Modèle de congé triennal du bailleur en bail commercial

Modèle à jour au 8 novembre 2026.

En principe, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail commercial avant son terme : la faculté de résiliation triennale appartient au locataire. La loi lui ouvre toutefois cette faculté dans quatre cas précis, liés à des travaux ou à la reprise de locaux d'habitation. Vous trouverez ci-dessous un modèle de congé du bailleur à l'expiration d'une période triennale, à faire délivrer par commissaire de justice, avec nos commentaires sous chaque encadré.

Pour le congé du bailleur à l'échéance du bail (offre de renouvellement ou refus), voir notre modèle de congé du bailleur. Pour une vue d'ensemble, voir notre article congé dans le bail commercial : qui peut le donner, quand et comment ?

Les règles à connaître

Quatre motifs seulement

Selon l'article L. 145-4 du code de commerce, le bailleur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, uniquement s'il entend invoquer l'un des articles suivants :

• Article L. 145-18 : construire ou reconstruire l'immeuble existant, ou réaliser des travaux nécessitant l'évacuation des lieux dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme. Le bailleur doit l'indemnité d'éviction, sauf s'il offre au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
• Article L. 145-21 : surélever l'immeuble lorsque la surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Le renouvellement est différé de trois ans au plus, et le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
• Article L. 145-23-1 : reprendre les locaux d'habitation loués avec les locaux commerciaux, lorsqu'ils ne sont pas affectés à l'habitation. La reprise ne peut être exercée que si, six mois après le congé, les locaux ne sont toujours pas affectés à cet usage ; le loyer est alors diminué pour tenir compte des surfaces retranchées.
• Article L. 145-24 : construire un local d'habitation sur une partie du terrain loué, avec un permis de construire. La reprise est limitée à la partie du terrain indispensable à la construction ; si elle oblige le locataire à cesser son exploitation, l'article L. 145-18 s'applique.

Hors de ces cas, le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail. S'il reproche un manquement au locataire, il doit passer par la clause résolutoire ou par une demande de résiliation judiciaire.

Une forme stricte

Le congé du bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par commissaire de justice, au moins six mois à l'avance. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-9 du code de commerce).

Modèle de congé du bailleur à l'expiration d'une période triennale

Les passages entre crochets sont à compléter. Choisissez l'option qui correspond à votre motif et supprimez les autres.

Commentaire Novlaw : identifier les parties et le bail

L'acte est requis par le bailleur et signifié au locataire. Identifiez le titulaire actuel du bail, notamment après une cession du fonds, et vérifiez la date exacte de l'échéance triennale à partir de la date de prise d'effet du bail. Le congé doit être signifié au moins six mois avant cette date.

Commentaire Novlaw : bien choisir le motif et l'indemnité

Chaque motif a son propre régime d'indemnisation. Offrir une « indemnité d'éviction » dans tous les cas, comme le font certaines trames, est une erreur : pour une surélévation, l'indemnité est égale au préjudice subi et plafonnée à trois ans de loyer ; pour la reprise de locaux d'habitation accessoires, le texte prévoit une diminution du loyer et non une indemnité.

Décrivez le projet avec précision et conservez-en les preuves (permis, études, devis) : le motif doit être réel, et c'est sur lui que portera la contestation du locataire. Si vous offrez un local de remplacement, l'article L. 145-18 impose de viser son alinéa 3 et de préciser les nouvelles conditions de location.

L'article L. 145-6 du code de commerce prévoit un mécanisme distinct : en cours de bail, pour des travaux nécessitant l'évacuation des lieux dans un secteur prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, le bailleur peut reprendre les locaux s'il offre de reporter le bail sur un local équivalent, par une offre notifiée un an à l'avance (article L. 145-6). Ce n'est pas un congé triennal.

Commentaire Novlaw : la mention du délai de deux ans

Cette mention est exigée à peine de nullité par l'article L. 145-9. Reproduisez-la telle quelle, même si vous estimez ne devoir aucune indemnité d'éviction : c'est le locataire qui décidera de contester ou non.

Vous envisagez de reprendre vos locaux en cours de bail ? Les avocats de Novlaw vérifient que votre projet entre dans l'un des cas prévus par la loi, chiffrent l'indemnité due, rédigent le congé et le font signifier par commissaire de justice. Contactez le cabinet.

Avant de signifier : la check-list

• Motif entrant dans l'un des quatre cas de l'article L. 145-4, alinéa 3, et pièces justificatives (projet, permis).
• Date exacte de l'échéance triennale et signification au moins six mois avant.
• Identité du titulaire actuel du bail.
• Régime d'indemnisation propre au motif choisi, et budget correspondant.
• Mention du délai de deux ans pour saisir le tribunal.
• Signification par commissaire de justice.

Les erreurs à éviter

• Donner congé par lettre recommandée : le congé du bailleur doit être donné par acte extrajudiciaire.
• Invoquer un motif hors des quatre cas légaux, par exemple une vente de l'immeuble ou des impayés : le congé triennal n'est pas ouvert.
• Omettre les motifs ou la mention du délai de deux ans : le congé est nul.
• Offrir une indemnité d'éviction quel que soit le motif : chaque cas a son régime.
• Signifier moins de six mois avant l'échéance triennale.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il donner congé tous les trois ans ?

Seulement pour les motifs prévus par l'article L. 145-4, alinéa 3, du code de commerce : construction ou reconstruction, surélévation, reprise de locaux d'habitation accessoires non affectés à l'habitation, ou construction d'un local d'habitation sur une partie du terrain.

Le congé triennal du bailleur peut-il être envoyé par lettre recommandée ?

Non. Il doit être donné dans les formes de l'article L. 145-9, c'est-à-dire par acte extrajudiciaire, au moins six mois à l'avance.

Le bailleur doit-il une indemnité d'éviction ?

Pour une construction ou une reconstruction, oui, sauf offre d'un local de remplacement dans les conditions de l'article L. 145-18. Pour une surélévation, le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, dans la limite de trois ans de loyer (article L. 145-21).

Le locataire peut-il contester le congé ?

Oui, en saisissant le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-9).

Voir aussi

• Modèle de congé du bailleur (offre de renouvellement ou refus)
• Modèle de congé triennal du preneur
• Congé dans le bail commercial : qui peut le donner, quand et comment ?
• L'indemnité d'éviction
• Tous nos modèles d'actes gratuits

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Ce modèle est fourni gratuitement à titre d'information. Il doit être adapté au bail et à la situation des parties, et ne constitue pas une consultation juridique.