FAQ Locations saisonnières meublés de tourisme

Les meublés de tourisme sont définis comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (Article L. 324-1-1 du Code du tourisme).

A contrario, ne sont pas considérés comme des meublés de tourisme :

  • Les locaux qui font l’objet d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité du fait que les locataires y élisent domicile ;
  • Les chambres chez l’habitant du fait que les locaux ne sont pas à la disposition exclusive du locataire ;
  • Les hôtels, résidences de tourismes, chambres d’hôtes ;
  • Un logement social.

En vertu de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, sauf si le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit préalablement le déclarer auprès de la mairie où est situé le meublé de tourisme.

Il n’existe pas de définition légale de la location saisonnière et diverses désignations sont utilisées : « locations de vacances », « location de meublé pour une durée indéterminée », « bail immobilier de tourisme » ou « contrat de location touristique ».

Elle est par définition temporaire et l’habitation doit être meublée mais n’est pas nécessairement destinée qu’à des vacanciers.

La principale distinction avec le meublé de tourisme tient à la durée de location.

La location saisonnière peut être proposée par un contrat sur plusieurs mois (9-10 mois) alors que les meublés de tourisme sont louables à la même personne sur une durée maximum de 90 jours consécutifs.

Oui.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « chaque propriétaire dispose de ses parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble » (Article 9 de la loi n°65-557).

Ainsi, le règlement de copropriété peut prévoir l’interdiction des locations de courte durée notamment dans la partie dédiée à la destination/finalité de l’immeuble ou encore ses conditions de jouissance/type d’occupation.

Il est commun de trouver le terme « commerce des garnis » dans les anciens règlements de copropriété notamment concernant leur interdiction. Ce terme signifie de la location courte durée et englobe la location de meublée touristiques.

La jurisprudence a fait l’objet de plusieurs évolutions concernant la légalité de telles interdictions dans les règlements de copropriété.

Dans un premier temps, les juges ont fait preuve d’une certaine tolérance pour les locations de meublée touristiques en copropriété.

À titre d’exemple, dans une décision du 8 juin 2011 la Cour de cassation avait déclaré non-écrite la clause d’un règlement de copropriété qui soumettait la location de meublée touristiques à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en considérant que dans la mesure où l’exercice d’une profession libérale, avec le passage de la clientèle qu’il implique, était autorisé dans un immeuble, il devait en être de même pour les locations de meublés touristiques (Cass, Civ. 3eme, 8 juin 2011, n°10-15.891).

Puis progressivement les juges du fond ont pris le parti d’une position plus restrictive en ne prenant plus en compte la mixité d’usage de l’immeuble.

Ainsi, la jurisprudence prenait en compte deux critères : l’activité commerciale que constitue la location, même de courte durée, de meublés touristiques et les troubles de voisinage susceptibles d’être causés par cette activité.

Ces deux critères ont été repris par la Cour de cassation dans une décision du 8 mars 2018, n°14-15.864.

La Cour de cassation a ainsi considéré que la location de courte durée n’était pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation qui prévoit dans son règlement de copropriété l’exclusion de toute activité commerciale (Cass, Civ. 3eme, 8 mars 2018, n°14-15.864).

L’usage définit ce pour quoi est utilisé un local ou un bâtiment, soit l’utilisation réelle. Ainsi, l’usage concerne le profil juridique d’un bâtiment ou d’un logement.

Il existe deux catégories d’usage : habitation et autres locaux.

La question du changement d’usage relève du Code de la construction et de l’habitation et notamment ses articles L. 631-7 à L. 631-9 et est destinée à éviter que ne disparaissent dans certaines communes, les bâtiments d’habitation au profit d’autres usages. Elle consiste à soumettre à autorisation la transformation de tout logement en un local à autre usage, notamment, mais pas uniquement, en meublé de tourisme.

Lorsque le changement d’usage est accordé, ce n’est qu’à titre provisoire soit durant la durée d’occupation et seulement au demandeur.

Le changement d’usage permet de se voir appliquer des règles différentes et un type d’autorisation d’urbanisme différent selon la destination.

Concernant la destination, il existe 5 catégories différentes en vertu de l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activité de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.

Chaque destination comporte plusieurs sous-destinations conformément à l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme.

À titre d’exemple, les entrepôts sont une sous-destination de la destination « autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires ».

La destination concerne uniquement le local ou le bâtiment lui-même.

Le changement de destination relève du Code de l’urbanisme ainsi que des documents d’urbanisme.

Ainsi, les documents d’urbanisme peuvent prévoit des règles spécifiques applicables selon la destination des bâtiments (articles L. 151-9 et R. 151-33 du Code de l’urbanisme).

À titre d’exemple, un PLU « peut dans le respect de la vocation générale de la zone, interdire [les] constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations » (article R. 151-30 2° du Code de l’urbanisme) ou encore que l’autorisation de travaux modifiant la construction est possible que s’ils n’entraînent pas un changement de destination.

Afin de pouvoir louer son bien en meublée de tourisme, il convient de s’assurer que la destination du bien est bien celle de « commerce et activités de service » et la sous-destination « autres hébergements touristiques ».

Dans le cas contraire, il convient d’obtenir un changement de destination ou de sous-destination, par le biais d’une autorisation d’urbanisme.

Pour obtenir cette autorisation de changement, il convient de déposer auprès de la mairie du lieu où se trouve le bien une demande de déclaration préalable ou une demande de permis de construire.

Mise en place afin de lutter contre la pénurie de logements, la procédure de changement d’usage permet d’interdire la location si l’autorisation de changement d’usage d’une résidence secondaire n’a pas été obtenue, quelle que soit la durée de cette location.

La loi n’a pas rendu cette procédure obligatoire sur l’ensemble du territoire.

En effet, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage si le logement, résidence secondaire, qui fait l’objet de location courte durée se trouve :

  • À Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse et Tours
  • Dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne sauf dans les zones franches urbaines conformément aux articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation;
  • Dans des villes qui ont mis en place une procédure d’autorisation de changement d’usage par délibération du conseil municipal ou intercommunal conformément à l’article 324-1-1 du Code du tourisme.

Dans les communes de plus de 200.000 habitants, les villes et les communes des départements listés ci-dessus, la procédure de changement d’usage s’applique de plein droit. Ainsi, le propriétaire est dans l’obligation de demander une autorisation de changement d’usage.

Dans toutes les autres villes, l’EPCI ou la commune, compétente en matière de PLU, adopte une délibération afin de prévoir la procédure de changement d’usage.

Ces délibérations doivent préciser les raisons de la mise en œuvre d’une procédure de changement d’usage afin de démontrer la nécessité et la proportionnalité de la mesure, comme par exemple des tensions sur le marché du logement, le prix de l’immobilier, le prix des loyers ou encore les revenus des ménages.

De telles délibérations si elles ne sont pas justifiées peuvent faire l’objet d’une annulation par le juge dans le cas où elles seraient disproportionnées par rapport à l’objectif poursuivi.

À la suite d’une saisine sur la conformité de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation avec le droit de l’Union européenne et plus spécifiquement la directive 2006/123/CE dite Directive Services, la Cour de Justice de l’Union européenne a considéré que le dispositif d’autorisation préalable est proportionné à l’objectif de lutte contre la pénurie de logements (CJUE, 22 septembre 2020 C-724/18 et C-727/18).

Toutefois, il n’est jamais nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage :

  • lorsque l’activité professionnelle, même commerciale est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et qu’il n’y a aucun accueil de clientèle ni de réception de marchandise ;
  • si le changement d’usage concerne la transformation de local en local à usage d’habitation ;
  • si le bien qui est la résidence principale est loué dans la limite annuelle de 120 jours, il n’y a pas besoin d’obtenir une autorisation de changement d’usage, car l’usage du bien reste l’habitation, et ce même dans les communes ayant mis en place une procédure d’enregistrement d’une déclaration préalable pour toute location d’un meublé de tourisme.

Afin de connaître la procédure applicable, il convient d’interroger la mairie du lieu du bien et le cas échéant de retirer auprès de ladite mairie un formulaire.

En cas de non-respect de la procédure de changement d’usage pour les meublés de tourisme, la personne qui procède à la location est passible d’une amende de 50.000 euros par local assortis le cas échéant de 1.000 euros d’astreinte par jour et par mètre carré.

La commune ou l’EPCI peut décider que l’obtention d’une autorisation de changement d’usage soit soumise à compensation. La délibération qui prévoit ce mécanisme doit prévoir des conditions claires, intelligibles et non discriminatoires pour la mise en œuvre de cette compensation.

Elle a pour objectif de limiter l’impact de la location de meublés touristiques sur la population permanente.

Il existe deux formes de compensation :

  • Compensation réelle, ce qui signifie que la personne qui transforme un logement en meublé de tourisme doit simultanément transformer un local commercial en logement d’habitation ;
  • Compensation via l’achat de droit de commercialité, en ce que la personne qui souhaite transformer un logement en meublé de tourisme peut payer une autre personne afin qu’elle transforme un local commercial en logement.

Il convient de préciser que lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre de changement d’usage est attaché au local et non à la personne.

À titre d’exemple en matière de compensation mise en place, la Ville de Paris, prévoit une compensation pour la transformation d’un local à usage d’habitation en locaux meublés de tourisme qui doit être dans l’arrondissement que celui de la transformation et les locaux proposés doivent représenter une surface triple de celle faisant l’objet de la demande d’usage (article 3 du Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III du livre VI du Code de la construction et de l’habitation, adopté le 15/12/2021 par le Conseil de Paris et publié au Bulletin Officiel de la Ville de Paris le 18/01/2022)

Concernant la Ville de Biarritz, à compter du 1er mars 2023, le Conseil communautaire de la Communauté d’Agglomération Pays basque, par un nouveau règlement prévoit la compensation avec toutefois des exceptions.

L’article L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’une délibération du conseil municipal ou de l’EPCI peut mettre en œuvre un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage.

La délibération prévoit les critères de l’autorisation temporaire : durée des contrats de location, caractéristiques physiques du local, localisation en fonction du marché de locaux d’habitation.

À titre d’illustration la Ville de Colmar a mis en place par une délibération du 31 janvier 2022, à compter du 1er février 2022, le changement d’usage temporaire des locaux destinés à l’habitation pour une utilisation de meublé de tourisme.

Le III de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit, depuis la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016, dite loi pour une République numérique, un dispositif facultatif mis en œuvre par simple délibération des communes qui appliquent la procédure de changement d’usage. Cette mise en place s’accompagne du développement d’un téléservice permettant aux loueurs de se déclarer et d’obtenir de façon automatique le numéro d’enregistrement de leurs locaux.

Ce dispositif a pour objectif de permettre le contrôle a posteriori du respect de la réglementation sans pour autant réguler l’entrée sur le marché des loueurs contrairement à la procédure de changement d’usage.

Ainsi, il est nécessaire avant toute location d’un meublé de tourisme de demander à la mairie un numéro d’enregistrement par local. Ce dispositif, s’il est mis en œuvre, s’applique pour chaque local loué comme meublé de tourisme quelle que soit la durée de la location et même s’il s’agit une résidence principale.

Il convient de préciser que l’obtention d’un numéro d’enregistrement n’emporte pas autorisation de changement d’usage, il s’agit en effet de deux procédures distinctes.

Le numéro d’enregistrement doit figurer sur toute annonce conformément à l’article L. 324-2 du Code du tourisme.

En cas de non-respect de l’obligation de demande du numéro d’enregistrement et d’inscription de celui-ci, le loueur est passible d’une amende civile maximale de 5.000 euros et la plateforme d’annonce d’une amende civile maximale de 12.500 euros.

En matière de location courte durée, si le bien qui est la résidence principale est loué dans la limite annuelle de 120 jours, il n’y a pas besoin d’obtenir une autorisation de changement d’usage, car l’usage du bien reste l’habitation, et ce même dans les communes ayant mis en place une procédure d’enregistrement d’une déclaration préalable pour toute location d’un meublé de tourisme.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tenant à améliorer les rapports locatifs définit la résidence principale comme celle occupée pendant au moins 8 mois dans une année excepté obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Ainsi, la règle des 120 jours découle de cette définition de la résidence principale.

Autrement dit si la résidence principale fait l’objet d’une location de plus de 120 jours par an, elle perd sa qualification de résidence principale. Par conséquent, si cette résidence se trouve dans une commune qui applique la procédure de changement d’usage (obligatoire ou facultative) elle doit obtenir une autorisation de changement d’usage.

En cas de location, dans les communes concernées, d’un logement déclaré comme résidence principale pour une durée excédant 120 jours par année civile, le loueur encourt une amende civile de 10.000 euros.

Cette règle des 120 jours trouve aussi à s’appliquer pour la procédure du numéro d’enregistrement, du fait que celle-ci n’est pas obligatoire pour les résidences principales.

Enfin, il convient de préciser la mode de calcul des 120 jours maximum imposés par le code du tourisme et la loi du 6 juillet 1989 pour considérer un logement comme résidence principale.

L’article L324-1-1 du code de tourisme prévoit que la location d’un meublé déclaré comme résidence principale ne peut être effectuée « au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile ».

Autrement dit, les propriétaires ne doivent pas louer leur résidence principale plus de 120 jours dans l’année, interruptions comprises. Ils peuvent ainsi avoir des périodes alternées au cours desquelles ils résident dans leur habitation puis d’autres périodes durant lesquelles ils la louent. Les 120 jours n’ont pas à constituer une seule et même période.

L’article 55 de la loi n°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique a modifié le IV bis de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme afin de prévoir la faculté de soumettre à autorisation la location comme meublé de tourisme d’un local commercial.

Cette faculté a été précisée par le décret du 11 juin 2021 relatif à la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme qui a modifié les articles R. 324-1-4 à R. 324-1-7 du Code du tourisme.

Cette procédure d’autorisation peut être mise en place par les communes qui appliquent le changement d’usage et le numéro d’enregistrement, par le biais d’une délibération qui doit préciser les principes de mises en œuvre, les objectifs poursuivis et les critères à appliquer pour délivrer ou non des autorisations.

Les critères utilisés pour délivrer l’autorisation peuvent être mis en œuvre de manière différenciée sur le territoire de la commune, notamment en fonction de la situation particulière de certains quartiers ou zones (article R. 324-1-5 du Code du tourisme). À l’instar des autres procédures, les critères doivent être proportionnels, objectifs et transparents par rapport à l’objectif poursuivi.

La présentation et l’instruction de la demande d’autorisation sont différentes selon que la transformation du commerce en meublé de tourisme nécessite ou non une autorisation d’urbanisme.

Si elle ne nécessite pas un changement de destination ou de sous-destination soumis a permis de construire ou un changement de destination soumis à déclaration préalable dans le cadre du Code de l’urbanisme la procédure est prévue par l’article R. 324-1-6 du Code du tourisme.

Dans le cas inverse, la procédure est prévue par l’article R. 324-1-7 du Code du tourisme. Dans ce cas les procédures sont fusionnées pour faciliter la tâche des demandeurs conformément à l’article R. 425-32 du Code de l’urbanisme.

Cette autorisation n’a pas à être demandée lorsque le changement d’usage concerne uniquement les locaux à usage d’habitation alors que la procédure d’autorisation de mise en location d’un local commercial concerne les habitations à destination commerciale. Cette procédure a été mise en place afin de pallier le contournement de la procédure de demande de changement d’usage des locaux à usage d’habitation en cas de location comme meublé de tourisme.

En cas de location d’un local commercial comme meublé de tourisme sans avoir obtenu l’autorisation dans les communes où cette procédure a été adoptée par délibération, le loueur est passible d’une amende de 25.000 euros

Le propriétaire qui souhaiterait mettre en location son logement sans en changer son usage dispose d’alternatives.

D’une part, lorsque le logement est la résidence principale du propriétaire, c’est-à-dire qu’il l’occupe durant une période d’au moins huit mois, la location de ce bien est possible dès lors qu’elle ne dépasse pas 120 jours par an. La seule formalité qui accompagne ce type de location est la déclaration préalable en mairie et l’enregistrement de l’appartement sur le site de la mairie de la ville lorsqu’il est obligatoire. Le propriétaire doit évidemment déclarer les revenus.

D’autre part, le propriétaire d’un logement meublé peut toujours conclure un bail mobilité régit par les articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989. Ce bail est non renouvelable et non reconductible. Cependant ce type de contrat est encadré, ainsi les locataires visés par ce type de bail sont précisément identifiés. Le bail mobilité ne peut être conclut que pour une période d’un à dix mois avec un locataire justifiant à la prise d’effet du bail « être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. »

Baptiste

Par Baptiste Robelin, associé du cabinet Novlaw en droit des affaires.

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