Nuisances d'un commerce loué : le bailleur répond des troubles causés par son locataire

Lorsqu'un restaurant, un bar ou tout autre commerce installé dans un local loué cause des nuisances à ses voisins, le propriétaire du local peut être condamné à les indemniser, même s'il n'a commis aucune faute. Cette règle, ancienne et constante, prend un relief particulier lorsque l'exploitant a disparu : liquidation judiciaire, fermeture, départ sans laisser d'actif. Pour les voisins, le bailleur devient alors le seul débiteur solvable. Pour le bailleur, le risque est réel et souvent sous-estimé.

Le sujet revient dans l'actualité pour une seconde raison : depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, le trouble anormal de voisinage est inscrit dans le Code civil, à l'article 1253. La rédaction du texte pose une question nouvelle aux propriétaires de locaux commerciaux qu'ils n'exploitent pas eux-mêmes.

Cet article fait le point sur la responsabilité du bailleur commercial pour les nuisances causées par son locataire, sur ses limites et sur les réflexes à adopter, côté voisins comme côté propriétaires.

I. Le principe : le bailleur répond de plein droit des troubles causés par son locataire

La victime d'un trouble anormal de voisinage provenant d'un local loué peut demander réparation directement au propriétaire, sans avoir à prouver une faute de sa part. La Cour de cassation l'a posé en principe, au visa de la règle selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.876, publié au Bulletin).

L'affaire est un cas d'école pour les baux commerciaux. Une SCI avait donné à bail un local commercial dans un immeuble en copropriété, et le syndic se plaignait de nuisances acoustiques. La cour d'appel avait écarté la responsabilité du bailleur au motif que les travaux de mise en conformité incombaient au locataire et que la SCI l'avait mis en demeure de faire cesser le bruit. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : ni la répartition des charges prévue au bail, ni les mises en demeure adressées au preneur ne protègent le propriétaire face aux voisins.

La solution vaut quelle que soit l'activité à l'origine des nuisances. Elle a été appliquée, par exemple, à des propriétaires dont le terrain loué accueillait un parc d'attractions bruyant la nuit (Cass. 2e civ., 31 mai 2000, n° 98-17.532, publié au Bulletin). Restaurants, bars, salles de sport, discothèques, commerces de bouche avec extraction ou climatisation : tous les locaux commerciaux sont concernés.

Deux conditions suffisent donc à engager la responsabilité du bailleur :

• un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage, apprécié souverainement par les juges du fond selon les circonstances de temps et de lieu ;
• un trouble qui trouve son origine dans le local dont il est propriétaire.

II. Une responsabilité qui résiste aux clauses du bail et à la défaillance du locataire

Les clauses du bail sont inopposables aux voisins

Le bail ne lie que le bailleur et le preneur. Les voisins, tiers au contrat, ne peuvent se voir opposer une clause interdisant la musique amplifiée, une clause mettant les travaux d'insonorisation à la charge du locataire ou une clause de destination restrictive. Ces stipulations restent utiles, mais uniquement dans les rapports entre bailleur et preneur.

De même, la diligence du bailleur ne l'exonère pas. Mettre le locataire en demeure, engager une procédure contre lui ou solliciter la résiliation du bail sont des démarches pertinentes, mais elles ne suppriment pas son obligation de réparer le dommage subi par les voisins (Cass. 3e civ., 17 avril 1996, précité).

La liquidation judiciaire du locataire renforce l'intérêt d'agir contre le bailleur

Lorsque l'exploitant fait l'objet d'une procédure collective, l'action contre lui devient en pratique très difficile. Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice des créanciers antérieurs tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent (article L. 622-21, I du Code de commerce). Cette règle s'applique à la liquidation judiciaire par renvoi de l'article L. 641-3 du même code.

Le voisin indemnisable doit alors déclarer sa créance au passif, avec une perspective de recouvrement souvent faible pour un créancier chirographaire. L'action contre le propriétaire du local, débiteur distinct et non soumis à la procédure collective, permet de contourner cet obstacle. La fermeture du commerce ne fait pas disparaître le droit à réparation du préjudice déjà subi.

Le bailleur conserve un recours contre son locataire

Le bailleur condamné peut se retourner contre le preneur. Celui-ci est tenu d'user raisonnablement de la chose louée et suivant la destination prévue au bail (article 1728 du Code civil). Un usage non conforme peut justifier la résiliation du bail (article 1729 du Code civil).

Ce recours ne vaut toutefois que ce que vaut la solvabilité du locataire. Si celui-ci est en liquidation judiciaire, le bailleur se retrouve lui-même créancier à déclarer au passif. Le risque d'insolvabilité de l'exploitant pèse donc, en dernier lieu, sur le propriétaire.

Sur le sort du bail lui-même lorsque le locataire est en liquidation, voir notre article Bail commercial et liquidation judiciaire : la Cour de cassation précise les règles du jeu.

III. L'actualité : l'article 1253 du Code civil change-t-il la donne pour le bailleur ?

La loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a inscrit le trouble anormal de voisinage dans le Code civil. Son article 1253, alinéa 1er, rend responsables de plein droit le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le titulaire d'un droit d'occuper ou d'exploiter un fonds, ainsi que le maître d'ouvrage, dès lors qu'ils sont « à l'origine » d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Une formule qui ouvre un débat pour le bailleur non exploitant

Le texte ne vise plus seulement le propriétaire du fonds d'où provient le trouble, mais la personne qui en est à l'origine. Un bailleur qui n'exploite pas lui-même le local pourrait donc soutenir que le bruit d'un restaurant ou d'un bar trouve son origine dans l'activité de son locataire, et non dans son propre fait.

L'argument n'est pas dépourvu de portée, mais il n'est pas acquis. La loi se présente comme une consolidation de la jurisprudence antérieure, qui a toujours admis l'action contre le propriétaire bailleur. À notre connaissance, la Cour de cassation ne s'est pas encore prononcée sur ce point. Tant qu'elle ne l'aura pas fait, les bailleurs ne doivent pas considérer ce texte comme une protection.

La question ne se pose en outre que pour les faits postérieurs à l'entrée en vigueur de la loi. Pour des nuisances antérieures, le principe prétorien, tel qu'appliqué depuis 1996, continue de gouverner l'action des voisins.

L'exception d'antériorité, un moyen de défense à ne pas négliger

L'alinéa 2 de l'article 1253 écarte la responsabilité lorsque le trouble provient d'une activité qui réunit trois conditions cumulatives :

• elle a commencé avant l'installation de la personne qui se plaint ;
• elle est conforme aux lois et règlements ;
• elle s'est poursuivie dans les mêmes conditions, ou dans des conditions nouvelles qui n'ont pas aggravé le trouble.

Pour un établissement installé de longue date, cette exception peut être déterminante. Elle suppose toutefois une activité régulière : un commerce qui dépasse les seuils réglementaires de bruit, ou qui a changé de nature (passage d'une brasserie à un bar musical, par exemple), pourra difficilement s'en prévaloir.

IV. Conseils pratiques

Vous êtes voisin d'un commerce bruyant

1. Constituez la preuve dans la durée. Tenez un relevé daté des nuisances (jours, horaires, nature), conservez vos plaintes à la mairie ou à la police et faites dresser des constats par commissaire de justice à plusieurs reprises. Le juge indemnise ce qui est prouvé, pas ce qui est allégué.
2. Sollicitez des mesures acoustiques. Les lieux diffusant des sons amplifiés sont soumis à des valeurs d'émergence fixées par le Code de la santé publique (articles R. 1336-1 et suivants). Une expertise judiciaire peut être obtenue avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile (voir notre article dédié aux mesures d'instruction in futurum).
3. Visez le bon défendeur. Assignez le propriétaire du local, en plus de l'exploitant ou à sa place si celui-ci est en difficulté. Une liquidation judiciaire de l'exploitant ne vous prive pas d'action contre le bailleur.
4. Agissez vite si le trouble est actuel. Le juge des référés peut ordonner les mesures propres à faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 du Code de procédure civile). Le syndicat des copropriétaires peut aussi agir pour faire respecter le règlement de copropriété (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Vous êtes bailleur d'un local commercial

1. Rédigez avec soin la clause de destination. Une destination précise (restauration sans diffusion musicale, par exemple) vous donne une base solide pour agir contre un locataire qui en sort.
2. Prévoyez des obligations techniques à la charge du preneur. Isolation phonique, limiteur de pression acoustique, entretien des extractions et climatiseurs, étude acoustique avant toute activité musicale.
3. Exigez des garanties adaptées. Dépôt de garantie, garantie autonome ou caution solidaire limitent votre exposition si l'exploitant devient insolvable.
4. Réagissez dès les premières plaintes. Mise en demeure, puis action en résiliation si nécessaire : ces démarches ne vous exonèrent pas à l'égard des voisins, mais elles limitent la durée du trouble, donc le montant de l'indemnisation, et préservent votre recours.
5. Vérifiez le règlement de copropriété avant de relouer. L'activité du nouveau preneur doit être compatible avec la destination de l'immeuble.

Conclusion

Le bailleur d'un local commercial répond, à l'égard des voisins, des troubles anormaux causés par son locataire. Ni les clauses du bail, ni ses mises en demeure, ni la liquidation judiciaire de l'exploitant ne l'en exonèrent. L'article 1253 du Code civil ouvre un débat qui n'est pas encore tranché.

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne les bailleurs dans la rédaction et l'exécution de leurs baux commerciaux, ainsi que les voisins et syndicats de copropriétaires dans leurs actions en réparation. Contactez-nous pour faire le point sur votre situation.

FAQ – Responsabilité du bailleur pour les nuisances de son locataire

Le propriétaire d'un local commercial est-il responsable du bruit de son locataire ?

Oui. Les voisins peuvent lui demander réparation dès lors que le trouble provient du local et excède les inconvénients normaux du voisinage, sans avoir à prouver de faute.

Une clause du bail interdisant la musique protège-t-elle le bailleur ?

Non, pas à l'égard des voisins. Elle lui permet seulement d'agir contre son locataire.

Que faire si le restaurant bruyant est en liquidation judiciaire ?

L'action contre l'exploitant se limite à une déclaration de créance. Les voisins peuvent en revanche agir contre le propriétaire du local pour le préjudice déjà subi.

Le bailleur peut-il récupérer les sommes versées aux voisins ?

Oui, par un recours contre le locataire, mais ce recours est sans grande portée si celui-ci est insolvable.

L'article 1253 du Code civil exonère-t-il le bailleur ?

La question est ouverte. Le texte vise la personne « à l'origine » du trouble, mais la Cour de cassation n'a pas encore tranché son application au bailleur non exploitant.

Sources

• Cass. 3e civ., 17 avril 1996, n° 94-15.876, publié au Bulletin
• Cass. 2e civ., 31 mai 2000, n° 98-17.532, publié au Bulletin
• Code civil, articles 1253 (issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024), 1728 et 1729
• Code de commerce, articles L. 622-21 et L. 641-3
• Code de procédure civile, articles 145 et 835 ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 15 ; Code de la santé publique, articles R. 1336-1 et suivants