.

Recouvrement des loyers commerciaux impayés

Au-delà de la résiliation du bail, le bailleur peut engager des actions afin d’obtenir :

• le paiement des loyers impayés ;
• le règlement des charges ;
• les intérêts de retard ;
• des dommages et intérêts ;
• la mobilisation des garanties ou cautions.

Une expertise dédiée aux bailleurs commerciaux et investisseurs

Le cabinet accompagne régulièrement :

• propriétaires de murs commerciaux ;
• investisseurs ;
• foncières ;
• SCI ;
• bailleurs indépendants ;
• propriétaires d’établissements du secteur CHR ;
• centres commerciaux ;
• réseaux de franchises.

Chaque dossier fait l’objet d’une stratégie adaptée aux enjeux économiques et patrimoniaux du bailleur.

Pourquoi agir rapidement en cas d’impayé de loyers commerciaux ?

Limiter l’aggravation de la dette locative

Plus la procédure est engagée rapidement, plus le bailleur limite :

• l’accumulation des impayés ;
• les difficultés de recouvrement ;
• les risques d’insolvabilité du locataire ;
• la vacance prolongée des locaux.

Sécuriser la reprise des locaux commerciaux

Une procédure correctement menée permet au bailleur de récupérer rapidement :

• la jouissance des locaux ;
• la maîtrise de son actif immobilier ;
• la possibilité de relouer le local commercial.

Préserver la rentabilité de l’investissement immobilier

Les impayés prolongés peuvent affecter :

• la rentabilité locative ;
• la valeur du bien ;
• les financements bancaires ;
• la gestion patrimoniale du bailleur.

Une stratégie juridique rapide permet de protéger durablement l’investissement immobilier.

L’expertise de Maître Baptiste Robelin en contentieux de baux commerciaux

Depuis près de 15 ans, Maître Baptiste Robelin accompagne bailleurs commerciaux, investisseurs et propriétaires de murs commerciaux dans les litiges liés aux impayés de loyers et aux procédures d’expulsion.

Le cabinet intervient notamment en matière :

• de commandements de payer ;
• d’acquisition de clause résolutoire ;
• de résiliation de bail commercial ;
• d’expulsion de locataires commerciaux ;
• de recouvrement de loyers impayés ;
• de contentieux commerciaux.

Cette expertise repose sur une parfaite maîtrise du droit des baux commerciaux et des enjeux économiques liés à l’immobilier commercial.

Honoraires pour une procédure d’expulsion commerciale

Les honoraires dépendent notamment :

• du montant des impayés ;
• de la complexité du dossier ;
• des procédures à engager ;
• des contestations éventuelles ;
• de l’urgence de la situation.

Une convention d’honoraires claire et transparente est systématiquement établie avant toute intervention.

FAQ – Loyers impayés et expulsion d'un locataire commercial

Combien de temps faut-il pour expulser un locataire commercial ?

Au délai d'un mois suivant le commandement de payer s'ajoutent l'obtention d'une ordonnance de référé, sa signification et le commandement de quitter les lieux. Il n'y a ni trêve hivernale ni délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux pour un local exclusivement commercial, mais la procédure prend en pratique plusieurs mois.

Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?

Depuis la loi du 26 mai 2026, le juge ne peut accorder des délais et suspendre la clause résolutoire que si le locataire démontre sa capacité à régler l'intégralité de sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Peut-on poursuivre la caution du locataire ?

Oui, dans les conditions prévues par l'acte de cautionnement. La caution solidaire peut être poursuivie sans action préalable contre le locataire. Le créancier professionnel doit informer la caution personne physique de la défaillance du débiteur dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois (article 2303 du Code civil).

Que faire si le locataire est placé en procédure collective ?

Le bailleur doit déclarer sa créance dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture au BODACC. Les poursuites pour les loyers antérieurs sont arrêtées ; pour les loyers postérieurs impayés, l'action en résiliation ne peut être introduite qu'après un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture (article L.622-14 du Code de commerce).

Le bailleur peut-il changer les serrures ou reprendre le local lui-même ?

Non. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet d'expulser le locataire. Toute reprise de force expose le bailleur à engager sa responsabilité.

Comment sont fixés les honoraires ?

Ils dépendent du montant des impayés, des procédures à engager et des contestations éventuelles. Une convention d'honoraires est établie avant toute intervention.