Restaurant assigné pour odeurs ou bruit : comment se défendre ?

Vous exploitez un restaurant et vous avez été assigné par la copropriété ou un voisin pour un problème de bruit et/ou d’odeur ? Ne paniquez pas, vous ne fermerez sans doute pas demain ! Voici les bons réflexes à adopter pour vous défendre.

Vous êtes au contraire voisin ou copropriétaire gêné par un restaurant ? Consultez notre guide Comment faire cesser les nuisances causées par un restaurant.

Vérifier la destination du bail commercial

Premier point à vérifier, votre bail autorise-t-il l’activité de restauration ? Il faut en effet vous assurer au préalable que le bailleur vous a bien autorisé à exploiter un restaurant et que le bail commercial prévoit bien une activité de restauration, de restauration rapide ou de petite restauration sans exclusion de la cuisson.

La jurisprudence est constante sur ce point : dès lors que le bailleur a validé l’activité de restauration dans le bail et n’a pas exclu expressément la cuisson, le locataire est en droit d’exiger l’installation d’un système d’extraction conforme. Voir notre article Extraction d'un restaurant : le bailleur doit-il l'installer ?

Vérifier le règlement de copropriété

Deuxième point, vérifiez le règlement de copropriété et notamment si ce dernier n’interdit pas les activités de restauration ou impliquant des nuisances olfactives. En principe, cette vérification doit être faite lors de la conclusion du bail commercial. Mais il arrive régulièrement que celle-ci n’ait pas été faite au préalable ou que le bailleur n’ait pas communiqué le règlement à son locataire. Toutefois, si l’activité de restauration n’est pas interdite par le règlement de copropriété, il sera déjà plus compliqué pour la copropriété d’obtenir la fermeture de l’établissement, même en arguant de nuisances olfactives.

Vérifier les preuves rapportées par les plaignants

En introduisant leur action en justice, les copropriétaires ou les voisins doivent présenter au juge un dossier complet avec des preuves objectives des nuisances qu’ils invoquent. Il ne suffit pas d’alléguer un préjudice pour obtenir réparation : encore faut-il le prouver. Or notre expérience montre que bien souvent des actions sont introduites par des voisins ou copropriétaires qui se plaignent de nuisances olfactives ou sonores liées au restaurant, sans rapporter la moindre preuve. En ce cas, il leur sera difficile, sinon impossible, d’obtenir quoi que ce soit devant le juge. C’est à votre avocat de produire des conclusions en réponse indiquant que le dossier n’est étayé par aucune preuve objective établissant la réalité des troubles.

À l'inverse, lorsque les demandeurs produisent des éléments concrets, le juge doit les examiner : la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait écarté le trouble sans rechercher si le bruit et les odeurs d'un restaurant excédaient les inconvénients normaux du voisinage (voir notre étude de cas Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.103). Une assignation doit donc toujours être prise au sérieux.

Invoquer l'antériorité de votre activité

L'article 1253 du Code civil exclut la responsabilité pour trouble anormal de voisinage lorsque l'activité existait avant que le plaignant n'acquière ou ne loue son bien, à condition qu'elle soit conforme aux lois et règlements et se soit poursuivie dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui n'ont pas aggravé le trouble. Un restaurant installé de longue date peut donc s'en prévaloir, mais une extension des horaires, l'ajout d'animations ou une nouvelle extraction peuvent lui en faire perdre le bénéfice.

Vérifier le cadre procédural de la demande : référé ou fond

Si la demande a été introduite en référé, le plus souvent les demandeurs (copropriété ou voisins) qui se plaignent d’odeurs demandent simplement au juge de désigner un expert judiciaire avec pour mission de vérifier la conformité de l’extraction aux normes applicables (et notamment au règlement sanitaire départemental) et les préjudices allégués, en proposant des mesures pour y remédier (article 145 du Code de procédure civile).

La demande en justice n’a donc pas pour objet de « fermer » le restaurant et le restaurateur peut se présenter sereinement à l’audience, avec son avocat. Il suffira souvent d’accepter la mesure d’expertise qui, parfois, pourra mettre en évidence des mesures très simples pour remédier aux odeurs ressenties. Ce type de dossier peut tout à fait se résoudre amiablement en cours d’expertise.

Si le dossier est introduit au fond, bien souvent le demandeur a commis une forme d’erreur « procédurale » en voulant aller trop vite. Il demande au juge des dommages-intérêts ou la fermeture de l’établissement, mais n’a pas préalablement demandé une expertise judiciaire pour établir ses troubles. Là, l’avocat pourra arguer que les demandeurs agissent sans preuve.

Participer activement à l'expertise judiciaire

Lorsqu'une expertise est ordonnée, son rapport décide souvent de l'issue du litige. Il faut donc y participer activement, aux côtés de votre avocat : assister à chaque réunion, produire les contrats d'entretien et les justificatifs de nettoyage des conduits, faire valoir les autorisations obtenues, adresser des observations écrites à l'expert et proposer des mesures correctives proportionnées (filtration, déplacement du rejet, horaires). Bien menée, l'expertise permet souvent de clore le dossier à l'amiable.

Mettre en place une stratégie de défense

Comme pour toute procédure, il ne faut pas paniquer. La justice de toute façon est « lente » et une assignation ne signifie pas que le restaurant sera fermé demain, bien au contraire. Il est important de prendre le temps de définir avec l’avocat une stratégie de défense cohérente et efficace. Avant de s’enfoncer dans les affres de la procédure, une demande de conciliation amiable peut souvent permettre de solutionner le litige efficacement.

Se retourner contre le bailleur

Rappelons que le bailleur a une obligation de délivrance en matière de bail commercial (article 1719 du Code civil). Le local commercial doit être conforme à l’activité à laquelle il est destiné. Aussi, pour un restaurant, le bailleur doit avoir prévu une extraction au titre de son obligation de délivrance (même si les coûts d’installation sont à la charge du preneur aux termes du bail). L’installation d’un système d’extraction conforme doit ainsi être matériellement et juridiquement possible (la copropriété ne doit pas s’y être opposée notamment). Dès lors, le restaurateur attaqué par un tiers qui se plaint d’odeurs pourra éventuellement se retourner contre son bailleur, si le local ne contient pas d’extraction suffisante.

C'est ce qu'a obtenu le cabinet devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le 23 juillet 2026 : poursuivi par le syndicat des copropriétaires pour des nuisances olfactives, un restaurateur a fait condamner son bailleur, sous astreinte, à accomplir toutes les diligences nécessaires à l'installation d'une extraction conforme, et à le garantir intégralement des condamnations prononcées au profit du syndicat. Voir notre analyse de cette ordonnance.

Le bailleur peut aussi être tenté d'invoquer les nuisances pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction. Ce refus obéit à des conditions strictes (article L. 145-17 du Code de commerce) : voir notre étude de cas Refus de renouvellement du bail commercial pour nuisances : un restaurateur obtient le renouvellement et une baisse de loyer.

Demander l'autorisation d'installer une extraction

Si le local ne contient pas d’extraction, une demande peut être présentée à la copropriété sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : voir notre page Installer une extraction de restaurant en copropriété. Si la copropriété refuse, le propriétaire du local concerné pourra saisir le juge afin de se faire autoriser judiciairement à installer une extraction, dès lors que son installation n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires : voir contester le refus de la copropriété d'installer une extraction.

Questions fréquentes

Mon extraction est conforme : puis-je quand même être condamné ?

Oui. La responsabilité pour trouble anormal de voisinage ne suppose pas de faute. La conformité reste toutefois un argument important, notamment pour bénéficier de l'exonération liée à l'antériorité.

J'ai repris le fonds avec l'extraction existante : suis-je responsable ?

L'exploitant en place est en première ligne face aux voisins. Il peut en revanche se retourner, selon les cas, contre son bailleur ou contre le cédant si l'absence d'autorisation lui a été dissimulée lors de la cession.

Qui paie les travaux demandés par l'expert ?

Cela dépend du bail, de l'origine du désordre et de la répartition des travaux entre bailleur et preneur. Lorsque l'extraction relevait de l'obligation de délivrance du bailleur, sa garantie peut être recherchée.

En résumé, si vous avez été assigné en justice pour un problème d’odeurs ou de bruit, ne paniquez pas : votre restaurant ne sera probablement pas fermé le lendemain ! En revanche, il faut prendre conseil auprès d’un avocat expert en CHR pour mettre en place une stratégie de défense efficace.

Pour une vue d'ensemble, voir notre guide juridique complet sur l'extraction de restaurant.

Votre restaurant est mis en cause pour des odeurs ou du bruit ? Maître Baptiste Robelin, avocat expert en droit de l’hôtellerie et de la restauration, défend les restaurateurs à chaque étape : réponse à la mise en demeure, référé, expertise, procédure au fond et recours contre le bailleur. Contactez le cabinet.