Burgers interdits dans une pizzéria : la clause de destination « plat par plat » (CA Montpellier, 12 mai 2026)

Un restaurateur a perdu son bail commercial pour avoir servi des burgers et des paninis dans un local loué pour une pizzéria. Par un arrêt du 12 mai 2026, la cour d'appel de Montpellier confirme l'acquisition de la clause résolutoire : le bail limitait l'activité à une liste fermée de plats, et la plancha n'en faisait pas partie.

L'affaire est d'autant plus instructive que le bailleur, de son côté, n'avait pas délivré un local permettant de cuisiner au four, alors que les « repas au four » figuraient dans cette même liste. La cour reconnaît ce manquement, mais il ne sauve pas le preneur.

Les faits et la procédure

Le 1er avril 2021, un bailleur loue à un exploitant de restauration rapide un local situé dans l'Hérault. L'article 3 des conditions particulières réserve le local à « l'usage exclusif » d'une activité de « pizzeria, pâtes et salades, frites, repas au four, crêpes, glaces ». Le bailleur exploite lui-même un snack dans le local contigu, au sein du même ensemble immobilier.

Le 23 mars 2022, le bailleur fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire. Il réclame 600 € de charges (la taxe d'enlèvement des ordures ménagères) et somme le preneur de respecter la destination des lieux. Un constat d'huissier du 11 mai 2022 et la carte de l'établissement montrent que le preneur prépare à la plancha des viandes et poissons grillés pour des hamburgers, américains et wraps, ainsi que des paninis à la presse.

Le preneur, de son côté, se plaint d'une installation électrique qui ne lui permet pas d'exploiter conformément au bail. L'expert judiciaire confirme en décembre 2023 : l'alimentation monophasée ne permet pas d'installer un four de 11,2 kW sans passer au triphasé.

Le 2 juin 2025, le tribunal judiciaire de Béziers constate l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 23 avril 2022, ordonne l'expulsion et déboute le preneur de toutes ses demandes. Le preneur fait appel.

La solution de la cour

La cour d'appel confirme la résiliation de plein droit, mais par substitution de motifs. Le commandement portait sur deux manquements, et un seul tient.

Le grief des charges tombe. Au visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du Code de commerce, la cour rappelle que le bailleur doit justifier l'existence et le montant des charges pour les réclamer. Faute d'état récapitulatif annuel et de justificatifs, le commandement ne pouvait produire effet sur ce point, et la demande de 2 250 € est rejetée.

Le grief de la destination suffit. La cour juge que la préparation de plats à base de viandes ou de poissons grillés procède « à l'évidence » d'un non-respect de la clause de destination. Le preneur ne s'étant pas mis en conformité dans le mois suivant le commandement, la clause résolutoire est acquise au 23 avril 2022 (art. L. 145-41 C. com.). L'indemnité d'occupation est ramenée de 650 € à 600 € par mois.

Enfin, la cour retient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance (art. 1719 C. civ.), malgré la clause mettant les mises aux normes à la charge du preneur. Mais la demande de travaux devient sans objet du fait de la résiliation, et les dommages-intérêts sont rejetés faute de preuve du préjudice.

I. Une destination définie par une liste de plats, appliquée à la lettre

La clause ne vise ni la « restauration » ni la « restauration rapide ». Elle énumère des produits. Le preneur peut servir des frites, des pâtes ou des repas au four, mais pas un hamburger. La frontière ne passe donc pas entre deux métiers, mais entre deux cartes.

La cour ne cherche pas à savoir si les burgers et paninis seraient une activité connexe ou une simple variante de la restauration rapide. Elle constate que ces plats ne figurent pas dans la liste et que la plancha et la presse à paninis servent à les préparer. Le matériel installé devient un indice du manquement, aux côtés de la carte et du constat d'huissier.

Cette lecture stricte s'inscrit dans le prolongement de l'article 1728 du Code civil, qui oblige le preneur à user de la chose suivant la destination prévue au bail. La Cour de cassation l'applique avec la même rigueur dans le secteur de la restauration :

• elle a rejeté le pourvoi d'une épicerie fine dont le bail autorisait la « vente de produits alimentaires de luxe avec, à titre accessoire, dégustation sur place ». Les juges du fond avaient retenu, par une interprétation souveraine de la clause, que la dégustation supposait de petites portions de produits non cuisinés, excluant un repas, et que le preneur exerçait en réalité une activité de traiteur et de restaurateur justifiant la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.317) ;
• elle a de même rejeté le pourvoi d'un preneur autorisé par le bail à construire un snack, qui y servait une cuisine française, chinoise et de fruits de mer, dont du poisson au gingembre et du ris de veau forestier. Le preneur soutenait que le bail ne posait aucune restriction quant aux plats servis. La cour d'appel a pourtant pu retenir qu'il s'agissait d'une restauration bien plus sophistiquée que celle d'un snack, et donc d'une modification unilatérale de la destination justifiant la résiliation (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383).

Dans les deux affaires de cassation, c'est déjà la carte qui révèle le manquement. Mais en 2025, le juge devait déduire du mot « snack » les plats admis ; à Montpellier, le bail en donnait la liste. Il ne s'agit plus de passer du snack au restaurant, mais de servir, au sein de la même restauration rapide, d'autres plats que ceux listés. Plus la clause est précise, plus l'écart sanctionnable est petit. Et comme l'interprétation de la clause relève du pouvoir souverain des juges du fond, le preneur a peu de chances de faire censurer cette lecture devant la Cour de cassation.

II. Une clause de destination au service du commerce voisin du bailleur

La cour relève elle-même la raison d'être de la clause : le bailleur exploite un snack dans le local contigu. La liste de plats sert donc moins à préserver l'immeuble qu'à éviter que le preneur ne lui fasse concurrence. Les burgers et wraps reprochés au preneur sont d'ailleurs exactement ce qu'on attend d'un snack.

La cour ne qualifie pas la clause de clause de non-concurrence et ne la soumet à aucun contrôle particulier. Elle l'applique comme une clause de destination ordinaire, dont la seule violation, non régularisée dans le mois, suffit à déclencher la clause résolutoire.

Pour le bailleur commerçant, la leçon est claire : une destination précise lui procure, par la voie du bail, une protection de son propre fonds. Pour le preneur, la contrepartie est lourde : la moindre évolution de sa carte peut devenir un motif de résiliation, au profit précisément de son concurrent.

III. Le bailleur défaillant sur la délivrance, le preneur quand même expulsé

La destination joue dans les deux sens. Elle limite ce que le preneur peut faire, mais elle oblige aussi le bailleur à délivrer un local qui permette d'exercer l'activité prévue (art. 1719 C. civ.). La cour le rappelle nettement : la clause qui met à la charge du preneur « tous travaux » de mise aux normes, y compris électriques, ne dispense pas le bailleur de délivrer un local conforme à la destination.

Or les « repas au four » figuraient dans la liste, et l'installation monophasée ne permettait pas, dès l'origine, de brancher le four de 11,2 kW nécessaire. Le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance sur une partie de l'activité qu'il avait lui-même autorisée. La difficulté rappelle celle jugée à Rennes la même semaine pour une laverie raccordée en monophasé.

Ce manquement reste pourtant sans effet. La résiliation étant acquise, les travaux sous astreinte deviennent sans objet. Les dommages-intérêts sont rejetés, car le preneur chiffrait arbitrairement sa perte à 40 % du chiffre d'affaires estival.

L'arrêt laisse une question ouverte. Privé de four, le preneur s'est-il tourné vers la plancha pour maintenir son activité ? L'arrêt ne fait pas ce lien, et rien n'indique que le preneur l'ait plaidé, par exemple en invoquant une exception d'inexécution ou la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Il y avait là un argument à construire, même si son succès était incertain : le défaut de four n'autorisait pas, en soi, à servir des burgers.

Ce que le preneur aurait pu faire

Le preneur n'était pas sans ressources. L'arrêt relève qu'il ne prétendait même pas avoir régularisé sa situation. Trois voies s'offraient à lui.

1. Se mettre en conformité dans le mois. Retirer de la carte les plats non autorisés dans le délai d'un mois suivant le commandement aurait suffi à neutraliser ce grief. C'est le réflexe le plus simple, et le seul qui ne dépend de personne.
2. Demander des délais au juge. L'article L. 145-41 du Code de commerce permet au juge, saisi dans les formes de l'article 1343-5 du Code civil, de suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée. La clause ne joue pas si le preneur respecte les conditions fixées.
3. Anticiper par une déspécialisation partielle. L'article L. 145-47 du Code de commerce permet d'adjoindre à l'activité prévue des activités connexes ou complémentaires. Le preneur notifie son intention au bailleur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, en précisant les activités envisagées. Le bailleur peut contester le caractère connexe ou complémentaire dans les deux mois ; le juge tranche en cas de désaccord. Voir notre article sur la déspécialisation partielle du bail commercial.

La déspécialisation n'aurait pas été gagnée d'avance : le bailleur aurait sans doute plaidé que des burgers ne complètent pas une pizzéria. Mais la discussion se serait tenue avant le commandement, et non après l'expulsion.

Le réflexe Novlaw : conseils pratiques

Vous ouvrez ou reprenez un restaurant. Lisez la clause de destination ligne par ligne avant de signer le bail ou d'acheter le fonds, et confrontez-la à la carte que vous comptez proposer, pas seulement à votre concept. Si vous signez un bail commercial, préférez une destination générale, de type « restauration », plutôt qu'une liste de plats. Si le bailleur exploite un commerce voisin, demandez-vous ce que la clause protège vraiment. Voir notre guide sur les clauses à vérifier avant de signer un bail commercial et notre accompagnement en négociation de bail commercial.

Vous faites évoluer votre carte. Un nouveau plat peut sortir de la destination. Vérifiez le bail avant de l'ajouter et, en cas de doute, engagez une déspécialisation partielle plutôt que de mettre le bailleur devant le fait accompli. L'ancienneté de la pratique ne protège pas : dans l'arrêt du 17 juin 2021, le preneur faisait valoir une carte quasi inchangée depuis 2002, sans parvenir à démontrer que les bailleurs avaient renoncé à se prévaloir du manquement.

Vous recevez un commandement. Le délai d'un mois est décisif. Régularisez immédiatement ce qui peut l'être, faites-vous assister pour contester les griefs infondés et, si besoin, saisissez le juge d'une demande de délais avant que la résiliation ne soit définitivement constatée.

Vous êtes bailleur. Une liste précise d'activités est efficace, comme le montre l'arrêt. Mais elle vous oblige aussi : le local doit permettre d'exercer chacune des activités listées, quelles que soient les clauses de travaux. Et un commandement qui cumule plusieurs griefs ne vaut que par ceux qui sont justifiés, ici la destination et non les charges.

Pour aller plus loin sur le projet de restaurant dans son ensemble, voir notre guide ouvrir ou reprendre un restaurant : les 7 décisions qui font la rentabilité, et notre pratique en droit de l'hôtellerie et de la restauration (CHR).

Références

• CA Montpellier, ch. com., 12 mai 2026, n° RG 25/03053 (décision commentée)
• Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 19-26.317 (rejet)
• Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383 (rejet)
• Code civil, art. 1719, 1728 et 1343-5
• Code de commerce, art. L. 145-40-2, L. 145-41, L. 145-47 et R. 145-36

Texte intégral de l'arrêt (anonymisé)

Cour d'appel de Montpellier, chambre commerciale, 12 mai 2026, n° RG 25/03053

Décision déférée à la Cour : jugement du 2 juin 2025 du tribunal judiciaire de [Localité 1] (RG F 22/00996).

Appelant : M. [T] [H], représenté par Me [A], avocat au barreau de Béziers.

Intimé : M. [E] [X], représenté par Me [B], avocat au barreau de Béziers.

Ordonnance de clôture du 5 mars 2026. Affaire débattue le 26 mars 2026 en audience publique. Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe.

Faits et procédure – Prétentions et moyens des parties

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, [E] [X] a consenti à [T] [H], exploitant une entreprise individuelle de restauration rapide, le bail commercial d'un local sis [Adresse 2] à [Localité 5] (Hérault) moyennant le paiement, selon l'article 5 des conditions particulières du bail, d'un loyer annuel de base fixé à 600 € hors taxes et charges, outre la taxe annuelle d'enlèvement des ordures ménagères de 50 € payable en surplus du loyer.

Le 23 mars 2022, M. [X] a fait délivrer à M. [H], par acte de Me [V], huissier de justice, un commandement de payer la somme de 600 € au titre des charges non réglées d'avril 2021 à mars 2022 et de se conformer à la destination des lieux loués telle que prévue dans le bail selon lequel le locataire devait exercer une activité de « pizzéria, pâtes, salades, frites, repas au four, crêpes et glaces ».

Par exploit du 22 avril 2022, M. [H] a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Béziers en annulation du commandement ainsi délivré.

Postérieurement, M. [X] a assigné M. [H] devant le juge des référés du même tribunal aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail et d'expulsion.

Après l'échec d'une mesure de médiation, le juge des référés a, par ordonnance du 7 février 2023, rejeté la demande de résiliation de plein droit du bail et prescrit une mesure d'expertise confiée à M. [W] sur la demande du défendeur, se plaignant de l'existence de désordres liés à des dysfonctionnements de l'installation électrique, qui ne lui permettaient pas, selon lui, d'utiliser le local conformément à sa destination contractuelle.

L'expert a déposé un rapport de ses opérations le 7 décembre 2023, concluant ce qui suit :

« Les désordres constatés portent sur des non-conformités et non-respect des règles et textes en vigueur relatifs aux installations électriques de grande cuisine et d'établissements recevant du public ([Localité 6]).

Les désordres dénoncés par les consorts [H] portent sur des déclenchements répétés du disjoncteur de branchement, liés à un dépassement de la puissance maximale disponible et l'impossibilité de disposer d'une puissance supérieure sans modifier le branchement ENEDIS.

Nous notons que le rapport de l'organisme de contrôle relève 37 observations dont les causes sont des défauts de conception/réalisation et d'entretien ; après lecture et analyse, nous faisons nôtres ces observations. »

Devant le tribunal, saisi du fond du litige, M. [H] a sollicité l'annulation du commandement délivré le 23 mars 2022, la restitution des sommes versées au titre des loyers et des charges, ainsi que la réalisation sous astreinte par le bailleur des travaux de mise aux normes de l'installation électrique du local, tels que prévus par l'expert judiciaire.

M. [X] a demandé, de son côté, le paiement des charges dues au 1er décembre 2024, la résiliation de plein droit du bail consécutive à la délivrance du commandement du 23 mars 2022, le règlement d'une indemnité d'occupation de 650 € par mois jusqu'à parfait de libération des lieux et l'expulsion des occupants du local.

Par jugement du 2 juin 2025, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :

• jugé que l'intention commune des parties était de prévoir, dans le cadre du contrat de bail commercial conclu le 1er avril 2021, un loyer mensuel (et non annuel) s'élevant à la somme de 600 € auquel s'ajoute la somme de 50 € par mois au titre de la taxe annuelle d'enlèvement des ordures ménagères,
• condamné M. [H] à payer à M. [X] la somme de 2 250 € correspondant aux charges impayées au 1er décembre 2024,
• constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 1er avril 2021 avec effet à compter du 23 avril 2022,
• ordonné à M. [H] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et à défaut pour lui d'y avoir volontairement procédé dans ce délai, dit que M. [X] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant,
• dit que M. [H] est redevable d'une indemnité d'occupation s'élevant à la somme de 650 € par mois à compter du 24 avril 2021 (en réalité 2022) jusqu'à la libération intégrale des lieux donnés à bail,
• condamné M. [H] à payer, en tant que de besoin, cette somme à M. [X],
• débouté M. [H] de l'ensemble de ses demandes,
• et condamné celui-ci aux dépens, y compris le coût du commandement, ainsi qu'à payer à M. [X] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [H] a régulièrement relevé appel de ce jugement en l'ensemble de ses dispositions par déclaration reçue le 11 juin 2025 au greffe de la cour et par ordonnance de référé du 24 septembre 2025, le délégataire du premier président a déclaré irrecevable sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire.

Il demande à la cour, dans ses conclusions du 11 septembre 2025, de :

Vu les articles 1103, 1231-1, 1302, 1302-1 et 1719 du code civil,

Vu les articles L. 145-40-2, L. 145-41 et R. 145-36 du code de commerce,

Vu l'article 491 du code de procédure civile,

• réformer dans son intégralité le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

Sur les charges locatives et l'impossible acquisition de la clause résolutoire,

• juger qu'aucune charge n'a été facturée ou justifiée par le bailleur, notamment au titre de l'année 2022, date de délivrance du commandement de payer visant le jeu de la clause résolutoire,
• juger que M. [X] n'a pas justifié dans les délais visés par l'article R. 145-36 du code de commerce que les sommes visées au commandement signifié le 23 mars 2022 (…) correspondent à une créance dont il serait débiteur,
• juger que le bail commercial ne comprend pas d'inventaire précis des charges, impôts et taxes au sens de l'article L. 145-40-2 du code de commerce,

En conséquence,

• juger que le commandement signifié le 23 mars 2022 vise des sommes dont il n'est pas débiteur,
• juger de nul effet le commandement de payer visant le jeu de la clause résolutoire signifié en date du 23 mars 2022 par le ministère de Me [V], huissier de justice à [Localité 1],
• condamner M. [X] à lui rembourser les sommes payées au titre des provisions sur charges,

Sur l'obligation de délivrance conforme du local loué et les préjudices subis,

• juger que M. [X] ne lui a pas délivré un local conforme à sa destination,

En conséquence,

• le condamner à lui délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bail en date du 1er avril 2021 en faisant notamment réaliser les travaux de mise aux normes de l'installation électrique du local tels que désignés et chiffrés par l'expert judiciaire, M. [W], dans son rapport en date du 7 décembre 2023,
• assortir la condamnation de M. [X] à effectuer les travaux au paiement d'une astreinte de 200 € par jour de retard après écoulement d'un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir,
• condamner M. [X] à lui payer la somme de 20 063,80 € en indemnisation du préjudice subi au titre des pertes de chiffre d'affaires relatives aux années 2022, 2023 et 2024, somme à parfaire en clôture de saison estivale 2025,
• le débouter de l'ensemble de ses demandes,
• et le condamner à lui payer la somme de 2 500 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [X], par conclusions du 17 novembre 2025, sollicite de voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, et condamner M. [H] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il expose en substance que :

• le locataire n'a jamais réglé les provisions sur charges dues mensuellement à hauteur de 50 €, alors qu'il a toujours payé la somme de 600 € au titre du loyer mensuel, reconnaissant ainsi l'erreur matérielle affectant la rédaction du contrat de bail,
• les charges sont justifiées et la dette locative s'élève à la somme de 2 250 € au 1er décembre 2024,
• M. [H] a accepté de prendre le local dans l'état où il se trouvait, s'engageant à entretenir et remplacer tout ce qui concerne les installations à son usage personnel (climatisation, installation électrique),
• et le local a été équipé d'appareils à plancha et de grilles pour préparation de viandes et de hamburgers, ce qui constitue une violation des dispositions du bail quant aux activités autorisées.

Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 5 mars 2026.

Motifs de la décision

Sur la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour défaut de paiement des charges et non-respect des clauses du bail sur la destination des lieux loués :

Aux termes de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, qui est d'ordre public : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux (…) ».

L'article R. 145-36 du même code dispose que l'état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel et que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il résulte de ces textes que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci.

En l'espèce, l'article 11.2 des conditions générales du bail stipule que le preneur devra notamment régler au bailleur sa quote-part de la dépense supportée par ce dernier au titre des charges afférentes aux parties communes ou à l'usage collectif ou aux services communs de l'immeuble, ainsi que la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les taxes additionnelles à la taxe foncière afférents aux locaux.

Il est indiqué que l'inventaire prévu à l'article L. 145-40-2 du code de commerce se trouve annexé au bail, mais cet inventaire, s'il a été établi, n'est pas communiqué.

L'article 5.3 des conditions particulières du bail énonce par ailleurs que la taxe annuelle d'enlèvement des ordures ménagères est de 50 € payable en surplus du loyer (sic) mais le premier juge, procédant à l'interprétation de la commune intention des parties, a justement retenu que cette somme était, comme le loyer de base, due mensuellement et non annuellement, après avoir relevé que M. [H] s'était toujours acquitté d'une somme mensuelle de 600 € au titre du loyer ; cette somme de 50 € due mensuellement au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères doit cependant être regardée comme une provision devant donner lieu à la liquidation et la régularisation dans le cadre de l'établissement de l'état récapitulatif annuel.

Or, M. [X] n'établit pas avoir communiqué à son locataire l'état récapitulatif annuel qu'il était tenu de lui adresser dans les trois mois de la reddition de comptes de la copropriété au titre des exercices 2022, 2023 et 2024 ; il ne justifie pas davantage, en l'état actuel, de l'existence et du montant des charges dues par M. [H] notamment au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les trois exercices considérés. Il se borne à produire (sa pièce n° 18) le relevé de compte de la période du 2 juillet 2021 au 11 octobre 2024 que lui a envoyé le syndic de la copropriété (le cabinet [S]) qui, non seulement, ne détermine pas la quote-part des charges communes due par le locataire, mais ne contient pas le justificatif des dépenses engagées au titre du paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, contrairement à ce qu'indique le premier juge.

Il s'ensuit que le commandement délivré le 23 mars 2022 n'a pu entraîner la résiliation de plein droit du bail en raison du non-paiement de la somme de 600 €, montant des provisions réclamées d'avril 2021 à mars 2022 au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dès lors que l'existence et le montant de ces charges ne sont pas justifiés. M. [X] ne saurait davantage obtenir le paiement de la somme de 2 250 € correspondant aux provisions non réglées au 1er décembre 2024.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l'espèce, l'article 3 des conditions particulières du bail énonce que « le local est loué à l'usage exclusif de l'activité désignée par M. [H] : « pizzeria, pâtes et salades, frites, repas au four, crêpes, glaces », l'insertion d'une telle clause se justifiant par le fait que le bailleur exploitait lui-même un restaurant dans un local contigu, situé dans le même ensemble immobilier au [Adresse 2] à [Localité 5].

L'article 12.2 des conditions générales du bail dispose également qu'« en cas d'inexécution par le preneur de l'une ou l'autre des obligations mises à sa charge par le bail (…) et après expiration d'un délai d'un mois suivant un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires ».

À cet égard, la carte du snack à l'enseigne « [Enseigne] » exploité par M. [X], corroborée par le procès-verbal de constat établi le 11 mai 2022 par Me [L], huissier de justice, établissent que le locataire, qui avait équipé son local d'une plancha de marque Krampouz, préparait des viandes et des poissons grillés entrant dans la composition d'américains, d'hamburgers ou de wraps et qu'à l'aide de la machine appropriée de marque Combisteel, il confectionnait des sandwiches de type paninis, grillés entre les deux plaques de la presse.

La composition de plats à base de viandes ou de poissons grillés destinés à être servis à la clientèle procède, à l'évidence, d'un non-respect de la clause de destination des lieux loués insérée dans le bail.

Dans l'acte délivré le 22 mars 2022 par Me [V], huissier de justice, M. [X] a fait commandement au locataire d'avoir à respecter la clause de destination des lieux loués, lui rappelant la clause résolutoire de l'article 12.2 des conditions générales du bail susceptible de produire effet un mois après la délivrance du commandement resté infructueux.

Or, M. [H] n'a pas justifié s'être mis en conformité avec les stipulations du bail dans le mois suivant la délivrance du commandement, ce dont il résulte que la clause résolutoire pouvait être valablement mise en œuvre pour sanctionner le manquement à la clause de destination des lieux loués expressément convenue ; il ne prétend même pas, dans ses conclusions d'appel, avoir régularisé l'exécution de son obligation contractuelle.

Le jugement entrepris doit être confirmé, mais par substitution de motifs, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit insérée dans le bail à effet du 23 avril 2022 et ordonné l'expulsion de M. [H] des lieux loués ; l'indemnité d'occupation due par l'intéressé à compter du 24 avril 2022 doit cependant être fixée à la seule somme de 600 € par mois jusqu'à la libération intégrale des lieux.

Sur l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à la destination convenue :

Se fondant sur l'article 1719 du code civil faisant obligation au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, M. [H] fait valoir que M. [W], dans son rapport d'expertise du 7 décembre 2023, a conclu que l'installation électrique du local ne respectait ni la réglementation relative aux [Localité 6], ni la réglementation de grande cuisine en vigueur et que l'activité de restauration ne pouvait dès lors être exercée dans le local loué ; l'appelant relève à cet égard que le local a été loué notamment pour la « cuisine au four », laquelle s'est avérée impossible tenant l'état de l'installation électrique (l'expert retient, en effet, qu'il est nécessaire de modifier le branchement et le comptage Enedis pour passer d'un branchement monophasé + neutre à un branchement triphasé + neutre, ce qui suppose une adaptation du tableau électrique pour l'implantation d'un four, ainsi que la reprise du raccordement de la hotte et de l'alimentation du four).

Pour autant, dès lors que la résiliation de plein droit du bail a été constatée à effet du 23 avril 2022, la demande de M. [H] aux fins d'exécution sous astreinte des travaux de mise en conformité préconisés par l'expert devient nécessairement sans objet.

L'article 7 des conditions générales du bail dispose, par ailleurs, que le preneur devra effectuer dans les locaux et à ses frais tous travaux de réparation de toute nature, réfections, remplacements, mise ou remise en état, mise ou remise aux normes, même prescrits par l'administration ou par les lois ou règlements ou rendus nécessaires par la vétusté et qu'il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quelle que soit la cause, en ce compris la vétusté ou la force majeure, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel (climatisation, installations électriques, ventilation) ; en dépit de ces stipulations contractuelles mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, M. [X] était tenu de délivrer des locaux conformes à la destination prévue au bail, devant notamment permettre au preneur l'exercice d'une activité de restauration par la préparation de « repas au four », ce qui n'a pas été le cas puisque, selon les énonciations du rapport d'expertise, l'installation électrique monophasée était, dès l'origine, inapte à permettre l'installation d'un four d'une puissance de 11,2 kW.

M. [H], qui prétend avoir subi une perte de chiffre d'affaires de 20 063,80 € au cours des saisons estivales 2022, 2023 et 2024 du fait de l'impossibilité de cuisiner au four, ne justifie pas cependant l'existence d'une telle perte qu'il fixe arbitrairement à 40 % du chiffre d'affaires réalisé au cours du troisième trimestre de chaque année considérée ; sa demande en paiement de dommages et intérêts en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance n'est pas fondée.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, M. [H] doit être condamné aux dépens d'appel, sans toutefois qu'il y ait lieu de faire application, au profit de M. [X], des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [H] à payer à M. [X] la somme de 2 250 € correspondant aux charges impayées au 1er décembre 2024 et dit que M. [H] est redevable d'une indemnité d'occupation s'élevant à la somme de 650 € par mois à compter du 24 avril 2021 jusqu'à la libération intégrale des lieux,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute M. [X] de sa demande en paiement de la somme de 2 250 € correspondant aux provisions sur charges non réglées au 1er décembre 2024,

Dit que M. [H] est redevable d'une indemnité d'occupation égale à 600 € par mois à compter du 24 avril 2022 jusqu'à la libération intégrale des lieux,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Condamne M. [H] aux dépens d'appel,

Dit n'y avoir lieu à l'application, au profit de M. [X], de l'article 700 du code de procédure civile.