Restaurant en copropriété : les nuisances sonores et olfactives doivent être examinées concrètement (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026)

Un immeuble qui accueille d'autres restaurants ne suffit pas à écarter le trouble anormal de voisinage. Par un arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation censure une cour d'appel qui avait rejeté la demande indemnitaire de copropriétaires sans examiner les nuisances sonores et olfactives qu'ils imputaient au restaurant du rez-de-chaussée.

L'arrêt intéresse directement les exploitants de restaurants et les bailleurs de locaux commerciaux : c'est la SCI propriétaire des murs, et non l'exploitant, qui était dans la cause et qui supporte les dépens.

Les faits et la procédure

Des époux sont propriétaires d'un appartement au deuxième étage d'un immeuble en copropriété. Au rez-de-chaussée, une SCI possède des locaux commerciaux donnés à bail pour l'exploitation d'un restaurant.

Les époux assignent le syndicat des copropriétaires et la SCI. Ils demandent :

• la cessation de l'usage privatif des parties communes situées devant les lots de la SCI ;
• l'enlèvement des poubelles, caddies et bouteilles de gaz entreposés dans ces parties communes ;
• l'interdiction de l'accès des camions de livraison aux parties communes ;
• la suppression des aménagements réalisés sur la terrasse et la remise des lieux en état ;
• l'indemnisation de leurs préjudices, sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Au soutien de leur demande indemnitaire, ils invoquent surtout l'activité estivale et nocturne du restaurant. Le bruit de la clientèle les contraindrait, l'été, à fermer leurs fenêtres par fortes chaleurs et les priverait de l'usage de leur loggia.

Par un arrêt du 28 novembre 2024 (n° 21/08769), la cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette leur demande de dommages et intérêts. Elle procède en deux temps :

1. Les prétentions relatives aux nuisances sonores et olfactives liées à l'exploitation de la terrasse sont déclarées irrecevables. Elles se heurtent à l'autorité de chose jugée d'un précédent arrêt ayant rejeté une demande en restitution des parties communes.
2. Pour le surplus, les époux ne démontreraient pas de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage. La cour relève que l'immeuble comprend des locaux affectés à plusieurs commerces de restauration. Elle n'examine que les caddies, poubelles, bonbonnes de gaz et livraisons par camion.

Les époux forment un pourvoi en cassation fondé sur cinq moyens.

La solution de la Cour de cassation

La Cour écarte les quatre premiers moyens sans motivation spéciale (art. 1014, al. 2, CPC). Elle accueille le cinquième, relatif à la demande indemnitaire.

Au visa du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché, comme ils y étaient invités, si l'exploitation du restaurant était à l'origine de nuisances sonores et olfactives constitutives d'un tel trouble. La décision est cassée pour manque de base légale.

La cassation est partielle. Elle ne porte que sur le rejet de la demande de dommages et intérêts, ainsi que sur les dépens et l'article 700. Le reste de l'arrêt d'appel, notamment le rejet des demandes relatives aux parties communes, est donc définitif.

L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée. La SCI est condamnée aux dépens et à verser 3 000 € aux époux au titre de l'article 700 du CPC.

Analyse

1. L'environnement commercial n'est pas une exonération automatique

L'anormalité d'un trouble s'apprécie concrètement, selon les circonstances de temps et de lieu. Le caractère commercial d'un immeuble est donc un élément pertinent : on ne vit pas au-dessus d'une rue de restaurants comme dans une résidence purement d'habitation.

Mais cet élément ne dispense pas le juge d'examiner chaque nuisance invoquée. Ici, la cour d'appel s'était prononcée sur la logistique du restaurant (poubelles, caddies, gaz, livraisons). Elle avait passé sous silence ce qui constituait le cœur de la demande : le bruit nocturne de la clientèle en été et les odeurs.

La leçon est méthodologique. Un trouble « normal » sur un terrain (les livraisons) ne préjuge pas de l'anormalité d'un autre (le bruit à 1 heure du matin, fenêtres ouvertes en pleine chaleur).

2. L'autorité de chose jugée ne couvre que ce qui a été jugé

La cour d'appel avait déclaré irrecevables les prétentions relatives aux nuisances liées à la terrasse, en raison d'une précédente décision. La Cour de cassation ne censure pas cette irrecevabilité.

Elle relève en revanche que les nuisances liées à « l'exploitation du restaurant » restaient à examiner. Autrement dit, écarter le volet terrasse ne permettait pas d'écarter l'ensemble des nuisances sonores et olfactives de l'établissement, notamment celles liées aux activités nocturnes qu'il propose.

Pour l'exploitant comme pour le voisin, il est essentiel de bien délimiter l'objet de chaque procédure. Une décision antérieure ne ferme la porte qu'aux demandes ayant le même objet et la même cause.

3. Le bailleur des murs en première ligne

L'action était dirigée contre la SCI propriétaire des locaux, et non contre l'exploitant du restaurant. C'est elle qui supporte les dépens et l'article 700 devant la Cour de cassation.

Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, l'article 1253 du Code civil rend responsables de plein droit, notamment, le propriétaire et le locataire qui sont « à l'origine » d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Savoir si un bailleur qui n'exploite pas lui-même le local est « à l'origine » des nuisances de son locataire reste toutefois débattu (voir notre article sur la responsabilité du bailleur pour les nuisances d'un commerce loué).

La Cour vise encore ici le principe jurisprudentiel, et non ce nouvel article : l'instance avait été engagée bien avant la réforme (l'appel est enregistré sous un numéro de 2021).

Pour les litiges à venir, l'article 1253 apporte une précision utile aux restaurateurs. La responsabilité de l'auteur du trouble n'est pas engagée lorsque le trouble provient d'une activité antérieure à l'installation de la personne qui s'en plaint, conforme aux lois et règlements, et poursuivie dans les mêmes conditions ou dans des conditions qui n'aggravent pas le trouble. L'ajout d'animations nocturnes ou l'extension des horaires peut faire perdre le bénéfice de cette exception.

4. Une portée à relativiser

L'arrêt est rendu en formation restreinte et n'est pas publié au Bulletin (F-D). Il s'agit d'une cassation disciplinaire pour défaut de base légale. La Cour ne dit pas que le trouble est caractérisé : elle exige seulement qu'il soit examiné. Il appartiendra à la cour de renvoi de trancher au vu des preuves produites.

Le réflexe Novlaw

Vous exploitez ou reprenez un restaurant en copropriété :

• vérifiez avant la reprise l'existence de plaintes, de procédures ou de décisions antérieures liées au bruit ou aux odeurs ;
• mesurez l'impact de tout changement d'exploitation (horaires étendus, soirées, musique, terrasse) : il peut aggraver le trouble et vous priver de l'exception d'antériorité de l'article 1253 ;
• conservez la preuve de la conformité de l'établissement aux lois et règlements (horaires, terrasse, extraction).

Vous êtes bailleur des murs :

• votre responsabilité peut être recherchée pour les nuisances de votre locataire ;
• encadrez la destination, les horaires et les nuisances dans le bail, et prévoyez la garantie du preneur ;
• réagissez dès les premières plaintes des copropriétaires.

Vous êtes voisin et subissez des nuisances :

• constituez un dossier probatoire précis par type de nuisance (bruit, odeurs, encombrement), daté et répété dans le temps ;
• formulez distinctement chaque grief dans vos conclusions : c'est ce qui a permis aux demandeurs d'obtenir la cassation ;
• vérifiez qu'une décision antérieure ne couvre pas déjà l'objet de votre demande.

Référence et pour aller plus loin

Décision commentée : Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.103, F-D, ECLI:FR:CCASS:2026:C300494 — cassation partielle de CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 28 novembre 2024, n° 21/08769. Texte intégral anonymisé reproduit ci-dessous.

Texte : article 1253 du Code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels.

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Texte intégral de l'arrêt (anonymisé)

Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 25-12.103, arrêt n° 494 F-D — Cassation partielle

ECLI:FR:CCASS:2026:C300494

Mme [A], conseillère doyenne faisant fonction de présidente.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE — AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2026

1°/ M. [I] [P],

2°/ Mme [T] [H], épouse [P],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° X 25-12.103 contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant :

1°/ à la société [S], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société [R], dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, cinq moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. [B], conseiller référendaire, les observations de la SCP [C], avocat de M. et Mme [P], de la SCP [D], avocat de la société civile immobilière [S], de la SAS [E], avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 23 juin 2026 où étaient présents Mme [A], conseillère doyenne faisant fonction de présidente, M. [B], conseiller référendaire rapporteur, Mme [F], conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme [G], greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2024), M. et Mme [P], propriétaires d'un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble appartenant à un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société civile immobilière [S] (la SCI), propriétaire au sein du même ensemble immobilier de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, donnés à bail commercial pour l'exploitation d'un restaurant, en cessation de tout usage privatif des parties communes générales situées devant ses lots de copropriété, enlèvement des matériels et objets liés à l'exploitation du restaurant entreposés dans les parties communes, notamment poubelles, caddies et bouteilles de gaz, interdiction de l'accès aux parties communes des camions de livraison, démontage et suppression de tous aménagements, équipements et installations réalisés sur la terrasse et remise des lieux dans leur état d'origine, et indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur les premier à quatrième moyens

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le cinquième moyen

Enoncé du moyen

3. M. et Mme [P] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages et intérêts, alors « que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; qu'en l'espèce, les époux [P] soutenaient, offre de preuves à l'appui, que l'importance de l'activité estivale, notamment nocturne, du restaurant [Etablissement 1], générait des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'ils faisaient ainsi valoir, notamment que le volume sonore de la clientèle, en raison des activités nocturnes proposées par le restaurant, était tel que, l'été, les époux [P] n'avaient d'autre choix que de fermer leurs fenêtres en période de très fortes chaleurs, les empêchant de profiter de leur loggia ; que, pour débouter les époux [P] de leurs demandes indemnitaires fondées sur l'existence de troubles anormaux de voisinage, la cour d'appel s'est pourtant bornée à relever que « M. et Mme [P] ne démontrent pas subir des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage lié à la présence du restaurant [Etablissement 1], dans un immeuble comprenant des locaux commerciaux, affectés à plusieurs commerces de restauration, que ce soit en raison de la présence de caddies, poubelles, bonbonnes de gaz, ou encore la livraison par camion à l'intérieur de la copropriété » ; qu'en statuant ainsi, sans nullement rechercher, comme elle était pourtant invitée à le faire, si l'existence d'un trouble anormal de voisinage ne résultait pas des nuisances olfactives et surtout sonores générées par le restaurant [Etablissement 1] en période estivale, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage. »

Réponse de la Cour

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage :

4. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [P], l'arrêt retient qu'abstraction faite des prétentions au titre des nuisances sonores et olfactives qu'ils invoquent en lien avec l'exploitation de la terrasse au droit des lots de la SCI, irrecevables comme se heurtant à l'autorité de chose jugée d'un arrêt ayant rejeté une demande en restitution des parties communes, ceux-ci se prévalent du bruit causé par les déchargements de camions de livraison, de l'encombrement de la voie et de risques pour la sécurité mais ne démontrent pas subir des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage liées à la présence du restaurant dans un immeuble comprenant des locaux commerciaux, affectés à plusieurs commerces de restauration, que ce soit en raison de la présence de caddies, poubelles et bonbonnes de gaz, ou encore de la livraison par camion à l'intérieur de la copropriété.

5. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'exploitation du restaurant n'était pas à l'origine de nuisances sonores et olfactives de nature à causer à M. et Mme [P] un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en dommages et intérêts de M. et Mme [P] et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 28 novembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière [S] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière [S] à payer à M. et Mme [P] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-sept septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence, 28 novembre 2024, n° 21/08769.