Modèle d'assignation en référé pour faire constater la clause résolutoire d'un bail commercial
Le mois laissé par le commandement de payer visant la clause résolutoire a expiré sans que le locataire règle sa dette ? La résiliation est acquise, mais elle doit être constatée par le juge pour obtenir l'expulsion. La voie la plus rapide est le référé devant le président du tribunal judiciaire. Vous trouverez ci-dessous un modèle d'assignation à jour du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, applicable aux instances introduites depuis le 1er octobre 2026.
Les règles à connaître
Le juge compétent
Le contentieux du statut des baux commerciaux relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire (article R. 211-3-26 du code de l'organisation judiciaire), et territorialement de celui du lieu de situation de l'immeuble (article R. 145-23 du code de commerce). Le tribunal de commerce ou le tribunal des activités économiques n'est pas compétent, même si les deux parties sont des sociétés commerciales.
Le juge des référés peut constater la résiliation, ordonner l'expulsion et accorder une provision, à condition que la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse (articles 834 et 835 du code de procédure civile). Une contestation sérieuse sur le commandement ou sur le décompte renvoie le bailleur devant le juge du fond : d'où l'importance d'un commandement irréprochable.
La représentation par avocat
Le bail commercial étant une matière de compétence exclusive du tribunal judiciaire, les parties doivent constituer avocat quel que soit le montant de la demande : la dispense de 10 000 euros ne s'applique pas (article 761 du code de procédure civile). L'assignation doit donc mentionner l'avocat du demandeur et le délai dans lequel le défendeur doit constituer avocat.
Les mentions obligatoires
- les mentions de tout acte de commissaire de justice (article 648) et de toute demande initiale (article 54), dont les diligences amiables entreprises ;
- les mentions de l'assignation (article 56), dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2026 : lieu, jour et heure de l'audience, exposé des moyens en fait et en droit, bordereau des pièces annexé, modalités de comparution et avertissement sur les conséquences du défaut de comparution, « le cas échéant, selon les modalités prévues au troisième alinéa de l'article 472 ». L'assignation vaut conclusions.
Le placement
Le tribunal n'est saisi que par la remise au greffe d'une copie de l'assignation. Lorsque la date d'audience est communiquée plus de quinze jours à l'avance, cette remise doit intervenir au moins quinze jours avant l'audience, à peine de caducité (article 754 du code de procédure civile), règle applicable devant le juge des référés.
La notification aux créanciers inscrits
Si le fonds de commerce du locataire est grevé d'inscriptions (nantissement, privilège du vendeur), le bailleur doit notifier sa demande aux créanciers inscrits, au domicile élu dans leur inscription. Le juge ne peut statuer qu'un mois après cette notification (article L. 143-2 du code de commerce). C'est l'assignation qui doit être notifiée, pas le commandement. Demandez au commissaire de justice de procéder à ces significations en même temps que l'assignation, et fixez une date d'audience qui laisse ce délai d'un mois.
Les délais de paiement depuis la loi du 26 mai 2026
Le locataire peut demander au juge des délais et la suspension de la clause. Pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, il doit démontrer sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience (article L. 145-41 du code de commerce, modifié par l'article 63 de la loi n° 2026-403). Le modèle prévoit une rubrique pour s'y opposer.
Modèle d'assignation en référé en constatation de la clause résolutoire
Les passages entre crochets sont à compléter ou à adapter.
ASSIGNATION EN RÉFÉRÉ
DEVANT LE PRÉSIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [VILLE]
Audience du [jour] [date] à [heure] – [salle / chambre des référés]
L'AN [année] ET LE [date]
À LA DEMANDE DE :
La société [dénomination], [forme sociale] au capital de [montant] euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [ville] sous le numéro [n° RCS], dont le siège social est situé [adresse], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [ou : Monsieur / Madame [nom, prénoms], né(e) le [date] à [lieu], de nationalité [nationalité], [profession], demeurant [adresse]],
DEMANDEUR
Ayant pour avocat constitué : Maître [nom], avocat au barreau de [ville], [adresse], [téléphone], [courriel], [toque], chez lequel il est fait élection de domicile,
J'AI, [nom et prénom], commissaire de justice, [adresse de l'étude], soussigné,
DONNÉ ASSIGNATION À :
La société [dénomination], [forme sociale], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [ville] sous le numéro [n° RCS], dont le siège social est situé [adresse], prise en la personne de son représentant légal,
DÉFENDEUR
Où étant et parlant à : [mentions du commissaire de justice]
D'AVOIR À COMPARAÎTRE à l'audience des référés du président du tribunal judiciaire de [ville], [adresse du tribunal], qui se tiendra le [jour] [date] à [heure], [salle].
TRÈS IMPORTANT – MODALITÉS DE COMPARUTION
La présente demande relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire en matière de baux commerciaux, vous êtes tenu de constituer avocat pour être représenté devant le juge des référés, quel que soit le montant de la demande (articles 760 et 761 du code de procédure civile). Vous devez constituer avocat dans un délai de quinze jours à compter du présent acte ou, si celui-ci vous est délivré quinze jours ou moins avant l'audience, jusqu'à l'audience.
Faute de comparaître, vous vous exposez à ce qu'une décision soit rendue contre vous sur les seuls éléments fournis par votre adversaire, le cas échéant, selon les modalités prévues au troisième alinéa de l'article 472 du code de procédure civile : si le présent acte vous a été remis à personne, le juge pourra, sauf opposition du demandeur, faire droit à la demande dès lors qu'elle est recevable et qu'elle n'est contraire ni à l'ordre public, ni à une liberté protégée, ni à un droit fondamental.
Les pièces sur lesquelles la demande est fondée sont énumérées dans le bordereau annexé à la présente assignation. La présente assignation vaut conclusions (article 56 du code de procédure civile).
OBJET DE LA DEMANDE
Le demandeur sollicite la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial le liant au défendeur par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion du défendeur, ainsi que le paiement de provisions sur l'arriéré locatif et sur l'indemnité d'occupation.
DILIGENCES EN VUE D'UNE RÉSOLUTION AMIABLE
[Décrire les démarches : relances des [dates], mise en demeure du [date], proposition d'échéancier restée sans suite, commandement de payer du [date] (pièces n° [x] et [y]).]
PLAISE AU PRÉSIDENT
I. FAITS
Par acte du [date], le demandeur a donné à bail commercial au défendeur des locaux situés [adresse], pour une durée de [neuf] ans à compter du [date], moyennant un loyer annuel de [montant] euros [HT HC], payable [mensuellement / trimestriellement] et d'avance.
Pièce n° 1 : bail commercial du [date] [et avenants / renouvellement]
Le bail stipule en son article [n°] une clause résolutoire ainsi rédigée : « [reproduire la clause] ».
Le défendeur a cessé de régler ses loyers à compter du [date]. Par acte du [date], le demandeur lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de [montant] euros, visant la clause résolutoire et mentionnant le délai d'un mois.
Pièce n° 2 : commandement de payer du [date] et décompte annexé
Ce commandement est demeuré infructueux : à l'expiration du délai d'un mois, soit le [date], [aucun paiement n'est intervenu / seule la somme de [montant] euros a été réglée]. À ce jour, la dette s'élève à [montant] euros, selon le décompte actualisé arrêté au [date].
Pièce n° 3 : décompte actualisé
[Le cas échéant :] Le fonds de commerce exploité dans les lieux est grevé d'inscriptions au profit de [créanciers]. La présente demande leur a été notifiée le [date], conformément à l'article L. 143-2 du code de commerce. [Sinon : L'état des inscriptions délivré le [date] ne révèle aucune inscription.]
Pièces n° 4 et 5 : état des inscriptions et actes de notification
II. DISCUSSION
1. Sur la constatation de la résiliation du bail
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut constater l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
En l'espèce, le commandement du [date] vise la clause résolutoire, mentionne le délai d'un mois et détaille les sommes réclamées, qui correspondent aux loyers et charges prévus au bail. Il est resté infructueux. Les conditions de la clause sont donc réunies depuis le [date d'expiration du délai + 1 jour].
2. Sur l'expulsion
Depuis la résiliation, le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile. Son expulsion et celle de tous occupants de son chef doivent être ordonnées, au besoin avec le concours de la force publique.
3. Sur les provisions
En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. La créance locative, établie par le bail, le commandement et le décompte, s'élève à [montant] euros au [date]. Le défendeur est en outre redevable, à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, d'une indemnité d'occupation [égale au montant du loyer et des charges / fixée par l'article [n°] du bail à [montant]].
4. Sur une éventuelle demande de délais
En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. [Exposer pourquoi ces conditions ne sont pas réunies : aucun loyer réglé depuis le [date], dette croissante, absence de justificatif de solvabilité.]
5. Sur les frais
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais qu'il a dû exposer (articles 696 et 700 du code de procédure civile).
PAR CES MOTIFS
Vu les articles L. 143-2 et L. 145-41 du code de commerce, Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Il est demandé au juge des référés de :
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du [date] et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du [date] ;
- ORDONNER l'expulsion de la société [défendeur] et de tous occupants de son chef des locaux situés [adresse], au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- DIRE que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- CONDAMNER la société [défendeur] à payer au demandeur, à titre provisionnel, la somme de [montant] euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au [date], avec intérêts au taux légal à compter du commandement du [date] ;
- CONDAMNER la société [défendeur] à payer au demandeur, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de [montant] euros à compter du [date de résiliation] et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- REJETER toute demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
- CONDAMNER la société [défendeur] à payer au demandeur la somme de [montant] euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
SOUS TOUTES RÉSERVES
BORDEREAU DES PIÈCES ANNEXÉ À LA PRÉSENTE ASSIGNATION
- Bail commercial du [date] [et avenants / acte de renouvellement]
- Commandement de payer visant la clause résolutoire du [date] et décompte annexé
- Décompte actualisé arrêté au [date]
- État des inscriptions sur le fonds de commerce du [date]
- [Actes de notification aux créanciers inscrits]
- Extrait Kbis du défendeur
- [Relances et mise en demeure]
[Coût de l'acte et mentions de signification par le commissaire de justice]
Les erreurs à éviter
- Saisir le tribunal de commerce ou le TAE. Pour une action fondée sur le statut des baux commerciaux, seul le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble est compétent.
- Oublier les créanciers inscrits. Sans notification de la demande, la résiliation est inopposable aux créanciers nantis, qui peuvent la remettre en cause. Commandez l'état des inscriptions avant d'assigner.
- Placer l'assignation trop tard. Moins de quinze jours avant l'audience, l'assignation est caduque et tout est à recommencer.
- Demander trop en référé. Pénalités, clause pénale ou dommages-intérêts discutables créent une contestation sérieuse qui peut faire échouer toute la demande. Gardez-les pour le juge du fond.
- Oublier l'ancienne trame. Pour les assignations délivrées depuis le 1er octobre 2026, l'avertissement de l'article 56 doit renvoyer au troisième alinéa de l'article 472, à peine de nullité.
Et après l'ordonnance ?
L'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Elle doit être signifiée au locataire, puis le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux avant de procéder à l'expulsion. Si le juge accorde des délais, la clause est suspendue : le moindre manquement à l'échéancier fixé la rend à nouveau efficace, selon les termes de l'ordonnance. Pour l'ensemble de la procédure, consultez notre guide sur les loyers impayés en bail commercial.
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Se faire accompagner
Devant le juge des référés en matière de bail commercial, l'avocat est obligatoire. Me Baptiste Robelin et l'équipe de Novlaw représentent les bailleurs devant les tribunaux judiciaires de Paris, Lyon, Lille et de toute la France, du commandement jusqu'à l'expulsion. Découvrez notre page avocat en bail commercial à Paris et notre offre litige avec un locataire.
Ce modèle est fourni à titre d'information. Il doit être adapté à chaque dossier et ne constitue pas une consultation juridique.
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