Comment réussir sa cession de fonds de commerce ? 

Retrouvez les conseils d’un avocat expert en bail commercial pour réussir votre cession de fonds de commerce. 

Conseil n°1  : Pourquoi choisir un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce  ?

Pour réussir sa cession de fonds de commerce, il est important de choisir un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce et expert en bail commercial.
En effet, la cession de fonds de commerce est une opération technique qui nécessite une expertise particulière portant à la fois sur  le droit des baux commerciaux, le droit des contrats, le droit financier et bancaire, et si possible une connaissance du secteur du commerce considéré (restauration, pharmacie, boulangerie…).

Chaque secteur connaît en effet ses propres spécificités  : exemple, les droits de terrasse et la licence IV pour les bars restaurants, les autorisations des douanes pour ce qui est du tabac, de l’Ordre des pharmaciens pour les pharmacies, etc.

En outre, indépendamment des autorisations spécifiques, ces secteurs connaissent des règles de valorisation particulière : on n’évalue pas de la même manière une boulangerie, un fleuriste, une pharmacie ou une brasserie.

Rappelez-vous que le fonds de commerce constitue, avec le bail commercial, la propriété commerciale du commerçant et son patrimoine le plus important. C’est grâce à la vente de son fonds de commerce que le commerçant pourra un jour espérer prendre sa retraite et capitaliser sur le fruit de son travail.
Enfin, contrairement aux idées reçues, un avocat spécialiste est souvent moins cher qu’un avocat généraliste. Et pour cause, l’avocat spécialiste va plus vite, car il connaît sa matière. Il dispose des réflexes et ne perd pas de temps à faire des diligences ou recherches inutiles.

Baptiste Robelin est un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce, qui jouit d’une expérience et d’une expertise reconnue. En particulier dans le domaine de la restauration  : Baptiste Robelin publie régulièrement des articles de conseil dans des revues spécialisées telles que La Revue des Comptoirs, L’Hôtellerie Restauration, Snacking.Fr, les blogs ZenChef, Sauver Mon Bar, La Bourse des Cafés, mais également des revues juridiques spécialisées comme Village de la Justice ou Captain Contrat.

Par ailleurs, Baptiste Robelin délivre des formations professionnelles pour les exploitants pour le Permis d’Exploitation Restaurant, Permis d’Exploitation vente d’alcool licence IV et Permis d’Exploitation Hygiène Alimentaire, notamment pour la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI).

Ne ratez pas votre cession de fonds de commerce, et entourez-vous d’un spécialiste qui connaît votre activité.

Conseil n°2  : Bien vérifier le bail commercial, les principaux contrats et notamment les contrats de travail avant de vous engager  !

Acheter un fonds de commerce, c’est racheter d’un coup, dans sa globalité, tous les actifs d’une entreprise  : ses biens matériels (voiture, le bar, les tables, les chaises, les équipements de la cuisine, etc.) mais aussi ses biens immatériels (la clientèle, l’enseigne, le droit au bail, etc.).

Il est donc impératif de bien auditer tous les éléments du fonds de commerce avant de vous engager. En particulier le bail commercial  : vérifiez le montant du loyer et la répartition des charges, assurez-vous notamment que le bail ne prenne pas fin trop rapidement avec des risques d’augmentation significative du loyer (déplafonnement). Pensez à bien vérifier la destination du bail, afin que l’activité que vous souhaitez exercer soit bien autorisée, y compris dans le règlement de copropriété s’il en existe un. Vous souhaitez mettre une enseigne spécifique  ? Assurez-vous auprès des services de l’urbanisme que cela soit bien possible.

Vérifiez ensuite les principaux contrats, notamment ceux avec les fournisseurs, et éventuellement le franchiseur s’il existe un contrat de franchise.

Enfin rappelez-vous que les salariés sont obligatoirement repris par l’acheteur  : vérifier les contrats de travail, la masse salariale économique, les congés payés, les heures supplémentaires, etc. Assurez-vous enfin qu’il n’existe pas de litige prud’homal en cours, ou bien prévoyez une clause indiquant qu’en cas de procès avec un salarié, c’est votre vendeur qui serait responsable.

Comment réussir sa cession de fonds de commerce ?

Conseil n°3  : Quelles sont les clauses les plus importantes d’une promesse de vente de cession de fonds de commerce  ? 

Vous vous apprêtez à signer un compromis de vente de cession de fonds de commerce. Attention aux clauses les plus importantes de la promesse de vente de cession de commerce  :

Le droit de préemption des communes

Toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l’objet d’un droit de préemption de la commune ou d’un Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI).

C’est une disposition essentielle du Code de l’urbanisme, destinée à l’origine à protéger le commerce de proximité dans les centres urbains. Le droit de préemption est le droit de propriété conféré à un acheteur, qui peut ainsi passer en priorité en cas de vente d’un bien, devant tout autre acquéreur.

Cela veut dire que lorsque vous signez une cession de fonds de commerce, si le fonds se situe dans une zone où le droit de préemption est applicable, la commune pourrait très bien décider de vous passer devant, si elle l’estime nécessaire à sa politique de la ville et à ses impératifs de développement économique.

C’est pourquoi il est important de prévoir une clause par laquelle l’acquéreur conditionne la cession à la purge du droit de préemption de la commune. Concrètement, après la signature de la promesse, il faut écrire à la mairie pour lui demander si elle entend ou non faire jouer son droit de préemption, et acquérir en priorité le fonds de commerce.

On utilise pour cela un formulaire spécifique aussi appelé «  DIA  ». Que signifie DIA  ? C’est la Déclaration d’Intention d’Aliéner. Attention : le document doit être accompagné du bail commercial et de la promesse de vente signée, en plusieurs exemplaires.

La commune dispose alors d’un délai de 2 mois pour décider si elle entend ou non préempter. Son silence équivaut à une renonciation.

Aussi, passé ce délai de deux mois, ou en cas de réponse négative de la commune, vous pourrez acquérir le fonds de commerce en toute tranquillité. À défaut, les conséquences peuvent être dramatiques : la vente pourrait être déclarée nulle.

Le sort des salariés

Rappelez-vous que les salariés sont automatiquement repris par l’acquéreur du fonds de commerce. C’est une clause d’ordre public, il n’est pas possible de faire autrement. Et attention aux conséquences d’un montage frauduleux pour pousser les salariés à la démission avant la signature de la vente ! Les salariés pourraient bien intenter un prud’homme pour demander des dommages-intérêts, à la fois au vendeur et à l’acquéreur, considéré alors comme complice de la fraude. Il est donc important, au stade de l’audit du fonds de commerce, de bien anticiper la masse salariale et de bien vérifier les contrats de travail et leur régularité.

Enfin, rappelez-vous que l’article L 141-23 du Code commerce (article 19 de la Loi du 31 Juillet 2014) oblige le vendeur à informer les salariés préalablement à la vente du fonds, afin que ces derniers puissent éventuellement faire une offre. Ce n’est qu’un droit d’information, puisque les salariés ne disposent pas d’un droit de préemption. Toutefois, vous vous exposez à des amendes civiles si vous ne les prévenez pas. Pensez donc à leur faire remplir une attestation par laquelle ils reconnaissent avoir été bien informés préalablement à la cession.

La clause de financement

Votre acheteur achète le fonds de commerce à crédit  ? Il va falloir mettre une condition suspensive de financement  : c’est la clause qui prévoit que la vente n’aura lieu que si l’acquéreur obtient son crédit bancaire.

Attention à la rédaction de la clause de financement : pour éviter tout litige et que l’acquéreur n’utilise cette stipulation comme un prétexte pour annuler la vente, il faut que la condition suspensive de financement soit bien rédigée. Il faut notamment qu’elle soit précise et encadre bien les conditions du crédit demandé par l’acquéreur : montant maximum emprunté, durée du crédit, taux d’intérêt, etc.
Faites attention aussi à bien vérifier que votre acheteur dispose d’un apport nécessaire, et indiquer le montant de l’apport dans l’acte pour éviter les mensonges et fausses déclarations. Avec la crise du covid-19, cette clause est d’autant plus importante puisque l’on sait que les banques ont durci les conditions pour obtenir un crédit bancaire.

Notre conseil spécial  : vous pouvez prévoir une clause spécifique imposant à votre acquéreur de passer par un courtier professionnel pour obtenir son crédit. Cela maximisera ses chances d’obtenir le financement nécessaire pour acheter le fonds de commerce.

Clause de non-rétablissement et de non-concurrence

Autre point auquel il est nécessaire de prêter attention : la clause de non-concurrence. Si vous achetez un commerce, il est important que votre vendeur ne puisse pas se réinstaller à proximité. On sait en effet que dans le commerce, la clientèle est souvent très attachée au « patron », à la personne du commerçant  : c’est le fruit des relations interpersonnelles qui se nouent au fil du temps et heureusement d’ailleurs ! Chaleur humaine !

Toutefois, sur le plan économique, il est par conséquent important que votre vendeur ne se réinstalle pas à proximité. Pensez donc à bien prévoir une clause de non-rétablissement.

L’indemnité d’immobilisation et la clause pénale

Dans la mesure où les deux parties sont engagées dans la promesse de vente de fonds de commerce (sauf en cas de promesse unilatérale, mais ce qui est rare en pratique) il faut prévoir une indemnité d’immobilisation. On l’appelle également « la clause de caprice » : c’est la clause qui prévoit qu’en cas de refus par l’une des parties, vendeur ou acheter, de réaliser la vente alors même que toutes les conditions suspensives sont levées, la partie fautive devra indemniser la partie victime. Côté vendeur, ce dernier pourra ainsi garder l’indemnité d’immobilisation séquestrée lors de la promesse (en général 10% du montant de la vente).

Pour l’acquéreur, ce sera plus compliqué, car il n’y pas de somme séquestrée  : mais on pourra prévoir une clause pénale, avec une indemnité de 10% du prix de vente également.

Attention, on peut tout à fait cumuler indemnité et vente forcée : vous pouvez prévoir dans l’acte qu’en cas de refus de l’une des parties de signer alors que toutes les conditions suspensives sont levées, l’autre partie pourra demander la vente forcée de l’acte en passant devant le juge, sans préjudice de son droit de demander des dommages-intérêts.

Là encore, l‘acte de vente doit être bien rédigé et bien organisé. Demandez conseil à un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce.

Conseil n°4  : Peut-on signer l’acte de vente en la forme électronique  ?

Avec la crise du covid-19, la pratique des signatures électroniques s’est fortement développée. Pensez à demander la signature électronique à votre avocat. Cela peut être pratique notamment si les parties vivent à distance et ne peuvent pas facilement se déplacer le jour de la signature. Et même si toutes les parties sont présentes, cela permet de gagner du temps. Évitez les signatures et paraphes qui durent des heures et engourdissent la main à force de signer page par page ! Votre temps est précieux.

Chez NovLaw Avocats nous utilisons depuis des années la signature électronique avec l’Acte d’Avocat Electronique : c’est un acte spécial, ultra sécurisé, simple à utiliser, mis en place par le CNB (plateforme du Conseil National des Barreaux). La signature se fait via votre téléphone portable : c’est ludique et fluide.

Conseil n°5  : Quelles sont les formalités d’une cession de fonds de commerce  ?

La vente est signée  ? Attention à bien la terminer  ! La cession de fonds de commerce nécessite pour être valable que soient réalisées un certain nombre de formalités, et notamment :

  • Enregistrement de l’acte, avec paiement des droits d’enregistrement par l’acquéreur  ;
  • Publication dans un journal d’annonce légale et au BODACC pour assurer l’opposabilité de la vente  ;
  • Radiation de la société du vendeur.

Si ces formalités ne sont pas réalisées, la vente sera inopposable : vous ne pourrez donc pas faire valoir votre droit de propriété sur le fonds de commerce et les conséquences seront dramatiques.
Pensez donc à bien vous faire entourer après la vente pour la réalisation de ces formalités obligatoires. Là encore, votre avocat spécialisé peut vous aider.

Conseil n°6  : N’oubliez pas le séquestre du prix  !

Rappelez-vous qu’il existe un principe de solidarité fiscale entre acquéreur et vendeur dans une vente de fonds de commerce. Pendant 90 jours, l’acheteur est solidairement responsable avec le vendeur du paiement des impôts liés à l’activité du fonds de commerce. C’est long ! Alors notez que dans certains cas, si certaines conditions sont réunies, ce délai de solidarité fiscale peut être réduit de 90 à 30 jours. Demandez conseil à votre avocat spécialisé, et ainsi ne perdez pas trop de temps pour toucher votre argent après la vente. 

À bientôt chez NovLaw Avocats  ! 

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