Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : définition, mentions obligatoires et garanties

Ce qu’il faut retenir : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) s’impose, à peine de sanctions pénales, dès qu’un constructeur édifie sur le terrain du maître d’ouvrage un immeuble d’habitation d’au plus deux logements (article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation). D’ordre public, il enferme le constructeur dans un prix forfaitaire, un délai assorti de pénalités d’au moins 1/3 000^e du prix par jour de retard et une garantie de livraison délivrée par un établissement tiers. La Cour de cassation vient d’en préciser deux rouages : le délai de livraison ne court qu’à compter de la réalisation des conditions suspensives et le constructeur ne peut invoquer la force majeure pour des désordres qui lui sont imputables (Cass. 3^e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789) ; l’indemnité de 10 % stipulée en cas de renonciation du maître d’ouvrage avant chantier est une clause de dédit, que le juge ne peut réduire (Cass. 3^e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082).

Faire construire sa maison est, pour la plupart des ménages, l’opération la plus lourde de leur vie. Le législateur a donc encadré strictement le contrat qui lie le particulier au constructeur : le contrat de construction de maison individuelle, ou CCMI. Cet article présente sa définition, ses deux variantes, ses mentions obligatoires, le régime du prix et des paiements, les garanties dont bénéficie le maître d’ouvrage et les points de vigilance à la réception, à la lumière des décisions les plus récentes en droit de la construction.

Qu’est-ce qu’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ?

Un contrat d’ordre public issu de la loi du 19 décembre 1990

Le CCMI est le contrat par lequel un constructeur s’engage à édifier, pour un maître d’ouvrage, une maison individuelle ou un immeuble ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage, à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Sa définition figure à l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ces dispositions sont d’ordre public : les parties ne peuvent y déroger par une quelconque convention, et toute clause contraire est réputée non écrite.

La loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, qui a institué ce contrat, poursuit un objectif essentiel : protéger le consommateur qui accède à la propriété. Elle prévoit à cette fin un ensemble de garanties obligatoires qui réduisent au minimum les risques d’inexécution ou d’exécution imparfaite de l’ouvrage.

Quel est l’objet du CCMI ?

Au sens de l’article L. 231-1 du CCH, un CCMI doit obligatoirement être signé dès lors qu’une personne fait construire :

Sont ainsi exclues du CCMI les maisons individuelles à usage exclusivement professionnel, commercial ou artisanal, ainsi que les immeubles collectifs soumis au régime de la copropriété.

CCMI avec ou sans fourniture de plan : quelles différences ?

Il existe deux types de CCMI, qui suivent chacun un régime particulier, notamment en matière de formalisme : le CCMI avec fourniture de plan et le CCMI sans fourniture de plan.

Le CCMI avec fourniture de plan (articles L. 231-1 et suivants du CCH)

Dans ce contrat, le constructeur a proposé ou fait proposer un plan selon lequel la future maison sera construite. Le plan peut également avoir été fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour le compte de ce constructeur : la loi assimile cette situation à une fourniture de plan afin d’éviter les contournements.

C’est le contrat le plus complet et le plus protecteur : le constructeur assume à la fois la conception et la réalisation de la maison.

Le CCMI sans fourniture de plan (articles L. 232-1 et suivants du CCH)

Le CCMI sans fourniture de plan est une situation plus rare, définie par l’article L. 232-1 du CCH : « Le contrat de louage d’ouvrage n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit ».

Dans ce cas, le constructeur est un simple entrepreneur : il n’a pas à sa charge le plan de la maison, qui est fourni par le maître d’ouvrage ou par un architecte. Le contrat a pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre (l’ossature de l’ouvrage), de mise hors d’eau et hors d’air (étanchéité à l’eau et à l’air).

La différence entre les deux contrats tient donc à l’étendue de l’obligation du constructeur : dans l’un, il est chargé de la conception et de la réalisation de la maison ; dans l’autre, il n’est chargé que de l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. Son statut est alors celui d’un locateur d’ouvrage.

Quelles sont les mentions obligatoires et le formalisme du CCMI ?

Les onze mentions obligatoires du contrat avec fourniture de plan

Le CCMI avec fourniture de plan doit contenir les onze énonciations listées de a) à k) par l’article L. 231-2 du CCH, parmi lesquelles : la désignation du terrain et le titre de propriété du maître d’ouvrage, l’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction et d’urbanisme, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment (y compris les travaux d’adaptation au sol rendus nécessaires par l’étude géotechnique et les raccordements aux réseaux), le prix convenu forfaitaire et définitif, les modalités de règlement en fonction de l’avancement des travaux, la faculté pour le maître d’ouvrage de se faire assister d’un professionnel à la réception, l’indication de l’obtention du permis de construire dont une copie est annexée, les modalités de financement, la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution et les pénalités de retard, la référence de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage et, enfin, les justifications des garanties de remboursement et de livraison, dont les attestations établies par le garant sont annexées au contrat.

Le contrat est en outre accompagné du plan de la construction, précisant les travaux d’adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes et les surfaces de chaque pièce (article R. 231-3 du CCH), et d’une notice descriptive conforme au modèle type agréé par arrêté, qui distingue les éléments compris dans le prix de ceux qui restent à la charge du maître d’ouvrage, lequel doit en accepter le coût par une mention manuscrite signée (article R. 231-4 du CCH).

Pour simplifier le travail des rédacteurs, les annexes du CCH proposent des clauses types approuvées par décret en Conseil d’État (article R. 231-13 du CCH), auxquelles le contrat peut se référer pour les travaux à la charge du constructeur, le prix, le délai et les pénalités.

Les mentions du contrat sans fourniture de plan

Dans le CCMI sans fourniture de plan, les mentions obligatoires sont réduites par rapport à celles du contrat avec fourniture de plan. Le contrat doit être rédigé par écrit et indiquer, en vertu de l’article L. 232-1 du CCH, notamment la désignation du terrain, la consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser (décrites dans une notice annexée au contrat), le prix convenu et les modalités de paiement, le délai d’exécution et les pénalités de retard, ainsi que la justification de la garantie de livraison.

Un écrit obligatoire, sous peine de sanctions pénales

Qu’il soit avec ou sans fourniture de plan, le contrat de construction de maison individuelle doit être formé par écrit. À défaut, le constructeur encourt une peine de deux ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende (article L. 241-8 du CCH, dont le montant de l’amende a été porté de 37 500 € à 300 000 € par la loi ELAN du 23 novembre 2018).

Prix, conditions suspensives et échéancier de paiement

Un prix forfaitaire et définitif

Le prix convenu est forfaitaire et définitif : il comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison, du plan et des études de sol (article R. 231-5 du CCH). Il ne peut être révisé que dans les conditions et limites de l’article L. 231-11 du CCH, c’est-à-dire en fonction de la variation de l’index BT 01 et, au choix du maître d’ouvrage, selon l’une des deux formules légales. Le coût des travaux que le maître d’ouvrage se réserve doit être décrit et chiffré par le constructeur et accepté par une clause manuscrite paraphée.

Les conditions suspensives et le dépôt de garantie

Le CCMI peut être conclu sous les conditions suspensives limitativement énumérées à l’article L. 231-4 du CCH : acquisition du terrain, obtention du permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme, obtention des prêts, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison. Le contrat fixe le délai maximum de réalisation de ces conditions ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai.

Aucun versement ne peut être exigé avant la signature du contrat ni avant l’exigibilité de la créance. Le contrat peut seulement stipuler un dépôt de garantie, plafonné à 3 % du prix, versé sur un compte spécial ouvert au nom du maître d’ouvrage : ces fonds sont indisponibles et insaisissables jusqu’à la réalisation de toutes les conditions, et immédiatement restitués si l’une d’elles défaille ou si le maître d’ouvrage se rétracte.

L’échéancier légal des paiements

Les appels de fonds ne peuvent excéder les pourcentages maximaux fixés par l’article R. 231-7 du CCH : 15 % à l’ouverture du chantier (dépôt de garantie compris), 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. Le solde de 5 % est payable à la réception ou, en cas de réserves, consigné jusqu’à leur levée.

Quelles garanties protègent le maître d’ouvrage ?

Le CCMI apporte une protection plus élevée que les autres contrats de construction. C’est le contrat le plus réglementé et le plus protecteur, parce qu’il est le seul à offrir la sécurité d’obtenir sa maison au prix convenu et dans le délai promis, ou à défaut d’obtenir des pénalités automatiques en cas de retard.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

La garantie de livraison, prévue par l’article L. 231-6 du CCH, couvre le maître d’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

Le constructeur doit ainsi faire intervenir un garant, tiers au contrat, qui pallie ses défaillances : il prend en charge le coût des dépassements du prix convenu nécessaires à l’achèvement (sous réserve d’une franchise maximale de 5 %), les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix imputables au constructeur, et les pénalités de retard de livraison excédant trente jours. La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

La garantie est actionnée dans deux situations alternatives : le non-respect du délai de livraison, ou l’absence de réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception. Dès qu’il constate l’un de ces cas, de sa propre initiative ou sur information du maître d’ouvrage, le garant met en demeure sans délai le constructeur, par acte d’huissier, de livrer l’immeuble ou d’exécuter les travaux. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant désigne sous sa responsabilité l’entreprise qui achèvera la construction. En cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire du constructeur, il peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur la poursuite du contrat.

La garantie cesse à des dates qui varient selon les modalités de la réception : à la réception constatée par écrit et sans réserve lorsque le maître d’ouvrage est assisté d’un professionnel ; à l’expiration du délai de huit jours suivant la réception, lorsque celle-ci est faite par le maître d’ouvrage sans assistance ; ou à la levée des réserves dénoncées à la réception ou dans les huit jours qui la suivent.

La garantie de remboursement

Lorsque le contrat prévoit des paiements avant l’ouverture du chantier (au plus 5 % à la signature et 5 % à la délivrance du permis de construire), leur remboursement doit être garanti par une caution solidaire d’un établissement habilité (article R. 231-8 du CCH). Cette garantie joue si les conditions suspensives ne se réalisent pas dans le délai, si le chantier n’est pas ouvert à la date convenue ou si le maître d’ouvrage exerce sa faculté de rétractation. Elle prend fin à l’ouverture du chantier, date à laquelle la garantie de livraison prend le relais.

Les pénalités de retard et leur point de départ

Le contrat doit stipuler des pénalités de retard de livraison qui ne peuvent être inférieures à 1/3 000^e du prix convenu par jour de retard (article R. 231-14 du CCH). Symétriquement, la pénalité de retard de paiement mise à la charge du maître d’ouvrage ne peut excéder 1 % par mois des sommes non réglées.

Par un arrêt du 26 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé deux points opérationnels. D’une part, lorsque le contrat subordonne l’ouverture du chantier à des conditions suspensives (en l’espèce, la remise des attestations de garantie de livraison et d’assurance dommages-ouvrage), le délai de livraison, et donc le point de départ des pénalités, ne court qu’à compter de la réalisation de ces conditions et du démarrage effectif des travaux. D’autre part, le constructeur ne peut invoquer la force majeure pour s’exonérer des pénalités lorsque le retard découle d’une expertise judiciaire rendue nécessaire par des désordres qui lui sont imputables : la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur (Cass. 3^e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789).

Les garanties de droit commun de la construction

Le maître d’ouvrage bénéficie en outre des garanties légales applicables à tout constructeur, qui lui permettent d’obtenir un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles et exempt de désordres :

Réception, rétractation et rupture du contrat

La réception et le délai de huit jours

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle constitue le point de départ des garanties légales et met fin à la garantie de livraison. Lorsque le maître d’ouvrage n’est pas assisté d’un professionnel, il dispose d’un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour dénoncer les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés lors de la réception (article L. 231-8 du CCH). Le solde de 5 % du prix n’est alors exigible qu’à l’issue de ce délai ou, en cas de réserves, à leur levée. En pratique, le constructeur ne peut pas conditionner la remise des clés au paiement de ce solde lorsque des réserves ont été formulées : la consignation est la seule voie légale.

Les litiges de fin de chantier (réserves non levées, désordres apparus après la remise des clés, décompte contesté) sont fréquents ; notre formation consacrée aux litiges et réclamations de fin de chantier en présente les principaux réflexes.

Le délai de rétractation de dix jours

Une fois le contrat signé, le maître d’ouvrage qui n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (article L. 271-1 du CCH). Pour l’exercer, il adresse au constructeur une lettre recommandée avec accusé de réception. Le dépôt de garantie lui est alors intégralement restitué, sans retenue ni pénalité.

Renoncer au projet après le délai de rétractation : attention à la clause de dédit

Passé ce délai, la renonciation du maître d’ouvrage n’est plus gratuite. De nombreux contrats stipulent qu’en cas de résiliation unilatérale avant l’ouverture du chantier, le maître d’ouvrage devra au constructeur une indemnité forfaitaire, souvent fixée à 10 % du prix. Par un arrêt du 8 janvier 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation a jugé qu’une telle stipulation, dès lors qu’elle organise une faculté de résiliation moyennant le paiement d’une somme fixe, constitue une clause de dédit et non une clause pénale : le juge ne peut donc pas en modérer le montant sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil (Cass. 3^e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082). Avant de signer, la qualification et le montant de cette clause méritent donc une attention particulière.

L’œil de Novlaw

Le CCMI est un contrat protecteur, mais sa protection n’est effective que si le contrat est complet et régulier. Trois vérifications s’imposent avant toute signature : l’attestation nominative de garantie de livraison délivrée par un garant agréé, et non une simple mention ; la cohérence entre le plan, la notice descriptive et le prix, en particulier pour les travaux réservés et les raccordements aux réseaux ; et le calendrier des conditions suspensives, dont dépend, comme l’a rappelé la Cour de cassation en mars 2026, le point de départ du délai de livraison et des pénalités. Le projet doit par ailleurs être sécurisé au regard des règles d’urbanisme : un permis de construire fragile ou contesté par un voisin peut bloquer le chantier bien après la réalisation des conditions suspensives.

En cours de chantier, le maître d’ouvrage a intérêt à conserver une trace écrite de chaque appel de fonds et de chaque constat d’avancement, et à ne jamais régler au-delà de l’échéancier légal : le paiement anticipé prive de la protection du garant. Avant le démarrage des travaux, un référé préventif permet de figer l’état des propriétés voisines et d’éviter des contestations ultérieures. À la réception, l’assistance d’un professionnel change concrètement le régime applicable : elle ferme le délai de dénonciation de huit jours mais sécurise la liste des réserves et le sort du solde.

Le cabinet NOVLAW Avocats accompagne les maîtres d’ouvrage comme les constructeurs à chaque étape du CCMI, de la relecture du contrat à la réception et au contentieux des garanties. Nos avocats en droit immobilier à Paris, Lyon et Lille interviennent en conseil comme en contentieux, en droit immobilier et en droit de la construction.

N’hésitez pas à nous contacter pour faire relire votre contrat de construction ou sécuriser la réception de votre maison.

Laurent Bidault, avocat associé au barreau de Paris, intervient en droit de la construction et en droit public des affaires. Il accompagne maîtres d’ouvrage, constructeurs et collectivités dans la passation, l’exécution et le contentieux de leurs opérations de construction, y compris en assistance à maîtrise d’ouvrage.