Bail commercial : la Cour de cassation condamne les clauses d’augmentation forfaitaire annuelle du loyer

Par un arrêt du 3 septembre 2026 (n°25-14.904), la troisième chambre civile de la Cour de cassation opère un important revirement de jurisprudence en matière de fixation du loyer des baux commerciaux.

Elle juge qu’une clause prévoyant une augmentation périodique, automatique et forfaitaire du loyer, uniquement à la hausse et sans limitation de plafond ou de durée, ne constitue pas une simple modalité de détermination du loyer initial.

Une telle clause organise en réalité une révision automatique du loyer et doit, lorsqu’elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision des loyers commerciaux, être réputée non écrite.

Cette décision invite bailleurs et preneurs à porter une attention particulière aux clauses d’évolution du loyer figurant dans leurs baux commerciaux.

Une augmentation automatique du loyer de 1,5 % par an

Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, un bail commercial stipulait que le loyer serait révisé chaque année au 1er janvier par application d’une augmentation forfaitaire de 1,5 % par an.

La clause ne faisait donc référence à aucun indice économique : le montant du loyer augmentait mécaniquement, chaque année, selon un pourcentage déterminé à l’avance.

Le preneur soutenait que cette stipulation devait être réputée non écrite en ce qu’elle faisait obstacle aux règles impératives gouvernant la révision du loyer commercial.

La question posée à la Cour de cassation était ainsi de déterminer si cette clause relevait de la liberté contractuelle des parties dans la fixation du prix du bail ou si elle constituait, au contraire, un mécanisme de révision du loyer soumis aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

La révision du loyer commercial est encadrée par des dispositions d’ordre public

Le principe doit être rappelé : si les parties disposent d’une grande liberté pour fixer le loyer initial du bail commercial, l’évolution de ce loyer au cours du bail est encadrée par le statut des baux commerciaux.

L’article L. 145-38 du code de commerce organise notamment la révision triennale du loyer. En principe, une demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé.

Le code de commerce prévoit également, à l’article L. 145-39, un mécanisme spécifique lorsqu’une clause d’échelle mobile est stipulée au bail.

Ces règles de révision du loyer du bail commercial présentent un caractère d’ordre public. L’article L. 145-15 du code de commerce prévoit ainsi que les clauses ayant pour effet de faire échec, notamment, aux dispositions relatives à la révision du loyer sont réputées non écrites.

C’est précisément sur ce terrain que la Cour de cassation se place dans son arrêt du 3 septembre 2026.

Une clause forfaitaire n’est pas assimilable à la fixation initiale d’un loyer à paliers

La difficulté tenait à la qualification de la clause.

Une distinction doit en effet être opérée entre la détermination conventionnelle du loyer et sa révision en cours de bail.

Les parties peuvent notamment convenir, dès la conclusion du contrat, d’un loyer à paliers, c’est-à-dire de loyers différents dont les montants et les dates d’application sont déterminés à l’avance.

Mais, pour la Cour de cassation, la clause litigieuse ne pouvait être analysée de cette manière.

La Haute juridiction relève qu’elle prévoyait une augmentation du loyer :

• périodique ;
• automatique ;
• forfaitaire ;
• exclusivement à la hausse ;
• sans limitation de plafond ;
• et sans limitation de durée.

Dans ces conditions, la clause ne déterminait pas le prix initial du bail : elle organisait sa révision automatique pendant l'exécution du contrat.

Cette qualification est déterminante.

Dès lors que la stipulation organise une véritable révision du loyer, elle ne peut contourner les mécanismes impératifs institués par le statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation en déduit que la clause doit être réputée non écrite.

Un revirement par rapport à la jurisprudence de 2022

La solution mérite d’autant plus l’attention qu’elle revient sur une décision rendue quelques années auparavant.

Dans un arrêt du 22 juin 2022 (Cass. 3e civ., n° 21-16.042), la Cour de cassation avait été saisie d’une clause aux termes de laquelle le loyer devait être révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5 % au 1er janvier de chaque année.

La Cour avait alors approuvé les juges du fond d’avoir considéré que les parties avaient librement convenu d’une augmentation forfaitaire annuelle, sans référence à un indice économique, et que la clause instituait une augmentation forfaitaire du loyer indépendamment des règles relatives à la révision ou à l’indexation.

La solution du 3 septembre 2026 est donc sensiblement différente.

La Cour de cassation considère désormais que le caractère prédéterminé du taux d’augmentation ne suffit pas à rattacher la clause à la libre fixation du prix.

Lorsque le contrat prévoit une augmentation périodique et automatique, exclusivement à la hausse et sans limite de plafond ou de durée, le mécanisme relève de la révision du loyer et doit respecter les règles impératives du statut.

L’arrêt du 3 septembre 2026 est d’ailleurs publié au Bulletin et rendu en formation de section, ce qui souligne son importance.

Quelles conséquences pour les clauses d’augmentation forfaitaire existantes ?

L’arrêt présente un intérêt pratique immédiat pour les baux commerciaux comportant ce type de stipulation.

Les clauses prévoyant, par exemple, que le loyer sera automatiquement augmenté chaque année de 1 %, 1,5 %, 2 % ou de tout autre taux fixe, indépendamment de l’évolution d’un indice, doivent désormais faire l’objet d’une vigilance particulière.

Cela ne signifie toutefois pas que toute clause organisant une évolution du loyer pendant la durée du bail est nécessairement illicite.

Il convient notamment de distinguer :

Le loyer à paliers, lorsque les parties fixent réellement dès l'origine des montants de loyers successifs et leurs dates d'application ;

La clause d’indexation ou d’échelle mobile, qui fait varier le loyer en fonction d’un indice et doit elle-même respecter les règles légales qui lui sont applicables ;

La clause d’augmentation forfaitaire automatique, qui applique périodiquement un pourcentage prédéterminé au loyer précédent et qui est directement concernée par l’arrêt du 3 septembre 2026 lorsqu’elle présente les caractéristiques relevées par la Cour de cassation.

La qualification ne dépend donc pas uniquement de l’intitulé donné à la clause par les parties. Ce sont son objet, ses modalités et ses effets qui doivent être examinés.

Une décision qui intervient dans un contexte législatif renouvelé

L’arrêt intervient également quelques mois après l’introduction dans le code de commerce d’un nouvel article L. 145-38-1, entré en vigueur le 28 mai 2026.

Ce texte autorise désormais, pour les locaux à usage commercial, les clauses ayant pour objet ou pour effet d’encadrer la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, mais à la condition que cet encadrement intervienne dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

Le législateur admet donc certaines modalités conventionnelles d’encadrement de la variation du loyer, tout en maintenant une exigence de symétrie.

Cette évolution renforce l’intérêt d’un examen précis des clauses de révision et d’indexation : une clause de plafonnement symétrique d'un indice et une augmentation forfaitaire automatique exclusivement à la hausse ne répondent ni à la même logique ni au même régime juridique.

Bailleur ou preneur : faut-il revoir son bail commercial ?

À la suite de cet arrêt, les parties à un bail commercial comportant une clause d’augmentation forfaitaire ont intérêt à en vérifier précisément la rédaction.

Pour les preneurs, une clause correspondant aux caractéristiques sanctionnées par la Cour de cassation peut conduire à s’interroger sur le montant du loyer effectivement exigible et, selon les circonstances, sur les conséquences des augmentations déjà appliquées.

Pour les bailleurs, la décision appelle une vigilance particulière lors de la rédaction de nouveaux baux, mais également lors du renouvellement ou de la renégociation de baux existants.

Il serait néanmoins imprudent de déduire de l’arrêt que toute stipulation prévoyant à l’avance une évolution du loyer est nécessairement privée d’effet. L’analyse doit être conduite au regard de la rédaction exacte de la clause, de l’économie générale du bail et du mécanisme d’évolution du loyer effectivement retenu.

NOVLAW accompagne bailleurs, preneurs et investisseurs dans la rédaction, l’audit et le contentieux des baux commerciaux, notamment concernant les clauses de fixation, d’indexation et de révision des loyers.