La ministre déléguée en charge des Entreprises, du Tourisme et de la Consommation, Madame Olivia Grégoire, annonce que la mensualisation des loyers dans les baux commerciaux et le plafonnement des dépôts de garantie à trois mois de loyer seront présents dans le projet de loi de simplification porté par Monsieur Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique.

Il s’agit d’une demande ancienne formulée par le Conseil National du Commerce et par les associations de commerçants. On sait en effet que la plupart des baux commerciaux prévoient un règlement du loyer trimestriel et d’avance, ce qui peut engendrer des difficultés de trésorerie importante, en particulier pour les entreprises les plus fragiles. Ceci est d’autant plus vrai lorsqu’il est demandé au commerçant un dépôt de garantie qui peut aujourd’hui aller jusqu’à 6, voire 12 mois de loyers à verser à la prise d’effet du bail.

Et ceci s’ajoute aux sommes qui doivent être réglées pour les charges habituelles du fonctionnement de l’entreprise (charges sociales, impôts de toute nature, éventuels salaires, achats de marchandise, etc.) et pour les éventuels travaux d’aménagement du local commercial.

La mesure annoncée par le Gouvernement est donc bienvenue et semble nécessaire pour protéger les commerces les plus fragiles, surtout en période de récession économique et à l’heure où la consommation des consommateurs stagne dans pratiquement tous les secteurs, pour ne pas dire qu’elle régresse.

La mesure s’inscrit dans les annonces sur la simplification réalisée lors du Conseil National du Commerce du 5 mars 2024 par la ministre Olivia Grégoire avec la suppression de la procédure d’autorisation pour les cellules commerciales de moins de 300 m² des ERP de type 1,2 et 3, la dématérialisation des autorisations d’exploitation commerciale (AEC), ou encore la ventilation des droits commerciaux au sein des ensembles commerciaux. On estime que la mensualisation des loyers et le plafonnement du dépôt de garantie pourraient représenter un gain de trésorerie de près de deux milliards d’euros pour les entreprises concernées.

On peut espérer que ce type de mesure sera de nature à réduire la défaillance d’entreprise et les risques, déjà avérés, de faillites en chaîne.

Toutefois, un certain nombre de points doivent encore être étudiés et tranchés. En particulier la question des dispositions transitoires : le projet de loi s’appliquera-t-il à tous les baux en cours, de manière rétroactive, ou uniquement aux baux conclus postérieurement à son entrée en vigueur ? A priori, le point n’a pas été évoqué à ce jour de manière précise.

Comme c’est le cas par exemple pour la résiliation triennale pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans ?

Évidemment, les associations de commerçants insisteront pour que la loi soit rétroactive et sans exception possible, alors que les bailleurs se montreront pressants pour que le dispositif, s’il devait entrer en vigueur, ne s’applique qu’aux baux conclus postérieurement et que des dérogations soient permises.

L’inscription de cette disposition dans le projet de loi simplification permettra de poursuivre les travaux sur la réforme du bail commercial, en lien avec Conseil National du Commerce.

Pour la ministre Olivia Grégoire : « La mensualisation et le plafonnement des dépôts de garantie étaient attendus depuis des années par les commerçants. Ce sera désormais chose faite. C’est une décision forte que nous prenons, importante pour la trésorerie de nos commerçants et qui simplifie leur quotidien. Avec Bruno Le Maire, nous tenons à remercier les membres du Conseil National du Commerce pour leurs travaux sur ce dossier difficile, mais essentiel. Nous tenons aussi à saluer les contributions des bailleurs, sur le bail commercial comme plus généralement sur les mesures de simplification pour le commerce » (voir le communiqué de presse du gouvernement à ce sujet).

Nous attendons désormais toutes les précisions nécessaires sur le mécanisme qui sera adopté par le Gouvernement, ses modalités d’application et sa date d’entrée en vigueur.

• Le bail commercial est en principe conclu pour 9 ans (on parle de bail 3,6,9).
• Une durée supérieure est possible, ce qui entraîne des conséquences pour le commerçant (perte de la faculté de résiliation triennale, déplafonnement du loyer automatique lors de la révision du bail).
• Une durée inférieure à 9 ans est également possible, sous condition, pour les baux dérogatoires.
• Le loyer est en principe encadré.
• Le locataire est autorisé à résilier le bail tous les 3 ans, sauf exception, tandis que le bailleur ne dispose en principe d’aucune faculté de résiliation avant la fin du bail (sauf exception en cas de faute du locataire ou de destruction de l’immeuble notamment).
• Dans tous les cas, le locataire a droit au renouvellement du bail commercial, ce qui implique que le bailleur est tenu de l’indemniser pour la perte de son fonds de commerce s’il refusait le renouvellement du bail.
• Si la majorité des charges peuvent être répercutées sur le commerçant, le dispositif issu de la loi Pinel prévoit qu’un certain nombre de charges doivent être supportées par le bailleur uniquement, telles que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
• Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire et son montant peut être fixé librement par les parties.
• En revanche, si le montant du dépôt de garantie excède deux termes de loyers, le propriétaire doit verser au locataire des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France.