Les doubles visages du permis de construire : permis à double état et permis multi-destinations

Ce qu’il faut retenir : le permis à double état autorise, dans une même instruction, l’état provisoire puis l’état définitif d’une construction ; créé pour les JOP 2024 (article 15 de la loi du 26 mars 2018), il est réintroduit pour les JOP d’hiver 2030 par la loi n° 2026-201 du 20 mars 2026, avec un délai de conversion porté de 3 à 5 ans après la clôture des Jeux paralympiques. Le permis multi-destinations, issu de la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, autorise plusieurs destinations successives d’un même bâtiment pendant 20 ans, mais uniquement dans les secteurs délimités par délibération de l’autorité compétente. Dans les deux cas, la complétude du dossier initial conditionne l’étendue de ce qui sera dispensé d’autorisation ultérieure.

Afin d’offrir de la flexibilité aux porteurs de projet et de faciliter la reconversion des constructions, le législateur a innové en créant les « permis à double état ».

Conçu spécifiquement en vue des Jeux olympiques et paralympiques (JOP) 2024, le dispositif a été réintroduit récemment pour l’organisation des JOP 2030.

Ce dispositif a également inspiré la création de nouvelles formes de permis de construire « flexibles » comme le permis multi-destinations.

Cet article vous propose un éclairage sur ces permis de construire qui illustrent le développement d’un urbanisme innovant.

Qu’est-ce que le permis à double état ?

Il s’agit d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou permis d’aménager) englobant deux versions d’une même construction.

Plus précisément, le permis à double état va permettre d’autoriser un état provisoire d’une nouvelle construction, puis son état définitif.

Le porteur de projet présentera dans une même demande deux versions de sa construction.

L’autorité administrative va donc examiner le respect de la construction à la réglementation dans ses deux versions, dans le cadre d’une même instruction.

La délivrance de ce permis à double état permettra ultérieurement de faire évoluer la construction de son état provisoire vers son état définitif sans nécessiter l’obtention d’une nouvelle autorisation.

Il s’agit de faciliter la reconversion des constructions et d’offrir de la flexibilité aux porteurs de projet.

Pour aller plus loin, voir notre article : la réversibilité des bâtiments, quels leviers juridiques ?

Pour quelle occasion a été créé le permis à double état ?

Le permis à double état a été créé pour l’organisation des Jeux Olympiques et Paralympiques 2024.

Il s’agissait d’éviter que des constructions soient érigées spécifiquement pour l’occasion puis laissées à l’abandon après l’évènement.

L’article 15 de la loi du 26 mars 2018 a donc institué ce permis à double état en offrant même la possibilité de déroger à certaines règles d’urbanisme étrangères à la préservation de la sécurité et de la salubrité publiques.

Le législateur a toutefois encadré le délai de conversion de la construction vers son état définitif.

Il a en effet prévu un délai maximal de 3 ans à compter de la date de la cérémonie de clôture des Jeux paralympiques.

Concrètement, les constructions ayant fait l’objet de permis à double état devront avoir évolué vers leur état définitif au plus tard en septembre 2027.

Passé ce délai, en l’absence de conversion de la construction, le bénéficiaire du permis sera tenu de procéder à ses frais à son enlèvement ou à la suppression de l’aménagement dans un nouveau délai d’un an.

Des sanctions sont prévues en cas de non-respect de ces délais.

Le permis à double état existe-t-il encore ?

Introduit exclusivement pour les constructions se rapportant aux JOP 2024, le permis à double état n’a pas été intégré au droit commun de l’urbanisme.

Toutefois, le législateur a décidé de réintroduire ce dispositif à l’occasion de l’organisation des Jeux Olympiques et Paralympiques d’hiver de 2030.

C’est la loi n° 2026-201 du 20 mars 2026 qui réinstaure ce dispositif, le mécanisme restant pour l’essentiel identique à celui prévu pour les JOP 2024.

Pour en savoir plus, voir notre article : Loi pour les Jeux Olympiques et Paralympiques 2030, panorama sur les règles en matière d’urbanisme

Il sera noté que le délai de conversion de la construction a été augmenté : il sera de 5 ans maximum à compter de la date de la cérémonie de clôture des Jeux paralympiques.

Qu’est-ce que le permis multi-destinations ?

Il s’agit d’un outil légèrement différent du permis à double état.

Le permis multi-destinations vise notamment à faciliter la reconversion des bâtiments ou bureaux en logements pour remédier à la crise du logement que connaissent de nombreuses villes françaises.

Par une même autorisation, il vient autoriser plusieurs destinations pour une même construction.

Grâce à ce permis, le bénéficiaire n’aura pas à solliciter une nouvelle autorisation d’urbanisme s’il souhaite changer la destination de sa construction vers une nouvelle destination qui a été autorisée par le permis multi-destinations. C’est une différence notable avec le régime de droit commun du changement de destination, qui suppose en principe une déclaration préalable ou un permis de construire.

Ce permis a été introduit par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, qui l’a codifié à l’article L. 431-5 du Code de l’urbanisme.

Pour rappel, le Code de l’urbanisme prévoit 5 grandes catégories de destination : exploitation agricole et forestière (1), habitation (2), commerce et activités de service (3), équipements d’intérêt collectif et services publics (4) et autres activités des secteurs primaires, secondaires et tertiaires (5).

Comment fonctionne le permis multi-destinations ?

Ce dispositif demeure très encadré.

Un dispositif réservé aux secteurs délimités par délibération

Pour en bénéficier, il faut que la construction soit située dans un secteur pour lequel une délibération de l’autorité compétente en matière d’urbanisme a autorisé qu’un permis puisse prévoir plusieurs destinations successives du bâtiment.

Il s’agit donc d’un dispositif ciblé. L’éligibilité à ce dispositif suppose de se situer au sein d’un secteur où il a été instauré.

Un permis qui fixe les destinations autorisées pour 20 ans

Ensuite, le permis de construire doit mentionner l’ensemble des destinations qu’il autorise. Il peut aussi prévoir quelle sera la première destination.

Une fois ce permis en poche, il sera possible de faire évoluer la destination (et uniquement la destination) de la construction pendant une durée de 20 ans sans avoir à obtenir de nouvelles autorisations d’urbanisme.

Et ce même si les règles d’urbanisme relatives aux destinations évoluent entre-temps.

Changement de destination avec ou sans travaux : tout dépend de la complétude du dossier

Toutefois, si le dossier de demande est suffisamment complet pour permettre d’examiner la conformité du bâtiment dans ses états futurs à l’ensemble des règles d’urbanisme applicables lors de sa délivrance, ce permis autorisera ces futurs états.

Cela signifie que, même si le changement de destination de la construction s’accompagne de travaux, aucune autorisation d’urbanisme ne sera requise.

En revanche, si le dossier de demande ne permet pas de se livrer à l’examen des futurs états de la construction, deux situations seront à distinguer :

-             Changement de destination sans travaux : pas d’autorisation requise ;

-             Changement de destination avec travaux : nouvelle autorisation d’urbanisme requise exclusivement pour le volet travaux.

Dans chaque cas, lorsque le changement de destination de la construction sera entrepris, le propriétaire devra en informer l’autorité compétente en matière d’urbanisme.

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