Qu’est ce que le compromis de vente d’un fonds de commerce ?

Le compromis de vente de fonds de commerce est un document important qui permet de matérialiser l’accord entre le vendeur et l’acquéreur sur la future cession du fonds de commerce et l’engagement des parties dans la réalisation de l’opération.

A l’inverse de la promesse unilatérale, le compromis de vente est une promesse synallagmatique, c’est à dire que les parties s’engagent toutes les deux l’une envers l’autre. Le vendeur s’engage à vendre, et l’acquéreur à acheter. Dans ces conditions, le compromis de vente est également appelée promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce.

L’établissement du compromis de vente du fonds de commerce ou de la promesse doit se faire par écrit et plus précisément par acte sous seing privé ou acte authentique.

D’après l’article 141-1 du code de commerce, le compromis de vente doit obligatoirement contenir les informations suivantes :

• Le nom de l’ancien vendeur , la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ;
• L’état des privilèges et nantissements adossés au fonds, y compris ceux pris par les précédents propriétaires ;
• Le chiffre d’affaires et les résultats d’exploitation réalisés durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente (ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans) ;
• Le bail, sa date, sa durée, le nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu.

L’absence de l’une de ces informations peut entraîner la nullité de la vente du fonds de commerce. Pour cela l’acquéreur doit former sa demande de nullité pour ce motif dans l’année.

Le compromis de vente de fonds de commerce doit également préciser :

• L’identité du cédant et de l’acquéreur,
• La description précise du fonds de commerce,
• Le prix de vente du fonds de commerce,
• La date à laquelle la vente définitive est prévue,
• Le dépôt de garantie dû par l’acquéreur,
• Les éventuelles conditions suspensives,
• La répartition des frais et charges entre le cédant et l’acquéreur.

FOCUS dépôt de garantie : Un dépôt de garantie doit nécessairement être versé par l’acquéreur du fonds de commerce, il correspond à un pourcentage du prix de vente (souvent compris entre 5 et 10%).

Le compromis de vente du fonds de commerce est pratiquement toujours assorti de conditions suspensives mentionnant des événements dont la réalisation ou l’absence de réalisation peuvent entraîner la caducité de la vente du fonds de commerce.

Généralement, la condition suspensive tient à l’obtention d’un crédit bancaire, si le crédit est accordé par la banque la vente peut être finalisée avec la conclusion d’un acte définitif de vente, en revanche si le crédit n’est pas accordé la promesse devient caduque parce que la condition n’a pas été « levée ».

Parfois la condition suspensive peut aussi relever de l’absence de la préemption de la mairie (purge du droit de préemption) ; ou même sous réserve de l’accord du syndicat de copropriété (notamment pour les restaurants)

Si la condition suspensive est bien levée, le vendeur et l’acquéreur doivent signer l’acte définitif de vente du fonds de commerce à la date prévue dans le compromis de vente.

Si l’une des parties ayant signé le compromis de vente renonce finalement à la vente du fonds de commerce alors même que les conditions suspensives ont été levées, la partie lésée pourra se retourner contre son cocontractant en effectuant une action en justice et peut réclamer des dommages et intérêts.