Méthode de calcul du loyer commercial ?

Le loyer du bail commercial constitue la somme que le locataire verse au bailleur en contrepartie de l’utilisation des locaux.

Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Le bailleur n’est pas dans l’obligation de reconduire le même loyer que ceux précédemment fixé, ni de se référer aux loyers de référence. Le montant du loyer est en principe fixé par rapport à la valeur locative du local. Cette valeur sert de base à la détermination des taxes foncières et des cotisations foncières des entreprises.

Le montant du loyer est fixé en tenant compte :

• Des caractéristiques du local telles que son emplacement, ou sa surface,
• De la destination du locale,
• Des prix pratiqués dans le voisinage,
• Des obligations des parties et la répartition des taxes et charges de la copropriété.

Il peut être prévu au contrat que le locataire devra verser, un dépôt de garantie dont le montant sera librement fixé par les parties. Ce dépôt de garantie a pour but de garantir au bailleur la bonne exécution du bail et le paiement des sommes dues au bailleur par le locataire.

Au cours de l’exécution du bail, le montant du loyer peut être révisé au bout d’une période triennale ou selon une périodicité prévue par le contrat.

a.  La révision triennale

La révision du loyer peut être demandée par le locataire ou le bailleur au bout d’une période de trois ans. Cette demande doit préciser le montant demandé pour le nouveau loyer et être signée par acte d’huissier ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

La révision triennale est plafonnée, c’est-à-dire que la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder l’indice trimestriel des loyers commerciaux si l’activité est commerciale ou artisanale ; et l’Indice des loyers des activités tertiaires pour les autres activités.

S’agissant des contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation du loyer doit rester dans la limite des 10% du loyer de l’année précédente.

Il est toutefois possible que le bailleur demande un déplafonnement du loyer. Dans ce cas, le loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l’indice de référence si :

• La modification des facteurs locaux de commercialité ont entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux, et ont stimulé favorablement l’activité commerciale du locataire.
• Le locataire a procédé à une déspécialisation du bail.

b. Quelles sont les autres périodicités de révision ?

Les parties peuvent prévoir au contrat de bail une clause d’échelle mobile qui leur permettra de fixer librement la périodicité de révision ainsi que l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence. Dans ce cas, le loyer sera révisé automatiquement à l’échéance prévue au contrat.

S’agissant des baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014, l’augmentation du loyer ne peut excéder les 10% du loyer acquitté l’année précédente.