Les règles d’urbanisme

Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)

Le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) a pour objectif principale de lutter contre l’étalement urbain (Loi Grenelle II).

Il s’agit d’un outil de conception et de mise en œuvre d’une planification stratégique intercommunale, à l’échelle d’un large bassin de vie ou d’une aire urbaine, dans le cadre d’un projet d’aménagement et de développement durables (PADD) ;

Le Schéma de cohérence territoriale doit respecter les principes du développement durable, c’est à dire en particulier :

  • Un principe d’équilibre entre le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, le développement de l’espace rural et la préservation des espaces naturels et des paysages ;
  • Un principe de diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale ;
  • Un principe de respect de l’environnement, comme les corridors écologiques, et de lutte contre l’étalement urbain.

La Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi Elan) a réformé du SCOT (entrée en vigueur au 1er avril 2021), concernant notamment le regroupement des champs thématiques du DOO du SCOT autour de 3 grands thèmes : le développement économique, agricole et commerce ; le logement, mobilités, équipements et services ; les transitions écologique et énergétique, préservation des ressources naturelles.

  • Le rapport de présentation : Il contient les informations et les explications sur les choix opérés aux termes du SCOT, notamment concernant le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) et le document d’orientations et d’objectifs (DOO), par la collectivité territoriale. Le rapport doit présenter une analyse de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des 10 ans précédant le SCOT et justifier d’objectifs chiffrés (évaluations environnementales).
  • Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) : Il fixe les objectifs des politiques publiques sur le territoire couvert par le SCOT en matière d’urbanisme, de logement, de transports et de déplacements, d’implantation commerciale, d’équipements structurants, de développement économique, touristique et culturel, de développement des communications électroniques, de protection et de mise en valeur des ressources naturelles, de lutte contre l’étalement urbain, de préservation et de remise en bon état des continuités écologiques…
  • Le document d’orientations et d’objectifs (DOO) : Il s’agit de la partie opérationnelle du SCOT. Il contient les orientations de la collectivité locale permettant de réaliser les objectifs du PADD en matière d’aménagement de l’espace, de consommation de l’espace, d’environnement, d’habitat, de transports et de déplacements, d’aménagement commercial (notamment avec le Document d’Aménagement Commercial) ;
  • Les documents graphiques

Que contient le Schéma de Cohérence Territoriale ?

SCOT PLU Permis de construire
regles urbanisme

Le Plan Local d’Urbanisme

Le Plan Local d’Urbanisme est principal document de planification de l’urbanisme au niveau communal ou au niveau intercommunal.

Dans ce dernier cas, on parle de PLUi.

Le Plan local d’urbanisme définit les règles et prescriptions sur les formes et caractéristiques que doivent prendre les constructions, les zones qui doivent rester naturelles, celles qui sont urbaines ou encore les zones qui sont réservées pour les constructions futures, notamment.

PLU PLUI Permis de construire

Le contenu du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

  • Le rapport de présentation : Ce document expose le contexte de réalisation du PLU, le diagnostic de la situation actuelle et les perspectives d’évolutions (démographiques, économiques, sociales, urbaines), l’analyse de l’état initial de l’environnement, l’évaluation des incidences des orientations choisies par la commune sur l’environnement, les explications sur les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durables, ou encore l’exposition des motifs de délimitation des zones et des règles qui y sont applicables…
  • Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) : ce document décrit dans le détail les objectifs que la commune (ou l’intercommunalité) se fixe pour aménager et développer le territoire sur le long terme ;
  • Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) : Ce document précise les grands projets urbains pour les sites dits « porteurs d’enjeux », c’est-à-dire les lieux sur le territoire de la ville qui feront l’objet d’aménagement. Les OAP peuvent aussi porter sur des thématiques (circulations douces, environnement…) ;
  • Les plan de zonage : c’est à dire concrètement la carte de la commune (ou du territoire) élaborée à partir de l’identité des quartiers, qui répertorie chaque zone du territoire communal en fonction de ses caractéristiques : zone pavillonnaire, zone relative au centre-ville historique, zone mixte activités-habitat (Zone UA), zone agricole (zone A), zone naturelle et forestière (Zone N), zone urbaine (Zone U) zone à urbaniser (Zone UA)… Ces zones sont également déterminées en fonction des objectifs municipaux (emplacement réservés pour la mixité sociale, secteurs à revitaliser ou en réflexion…) ;
  • Le règlement de PLU : ce document décrit les règles d’urbanisme qui sont applicables dans la zone concernée ;
  • Les annexes du PLU : ce sont des documents techniques liés au plan local d’urbanisme comme les servitudes d’utilité publique, les plans de prévention des risques, ou encore les plans des réseaux…

Peut-on déroger au PLU ?

Oui, les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme (PLU) peuvent faire l’objet d’adaptations mineures qui sont rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

Ces adaptations doivent être d’une faible importance.

Peut-on contester le PLU ?

Oui. Un recours contre le PLU peut être formé un recours contre les délibérations et arrêtés relatifs au PLU, dans un délai de 2 mois à compter de la plus tardive des formalités de publicité et d’information.
Au-delà, il est possible de contester l’applicabilité du PLU en opposant l’exception d’illégalité de l’une des composantes du PLU à l’occasion d’un recours contre un permis de construire accordé sur la base de ce document.

Permis de construire et PLU

Le principe est que les règles d’urbanisme sont appréciées à la date de signature de l’arrêté de permis de construire (et non pas à la date de dépôt du dossier de demande de permis de construire).

Il y a plusieurs exceptions :

  • Lorsque les règles d’urbanisme ont été cristallisées en raison d’un certificat d’urbanisme.
  • Lorsqu’un refus opposé par une commune à une demande de permis de construire a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle. Dans ce cas, la demande de permis de construire confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée, sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire.
  • Le sursis à statuer est également une hypothèse particulière dans laquelle l’autorité va anticiper l’application de futures règles d’urbanisme.

Lorsque le Plan Local d’Urbanisme (ou le Plan Local d’Urbanisme intercommunal) est en cours d’élaboration ou de révision et que les travaux sont de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU (PLUi), le maire peut surseoir à statuer sur toute demande de permis de construire, à conditions que :

  • Le projet de PLU (PLUi) doit être suffisamment avancé ;
  • L’autorité compétente (la commune, l’EPCI) doit avoir débattu sur les orientations du Plan Aménagement et de développement durable.
  • L’opération projetée doit contrarier gravement le projet de PLU (PLUi).

Le sursis à statuer est facultatif ; ce n’est en effet que lorsque le projet est manifestement contraire aux prévisions du futur PLU (PLUi) que le maire ne peut délivrer le permis demandé et doit alors surseoir à statuer à la demande de permis de construire.

Le sursis à statuer à la demande de permis de construire ne peut excéder 2 ans.

A l’issue de ce délai, le pétitionnaire dispose d’un délai de deux mois pour confirmer sa demande de permis de construire. Le maire doit ensuite prendre une décision dans les 2 mois suivant la confirmation de la demande. En l’absence de décision, le demandeur peut se prévaloir d’un permis de construire tacite.

Lorsqu’une demande complète de permis de construire est déposée dans le délai de validité d’un certificat d’urbanisme (18 mois), alors le porteur de projet peut, s’il le souhaite, revendiquer les dispositions du plan local d’urbanisme antérieures à celles du nouveau PLU (ou PLUi).

Si à la date à laquelle le certificat d’urbanisme a été délivré, le PLU fait l’objet d’une procédure de :

  • Modification simplifiée ou de mise en compatibilité, alors les règles d’urbanisme sont cristallisées ;
  • Élaboration ou de révision, alors les règles d’urbanisme sont cristallisées uniquement si le maire n’avait pas été tenu de prononcer un sursis à statuer sur la demande de permis de construire si celle-ci avait été déposée à la date à laquelle le certificat d’urbanisme a été délivré (CE, 18 déc. 2017, n°380438).

PLU et certificat d’urbanisme

PLU Carte communale

La Carte Communale

La Carte Communale est un document d’urbanisme simple pour les petites communes (ou intercommunalité) n’ayant pas élaboré de Plan local d’urbanisme (PLU).

C’est un document adapté pour les petites communes qui ne sont pas confrontées à des enjeux d’urbanisme importants, qui ne sont pas soumises à de fortes pressions en matière d’urbanisme et de foncier.

La carte communale doit être compatible avec les règles et les normes d’urbanisme « supérieures » telles que le SCOT ou le PDU.

Son objectif est de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où les constructions ne sont pas admises, à l’exception :

  • De l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ainsi que de l’édification d’annexes à proximité d’un bâtiment existant ;
  • Des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation agricole ou forestière, à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production, à la mise en valeur des ressources naturelles, et au stockage et à l’entretien du matériel des coopératives d’utilisation de matériel agricole.

La carte communale contient :

  • Le rapport de présentation : Ce document a pour objet d’expliquer les choix retenus pour la délimitation des secteurs constructibles et et ceux inconstructibles au regard des objectifs généraux du droit de l’urbanisme, il a pour objet également d’analyser l’état initial de l’environnement, d’exposer les prévisions de développement (en matière économique et géographique).
  • Les documents graphiques : Ces documents permettent de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées ou pas.

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