Qu’est-ce-qu’un dossier diagnostic technique – DDT

Le propriétaire d’un local doit faire réaliser un dossier de diagnostic technique par une entreprise spécialisée. Ce dossier permet d’apporter au locataire un bon niveau d’information sur le local qu’il loue.

Le dossier diagnostic technique doit comprendre:

• Un État des Risques et Pollution (ERP) ;
• Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
• Un diagnostic amiante Parties privatives (DAPP), si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet devra être . Le diagnostic amiante devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le logement est dans une copropriété
• Un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 :
• Un diagnostic termites peut être obligatoire (c’est par exemple le cas à Paris), si le logement est situé dans une zone visée par un arrêté préfectoral.

L’état des risques et pollutions est un document qui indique les risques de sismicité et les risques naturels, miniers, technologiques ainsi que les risques liés à la pollution des sols et aux radons auxquels est exposé un bien immobilier. Sa réalisation est basée sur les plans de prévention des risques, les secteurs d’information des sols, les arrêtés de catastrophe naturelle et les zones de sismicité disponible en mairie et établies par le préfet.

L’état des risques et pollution doit être rempli dans un délai minimum de 6 mois avant la signature de la promesse de vente ou du contrat de bail.

D’après les articles L. 134-1, R.134-1 et suivants du Code de construction et de l’habitation , le propriétaire doit mettre en annexe du contrat de bail commercial,un diagnostic de performance énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique a pour but d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un bien immobilier. Il doit être réalisé à l’initiative du vendeur du bien ou du bailleur. Sa réalisation doit être faite par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères comme la certification.

Le diagnostic de performance énergétique doit contenir les informations suivantes:

• Les caractéristiques du bien et descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air…)
• L’indication pour chaque catégories d’équipements de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et l’évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations
• L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée
• l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable utilisée
• Le classement du bien en application de l’échelle de référence selon le principe de l’étiquette énergie et de l’étiquette climat
• Les recommandations pour maîtriser les consommations d’énergie (par exemple, travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du logement)

Les résultats du DPE doivent être transmis par le diagnostiqueur à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) à des fins d’études.

Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans.

Le dossier amiante des parties privatives est obligatoire pour les biens possédant des parties privatives et dont la construction a été faite avant 1997.

Le dossier d’amiante des parties privatives est valable à vie si le rapport conclut à une absence d’amiante. En revanche, si l’amiante est décelée, un contrôle doit être réalisé tous les 3 ans par un diagnostic formé et certifié portant des équipements de protection individuelle.

Le dossier technique amiante des parties privatives doit également être réalisé pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le dossier technique amiante doit être réalisé en cas de repérage d’amiante dans les parties communes des immeubles d’habitation ou pour le repérage d’amiante dans les immeubles à usage autre que d’habitation.

Le dossier technique amiante doit contenir:

• Les rapports de repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante
• La date, nature, localisation et résultats des évaluations périodiques de l’état de conservation, des mesures d’empoussièrement, des travaux de retrait ou de confinement de matériaux et produits contenant de l’amiante et des mesures conservatoires mises en place
• Des consignes de sécurité à l’égard de ces matériaux et produits, notamment procédures d’intervention, y compris les procédures de gestion et d’élimination des déchets

Si le rapport est positif et que le bien est en bon état, le diagnostic est valable pour 3 ans. Si au contraire le rapport est négatif, le diagnostic a une durée illimitée.

Pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb doit être réalisé avant la mise en vente ou la location du logement et remis au candidat acquéreur ou locataire.

Le constat de risque d’exposition au plomb à une durée de validité qui diffère selon qu’il s’agit d’une location ou d’une vente. Il est de :

• 6 ans pour les logements mis en location ;
• Illimitée pour les logements mis en vente, lorsque le CREP fait apparaître l’absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm2 ;
• 1 an pour les logements mis en vente lorsque le CREP fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1 mg/cm2.

Également appelé diagnostic termite, l’état relatif à la présence des termites permet de donner des informations sur la présence ou non d’insectes xylophages, particulièrement les termites dans un logement, afin d’informer le candidat acquéreur sur le bien qu’il compte acheter.

L’état relatif à la présence des termites est valable pour 6 mois. Il faudra le refaire si au moment de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente son ancienneté dépasse 6 mois.

Si le vendeur ne respecte pas son obligation de fournir le diagnostic termites à l’acquéreur et qu’il découvre des termites, la responsabilité du vendeur peut être engagée devant le tribunal pour vice caché. Dans ce cas, il risque alors d’être puni d’une contravention de 1500 €

Pour les locaux de plus de 2000 mètres carrés, les baux commerciaux professionnels doivent comporter une annexe environnementale qui comprend des informations requises par les articles R.136-1 et R.136-2 du Code de la construction et de l’habitation , sur la consommation énergétique des locaux.

Ainsi,l’annexe environnementale est une obligation d’information renforcée du bailleur qui doit fournir les informations suivantes :

• La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ;
• Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
• Les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation ;
• La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

Le bailleur doit fournir au locataire une note d’information relative au sinistre antérieur qui aurait pu impacter le bien objet du bail. Ainsi, d’après l’article L 125-5 IV du Code de l’environnement :

« Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 [catastrophe naturelle] ou de l’article L. 128-2 du code des assurances[catastrophe technologique], le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer par écrit l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l’immeuble, cette information est mentionnée dans l’acte authentique constatant la réalisation de la vente »