VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : définition, étapes et recours par les personnes publiques

Ce qu’il faut retenir : la vente en l’état futur d’achèvement transfère immédiatement à l’acquéreur les droits sur le sol, puis la propriété des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution, le prix étant payé selon l’avancement des travaux (article 1601-3 du Code civil). Contrat notarié au contenu strictement encadré, la VEFA est un outil d’acquisition attractif, y compris pour les personnes publiques, qui peuvent y recourir sans publicité ni mise en concurrence à une condition : ne pas exercer d’influence déterminante sur la conception de l’immeuble. Un ouvrage construit pour la collectivité, destiné à lui appartenir en totalité et conçu en fonction de ses besoins propres est un marché public de travaux (CE, 3 avril 2024, n° 472476 ; CAA Lyon, 18 septembre 2025, n° 23LY02923). La loi de simplification du 26 mai 2026 assouplit en revanche le régime d’exécution de la « VEFA publique » portant sur une partie minoritaire d’un immeuble à construire.

Achat d’un appartement sur plan par un particulier, acquisition d’un siège, d’une crèche ou d’un gymnase intégré à un programme immobilier privé par une collectivité : la VEFA irrigue aussi bien le marché du logement neuf que l’immobilier public. Son régime, issu du Code civil et du Code de la construction et de l’habitation, est protecteur pour l’acquéreur. Mais lorsque l’acquéreur est une personne publique, la VEFA se heurte au droit de la commande publique, et la frontière entre l’opportunité immobilière licite et le marché de travaux déguisé est régulièrement redessinée par le juge. Le cabinet Novlaw Avocats, spécialisé en droit des marchés publics et en droit de l’urbanisme, fait le point.

Qu’est-ce qu’une VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat de vente ayant pour objet, pour l’acheteur, d’acquérir un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Le vendeur s’engage à lui livrer le bien une fois achevé.

L’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. La VEFA se différencie ainsi de la vente à terme, au travers de laquelle l’acquéreur ne devient propriétaire du bien qu’après l’achèvement de l’ouvrage, avec effet rétroactif au jour de la vente.

La VEFA est définie à l’article 1601-3 du Code civil : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Elle est également prévue à l’article L. 261-3 du Code de la construction et de l’habitation. Ce dernier texte organise, aux articles L. 261-10 et suivants, le régime d’ordre public du « secteur protégé », applicable dès lors que l’immeuble est à usage d’habitation ou mixte et que l’acquéreur verse des fonds avant l’achèvement.

La dernière phrase de l’article 1601-3 mérite d’être soulignée : dans une VEFA, c’est le vendeur, et non l’acquéreur, qui est maître de l’ouvrage. C’est précisément ce qui explique que la VEFA échappe, par principe, aux règles de la maîtrise d’ouvrage publique lorsque l’acquéreur est une personne publique, et ce qui la distingue du bail en l’état futur d’achèvement (BEFA), où la personne publique n’acquiert qu’un droit de jouissance.

Quel est l’intérêt de la VEFA pour l’acquéreur ?

La VEFA apparaît comme un instrument très favorable à l’acquéreur, et ce pour plusieurs raisons.

Le paiement du bien est différé dans le temps. Il est payé progressivement entre la signature du contrat de réservation et la livraison du bien. Le législateur a voulu que l’acheteur verse les fonds au promoteur au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Dans le secteur protégé, l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation plafonne les appels de fonds : 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant versé à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité.

L’acquéreur bénéficie d’une garantie financière d’achèvement. Depuis le 1er janvier 2015, l’article L. 261-10-1 du même code impose au vendeur du secteur protégé de souscrire, avant la signature de l’acte, une garantie extrinsèque d’achèvement ou de remboursement délivrée par un établissement de crédit ou un assureur. En cas de défaillance du promoteur, le garant finance l’achèvement de l’immeuble ou rembourse les sommes versées.

Les frais de notaire sont réduits. Faisant partie du marché immobilier neuf, ils seront de 2 à 3 % de la valeur du bien contre les 7 à 8 % imposés par le marché de l’ancien. À titre informatif, les frais de notaire se composent d’émoluments correspondant à la rémunération du notaire, d’émoluments de formalités, de la taxe de publicité foncière et de la contribution de sécurité immobilière.

La TVA est réduite à 5,5 % dans certains cas particuliers. Les primo-accédants signant une VEFA dans un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville sont, parmi d’autres conditions de ressources et d’occupation, éligibles à cette réduction de TVA.

Quelles sont les étapes essentielles de la VEFA ?

Plusieurs étapes doivent être respectées jusqu’à la livraison finale du bien.

Le contrat préliminaire (ou contrat de réservation)

Lorsqu’il a choisi le programme et l’appartement dans lequel il souhaite investir, l’acheteur signe avec le promoteur un contrat de réservation de VEFA. Le contrat préliminaire est toutefois facultatif : il n’est pas obligatoire de faire précéder la VEFA d’un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif. Le contenu obligatoire de ce contrat préliminaire est prévu aux articles R. 261-25 à R. 261-27 du Code de la construction et de l’habitation.

Le dépôt de garantie versé à cette occasion est plafonné à 5 % du prix si la vente doit être signée dans l’année, à 2 % si elle doit l’être dans un délai d’un à deux ans, et aucun dépôt ne peut être exigé au-delà. L’acquéreur non professionnel dispose en outre d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du contrat (article L. 271-1 du même code).

L’acte de vente et le paiement du prix

La signature du contrat de vente définitif et authentique a lieu chez le notaire, généralement quelques mois après la signature du contrat de réservation. Le projet d’acte doit être notifié à l’acquéreur un mois au moins avant la signature. C’est à compter de cet acte que les appels de fonds échelonnés selon l’avancement du chantier peuvent être exigés.

La livraison du bien

Au bout du processus intervient la livraison de l’appartement, c’est-à-dire le moment de la remise des clés à l’acquéreur. Cette étape n’est évidemment possible que lorsque le chantier de construction est arrivé à son terme. Le vendeur du bien est soumis à l’obligation de délivrance conforme. La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, qui intervient entre le vendeur et ses entreprises et marque le point de départ des garanties de construction.

Les garanties de construction

La livraison du bien est le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents : l’acquéreur dispose d’un mois à compter de la prise de possession pour les dénoncer, puis d’un an pour agir (article 1642-1 du Code civil et L. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation). Il bénéficie par ailleurs, à compter de la réception, de la garantie de parfait achèvement (un an), de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement (deux ans) et de la garantie décennale, que le vendeur lui transmet avec la propriété de l’immeuble.

Que doit contenir le contrat de VEFA ?

Le contrat doit être conclu par acte authentique conformément à l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, et contenir, sous peine de nullité, la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendue, son prix et l’échelonnement des paiements, la date d’achèvement du bien, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement, ainsi que toutes les autorisations administratives obtenues, au premier rang desquelles le permis de construire.

Ce dernier point n’est pas seulement une formalité. La date et les conditions d’obtention du permis de construire par le promoteur constituent, on le verra, un indice décisif lorsque l’acquéreur est une personne publique : un permis déposé avant toute discussion avec la collectivité plaide pour une opportunité immobilière saisie, un permis déposé après la signature du contrat suggère une construction commandée.

Comment se matérialise l’achèvement du bien ?

L’achèvement est défini à l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation : « L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé [...] lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation [...]. »

Cet achèvement peut être constaté par une personne qualifiée désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire, par un organisme de contrôle indépendant ou par un homme de l’art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d’œuvre, cette constatation doit obligatoirement être faite par un organisme de contrôle indépendant (article R. 261-2). L’attestation d’achèvement libère la garantie financière d’achèvement et déclenche l’appel du solde du prix.

La VEFA et les personnes publiques : un outil hors commande publique, sous conditions

Le principe : la liberté de recourir à la VEFA

Le principal atout de la VEFA pour les personnes publiques est de sortir du champ de la commande publique. En signant un contrat de droit privé, elles s’affranchissent des procédures formalisées de passation et des obligations de publicité, ainsi que des règles de la loi MOP, aujourd’hui codifiées aux articles L. 2410-1 et suivants du Code de la commande publique.

Par ailleurs, la VEFA leur permet d’obtenir pour leur compte la construction d’ouvrages par des personnes privées sans supporter le poids financier et opérationnel de l’opération : la collectivité finance l’acquisition au fur et à mesure de l’avancement, tandis que le promoteur porte le foncier, la conception, le permis de construire et le risque de chantier. Pour un marché de travaux, elle devrait au contraire assumer la conception comme la réalisation de l’ouvrage en qualité de maître d’ouvrage.

Cette liberté est reconnue de longue date. Dès sa décision CE, Section, 8 février 1991, Région Midi-Pyrénées, n° 57679, le Conseil d’État a admis qu’aucun texte n’interdit aux collectivités d’acquérir un immeuble en l’état futur d’achèvement, tout en fixant la limite de cette faculté. L’avis Sofap-Marignan du 31 janvier 1995 puis la décision CE, 14 mai 2008, Communauté de communes de Millau-Grands Causses, n° 280370 ont consolidé cette ligne.

Les trois critères de requalification et l’influence déterminante

La VEFA conclue par une personne publique est requalifiée en marché public de travaux lorsque trois conditions cumulatives sont réunies : l’opération a pour objet la construction même d’un immeuble pour le compte de la personne publique ; l’immeuble est entièrement destiné à devenir sa propriété ; l’immeuble a été conçu en fonction de ses besoins propres. Inversement, la VEFA est licite lorsque la collectivité n’acquiert qu’une partie d’un programme, ou lorsqu’elle saisit une opportunité immobilière conçue et commercialisée indépendamment d’elle.

Ces critères ont été absorbés par la définition européenne du marché de travaux, reprise à l’article L. 1111-2 du Code de la commande publique : est un marché de travaux le contrat ayant pour objet la réalisation, « par quelque moyen que ce soit », d’un ouvrage répondant aux exigences fixées par l’acheteur qui exerce une influence déterminante sur sa nature ou sa conception. La Cour de justice, dans son arrêt CJUE, 22 avril 2021, Commission c/ Autriche (Wiener Wohnen), C-537/19, a précisé que cette influence est établie lorsqu’elle porte sur la structure architecturale du bâtiment (dimensions, murs extérieurs, murs porteurs) et que les demandes relatives aux aménagements intérieurs ne la caractérisent que si elles se distinguent par leur spécificité ou leur ampleur.

Le Conseil d’État a fait siens ces critères dans sa décision CE, 3 avril 2024, Société Victor Hugo 21, n° 472476, à propos d’un bail en l’état futur d’achèvement conclu par un centre hospitalier : le contrat portant sur des bâtiments construits selon la notice descriptive de l’établissement a été requalifié en marché public de travaux, puis annulé en raison de la clause de paiement différé qu’il contenait. La cour administrative d’appel de Lyon a appliqué la même grille à une VEFA proprement dite le 18 septembre 2025 (n° 23LY02923) : un office public de l’habitat avait acquis son nouveau siège auprès d’un promoteur, mais la définition précise de ses besoins dans un cahier des charges technique, le suivi de chaque phase de réalisation et les modifications substantielles demandées en cours de chantier ont conduit la cour à retenir un marché public de travaux relevant du juge administratif.

À l’inverse, la VEFA a été validée dans l’affaire CAA Nancy, 15 avril 2021, Metz Métropole, n° 19NC02073, que nous avons commentée dans notre article VEFA et absence de qualification de marché public : la métropole avait acquis son siège dans un immeuble de bureaux dont le promoteur avait obtenu le permis de construire indépendamment d’elle et qui ne présentait aucune caractéristique répondant à ses besoins spécifiques. Le fil directeur de cette jurisprudence est développé dans notre analyse VEFA privée, VEFA publique : entre opportunité immobilière et risque de requalification.

La « VEFA publique » et l’apport de la loi du 26 mai 2026

Entre la VEFA licite et le marché de travaux déguisé, le Code de la commande publique ménage une voie intermédiaire. L’article R. 2122-3 autorise déjà l’acheteur à conclure sans publicité ni mise en concurrence un marché de travaux portant sur l’acquisition ou la location d’une partie minoritaire et indissociable d’un immeuble à construire, assortie de travaux répondant à ses besoins, lorsque ces travaux ne peuvent être réalisés que par l’opérateur en charge de la partie principale de l’immeuble, qu’il n’existe aucune solution de remplacement raisonnable et que l’absence de concurrence ne résulte pas d’une restriction artificielle. C’est le cas typique de la crèche ou de la maison de santé installée au rez-de-chaussée d’un immeuble de logements.

L’article 20 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique reprend cette hypothèse dans un nouveau b) du 1° de l’article L. 2512-5 du code, qui la range parmi les « autres marchés ». L’objectif, exprimé lors des débats, est d’assouplir le régime d’exécution de ces montages et de le rapprocher de la VEFA de droit privé : les règles d’acomptes non libératoires et de périodicité des paiements des marchés de travaux (articles R. 2191-20 et suivants) s’accommodaient mal d’un transfert progressif de propriété rémunéré à l’avancement. La portée exacte du texte reste discutée, dès lors que l’article L. 2512-5 vise des services d’acquisition et non des marchés de travaux ; nous détaillons l’ensemble des mesures de ce texte dans notre décryptage de la loi de simplification de la vie économique et la commande publique.

Les conséquences d’une requalification

La requalification n’est pas une simple question d’étiquette. Le contrat devient un marché public et un contrat administratif : le juge administratif est compétent pour en connaître, y compris sur les pénalités de retard et les réserves à la livraison. Passé sans publicité ni mise en concurrence, il encourt l’annulation à l’initiative d’un concurrent évincé ou d’un tiers lésé, et ses clauses de paiement échelonné peuvent être analysées comme un paiement différé prohibé par l’article L. 2191-5 du code. Pour les élus et agents, le montage expose enfin au délit d’octroi d’avantage injustifié. Le contentieux peut naître en amont, par le référé précontractuel d’un opérateur qui aurait souhaité candidater, comme en aval, à l’occasion d’un litige d’exécution entre la collectivité et le promoteur.

En pratique : sécuriser une acquisition en VEFA

Pour la personne publique, la méthode se résume en une idée : acheter un projet, ne pas le commander. Concrètement, il faut privilégier des programmes dont le permis de construire est déposé ou obtenu avant toute négociation, limiter ses demandes à des aménagements intérieurs standards, ne pas s’immiscer dans le suivi du chantier au-delà des visites contractuelles et documenter la chronologie de l’opération. Lorsque le besoin est spécifique ou que l’ouvrage lui est entièrement destiné, il vaut mieux assumer un marché de travaux, un marché global ou une VEFA publique de l’article R. 2122-3 que de risquer une annulation. Cette analyse de faisabilité, menée avant le choix du montage, est au cœur d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) confiée à un avocat.

Pour le promoteur, la vigilance est symétrique : un programme conçu avec la collectivité pour ses besoins, puis vendu en VEFA, fait peser sur lui le risque d’un contrat annulé et d’indemnités refusées. Les échanges précontractuels, les modifications demandées et les pièces du permis de construire doivent être conservés pour établir, le cas échéant, que l’immeuble a été conçu et commercialisé indépendamment de l’acquéreur public. Une fois l’immeuble livré et affecté à un service public, il intégrera le domaine public de la collectivité, avec les conséquences propres à la propriété publique.

Vous envisagez d’acquérir ou de vendre un immeuble en VEFA à une personne publique, ou vous êtes confronté à un litige sur la qualification ou l’exécution d’un tel contrat ? Contactez notre équipe en droit des marchés publics pour sécuriser le montage avant la signature, ou pour le défendre.

FAQ — VEFA et personnes publiques

Une commune peut-elle acheter un bâtiment en VEFA sans appel d’offres ?

Oui, à condition de ne pas exercer d’influence déterminante sur la conception de l’immeuble. Si l’ouvrage est construit pour la commune, destiné à lui appartenir en totalité et conçu selon ses besoins propres, le contrat est un marché public de travaux soumis aux règles de publicité et de mise en concurrence.

Quels indices retient le juge pour requalifier une VEFA ?

La chronologie du permis de construire par rapport aux négociations, l’existence d’un cahier des charges rédigé par la personne publique, ses demandes portant sur la structure du bâtiment, son implication dans le suivi du chantier et l’ampleur des modifications demandées en cours de travaux (CE, 3 avril 2024, n° 472476 ; CAA Lyon, 18 septembre 2025, n° 23LY02923).

Qu’est-ce que la « VEFA publique » du Code de la commande publique ?

C’est l’acquisition, sans publicité ni mise en concurrence, d’une partie minoritaire et indissociable d’un immeuble à construire, assortie de travaux répondant aux besoins de l’acheteur, lorsque seul l’opérateur en charge de l’immeuble peut les réaliser (article R. 2122-3, complété par l’article L. 2512-5 issu de la loi du 26 mai 2026).

Quelle différence entre VEFA et vente à terme ?

Dans la VEFA, l’acquéreur devient propriétaire du sol dès la signature et des constructions au fur et à mesure de leur exécution, le prix étant payé à l’avancement. Dans la vente à terme, le transfert de propriété n’intervient qu’à l’achèvement, constaté par acte authentique, et le prix est payé à ce moment.

Quelles garanties protègent l’acquéreur en VEFA ?

La garantie financière d’achèvement ou de remboursement (article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation), la garantie des vices et défauts de conformité apparents dans le mois de la prise de possession, puis les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale à compter de la réception.