Reconstruction à l'identique : le délai de 10 ans s'apprécie à la date de dépôt du permis

Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour administrative d'appel de Marseille a apporté d'utiles précisions sur la mise en œuvre du régime de reconstruction à l'identique, un enjeu majeur en droit de l'urbanisme (CAA Marseille, 17 septembre 2026, n°24MA02221)

Pour rappel, l'article L. 111-15 du Code de l'urbanisme institue un régime spécial pour la reconstruction des bâtiments ayant été démoli ou détruit.

Ce régime autorise en effet la reconstruction à l'identique de ces bâtiments, pendant une durée de 10 ans suivant la date de leur démolition ou de leur destruction.

Et ce même si les règles d'urbanisme ont entre-temps évolué dans un sens qui ne permettraient plus de construire le même bâtiment.

Le régime de la reconstruction à l'identique

Comme exposé, les bâtiments détruits ou démolis peuvent bénéficier d'un régime dérogatoire permettant leur reconstruction à l'identique dans un délai de 10 ans, et indépendamment de toute disposition d'urbanisme contraire.

Toutefois, les auteurs d'une carte communale ou d'un plan local d'urbanisme peuvent faire obstacle à cette faculté ou, à tout le moins, l'encadrer au sein du règlement.

Ce régime permet donc au propriétaire du bâtiment – ou toute personne dûment habilitée pour accomplir les travaux – d'éviter l'application des règles d'urbanisme nouvelles qui pourraient faire obstacle à ce que le bâtiment soit reconstruit à l'identique.

Dans son arrêt du 17 septembre 2026, la Cour administrative d'appel de Marseille a été amenée à faire application de ce régime et à y apporter de précieuses précisions.

Les faits de l'affaire

Dans cette affaire, la Commune de Six-Fours-les-Plages (83) avait refusé la délivrance d'un permis de construire portant sur la reconstruction à l'identique d'un bâtiment à usage mixte d'habitation et d'activité artisanale de montage de pneus.

Ce bâtiment avait été victime d'un incendie le 13 juin 2011.

Le propriétaire avait déposé sa demande de permis de construire le 21 mai 2021.

Pour refuser le permis de construire, la Commune s'était fondée sur l'expiration du délai de 10 ans pour demander la reconstruction à l'identique au regard du délai d'instruction d'une telle demande – le refus étant intervenu après ce délai de 10 ans, le 1^er octobre 2021.

Elle considérait que le pétitionnaire n'était pas en droit de bénéficier du régime de reconstruction à l'identique.

Celui-ci a donc contesté ce refus devant le Tribunal administratif de Toulon, qui a rejeté sa requête.

La Cour administrative d'appel de Marseille a toutefois censuré l'analyse du Tribunal administratif de Toulon.

Comment appliquer le délai de reconstruction à l'identique de 10 ans ?

Tout d'abord, la Cour a été amenée à préciser selon quelle modalité devait être calculé le délai de reconstruction à l'identique.

Elle a considéré que la date d'expiration de ce délai devait s'apprécier par rapport à la date de dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme et non par rapport à la date de délivrance ou de refus de l'autorisation.

Ainsi, dès lors que le pétitionnaire dépose sa demande de permis dans le délai de 10 ans suivant la date de destruction ou de démolition de son immeuble, il peut bénéficier du régime de la reconstruction à l'identique, et ce même si le délai d'instruction de la demande conduit à ce que le permis soit délivré ou refusé après ce délai de 10 ans (10 ans et 4 mois dans l'affaire ici commentée).

Par conséquent, l'incendie étant intervenu le 13 juin 2011, le pétitionnaire avait jusqu'au 13 juin 2021 pour demander un permis de construire en se prévalant du régime favorable de la reconstruction à l'identique.

Sa demande ayant été déposée le 21 mai 2021, il était en droit de bénéficier du régime de la reconstruction à l'identique.

C'est une solution de bon sens puisqu'il ne peut être attendu du pétitionnaire qu'il anticipe le délai d'instruction dans le calcul des 10 ans, ce délai d'instruction étant par nature évolutif (en raison de majorations éventuelles du délai du fait de demande de pièces complémentaires, de consultations obligatoires de services spécialisés, etc.).

La Cour a donc censuré le motif de refus de permis de construire.

Dans quelle mesure un document d'urbanisme peut-il s'opposer à la reconstruction à l'identique ?

La Commune avait toutefois sollicité une substitution des motifs de sa décision.

Elle faisait premièrement valoir que son plan local d'urbanisme (PLU) s'opposait à la reconstruction à l'identique.

La Cour n'a pas suivi cet argumentaire.

Après avoir analysé le règlement du PLU, elle a constaté que l'interdiction de la reconstruction à l'identique ne concernait que les bâtiments situés en zone inondable, ce qui n'était pas le cas du bâtiment victime de l'incendie.

De plus, le fait que la parcelle soit aujourd'hui grevée d'un emplacement réservé ne faisait pas obstacle au bénéfice de la reconstruction à l'identique.

Cela est conforme au principe selon lequel la reconstruction à l'identique peut être autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire (en l'occurrence l'existence d'un emplacement réservé).

Elle n'a donc pas accueilli cette première demande de substitution de motifs.

Le risque pour la sécurité publique, ennemi de la reconstruction à l'identique ?

Enfin et deuxièmement, la Commune se prévalait également du fait que reconstruire à l'identique le bâtiment exposerait ses occupants à un risque certain de nature à mettre gravement en danger leur sécurité.

Suivant cet argumentaire, la Cour a procédé à une analyse approfondie des conditions dans lesquelles ont été adoptées les dispositions de l'article L. 111-15 du Code de l'urbanisme relatives à la reconstruction à l'identique par le législateur.

Elle a ainsi relevé que « le législateur n'a pas entendu donner le droit de reconstruire un bâtiment dont les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité ».

Elle en a déduit que « dans une telle hypothèse, il y a lieu, pour l'autorité compétente, de refuser le permis de construire ou de l'assortir, si cela suffit à parer au risque, de prescriptions adéquates ».

En d'autres termes, la Cour considère que seules des exigences tenant à la sécurité publique peuvent tenir en échec le bénéfice de la reconstruction à l'identique sollicitée dans le délai de 10 ans.

Or, en l'espèce, elle constate que le bâtiment n'est exposé, ni ne crée aucun danger grave pour la sécurité publique de sorte que le Maire n'était pas en droit de refuser le permis de construire à ce titre.

Pour l'ensemble de ces raisons, elle a annulé le jugement du Tribunal administratif de Toulon ainsi que l'arrêté de refus de permis de construire et a enjoint au Maire de délivrer le permis de construire.

Que retenir de cette décision ?

D'une part, le droit à la reconstruction à l'identique de 10 ans s'apprécie par rapport à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

D'autre part, hors le cas où le document d'urbanisme interdit la reconstruction à l'identique, un bâtiment ne peut pas échapper à toutes les règles d'urbanisme nouvelles pour être reconstruit à l'identique.

En effet, des règles destinées à assurer la sécurité publique peuvent justifier un refus de reconstruction à l'identique ou, à tout le moins, peuvent justifier que le permis de construire soit assorti de prescriptions en matière de sécurité publique.

Pour retrouver d'autres décisions récentes, consultez notre revue de jurisprudence d'urbanisme du 3e trimestre 2026, ainsi que notre analyse des permis à double état et permis multi-destinations.

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