FAQ2021-02-15T15:18:00+01:00

Foire Aux Questions

Qu’est-ce que le droit au délaissement ?2021-02-28T23:56:26+01:00

Tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande,.

Aucune obligation d’acquisition du bien ne pèse sur le titulaire du droit de préemption, toutefois lorsque le titulaire a renoncé à préempter le bien, celui-ci peut être cédé au prix de la proposition d’acquisition sans déclaration d’intention d’aliéner.

Qu’est-ce que l’expropriation ?2021-02-28T23:53:48+01:00

L’expropriation est une procédure visant à contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien, moyennant une indemnité, en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général ou d’utilité publique.

Qu’est-ce que le droit de rétrocession ?2021-02-28T23:52:50+01:00

Si la collectivité souhaite changer l’affectation ou l’utilisation du bien dans un délai de 5 ans à compter de l’acquisition elle devra informer l’ancien propriétaire et lui proposer l’acquisition en priorité. En cas de refus de ce dernier la collectivité devra informer l’ancien acquéreur évincé qui était mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, et lui proposer d’acquérir le bien en priorité.

Comment contester le droit de préemption ?2021-02-28T23:50:41+01:00

Le propriétaire et l’acquéreur évincé peuvent tenter de contester la décision de préemption. Avant de commencer une procédure contentieuse, il est possible d’exercer un recours gracieux préalable auprès du titulaire du droit de préemption dans les 2 mois suivants la notification de la décision. Si le recours gracieux devait être rejeté par le titulaire, il faudrait alors exercer un recours contentieux en saisissant le tribunal administratif, dans un délai de 2 mois.

Une commune peut-elle préempter un local commercial ?2021-02-28T23:48:11+01:00

La commune peut utiliser son droit de préemption commercial afin de préempter un bail commercial, aux mêmes conditions que pour un fonds de commerce. En revanche si c’est le local commercial qui est cédé la commune devra utiliser son droit de préemption urbain et non pas son droit de préemption commercial.

Peut-on préempter un fonds de commerce ?2021-02-28T23:46:39+01:00

Un fonds de commerce peut être préempter par une commune aux conditions suivantes :

  • Le bien doit être situé dans une zone préalablement définie ;
  • Le bien doit pouvoir être préempté ;
  • Il doit y avoir un transfert de propriété du bien (aliénation) ;
  • Le changement de propriétaire du bien doit se faire à titre onéreux.
Qu’est-ce que le droit de préemption commercial ?2021-02-28T23:42:42+01:00

Le droit de préemption commercial est un outil à disposition des communes pour lutter contre la dévitalisation des centres villes et assurer le maintien des commerces de proximité. La finalité de ce droit de préemption est donc le maintien ou la réintroduction de la diversité de l’activité économique de proximité.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?2021-02-28T23:40:38+01:00

Le droit de préemption est la faculté donnée à une collectivité territoriale (ou à un organisme dédié) d’acquérir par priorité, dans certaines zones préalablement définies, les biens faisant l’objet d’une aliénation, dans le but de réaliser des opérations d’intérêt général.

Combien coûte un permis de construire ?2021-02-28T23:38:35+01:00

Le dépôt d’une demande de permis de construire en elle-même est gratuite, en revanche la constitution du dossier par un architecte reviendra à un tarif moyen de 50 euros HT par mètre carré.

Le recours à un architecte est-il obligatoire ?2021-02-28T23:35:30+01:00

Dans le cadre d’une demande de permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire pour les nouvelles constructions et les travaux d’agrandissement de constructions existantes dépassant 150m2.

Comment contester un permis de construire ?2021-02-28T23:33:18+01:00

La contestation de la décision pourra se faire par le moyen d’un recours gracieux auprès du maire dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage régulier du permis de construire. En cas de refus explicite ou implicite (silence gardé pendant 2 mois), la décision de refus devra être contestée devant le Tribunal administratif, dans un délai de 2 mois suivant cette décision. 

Comment changer la destination d’un bien ?2021-02-28T23:26:31+01:00

Pour effectuer le changement de destination d’un bien il sera toujours nécessaire d’effectuer une déclaration préalable de travaux. Si le changement de destination implique la modification d’une structure porteuse ou de la façade du bien un permis de construire sera nécessaire.

Faut-il un permis de construire pour une antenne relais ?2021-02-28T23:25:02+01:00

L’antenne relais devra faire l’objet d’une déclaration préalable dès lors que son emprise au sol et sa surface de plancher, incluant les locaux ou installations techniques, dépasse 5m2 et est inférieure ou égale à 20m2. Le permis de construire sera obligatoire, uniquement dans l’un des cas suivants :

  • L’emprise au sol ou la surface de plancher de l’antenne relais dépasse 20m2
  • L’antenne relais est implantée dans le périmètre de sites patrimoniaux remarquables ou aux abords des monuments historiques et des sites classés ou en instance de classement.
Faut-il un permis de construire pour aménager un grenier ?2021-02-28T23:21:20+01:00

Le permis de construire sera obligatoire pour l’aménagement des combles si la surface plancher concernée dépasse 40m2 en zone urbaine et 20m2 en zone non-urbaine.

Faut-il un permis de construire pour un garage ?2021-02-28T23:18:21+01:00

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d’un garage de plus de 20m2 dans toutes les zones, et pour la construction d’un garage de plus de 40m2 en zone urbaine. Le permis de construire sera également obligatoire pour l’extension d’un garage dépassant 40m2.

Faut-il un permis de construire pour une véranda ?2021-02-28T23:16:10+01:00

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d’une véranda d’une surface de plus de 40m2.

Faut-il un permis de construire pour une piscine ?2021-02-28T23:13:20+01:00

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d’une piscine non-couverte de plus de 10m2 et pour la construction d’une piscine couverte d’une hauteur dépassant 1 mètre 80.

Quel est le délai de contestation d’un permis de construire ?2021-02-28T23:11:07+01:00

Le permis de construire peut-être contestée par les tiers, dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage régulier de celui-ci. En cas d’affichage irrégulier, le délai de recours contre le permis de construire est de 6 mois après l’achèvement des travaux.

Quelle est l’obligation d’affichage du permis de construire ?2021-02-28T23:09:55+01:00

L’affichage du permis de construire est obligatoire quelle que soit l’opération envisagée et peu importe que le permis ait été délivré de manière explicite ou tacite. L’affichage doit être fait au moyen d’un panneau rectangulaire et doit comprendre un certain nombre d’informations prévues par le code de l’urbanisme (numéro de permis, surface créée, etc…).

Qu’est qu’une déclaration préalable de travaux ?2021-02-28T23:04:46+01:00

La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme qui doit être délivrée avant le commencement des opérations de travaux, d’ampleur moindre. Elle est moins exigeante que le permis de construire et concerne des constructions et travaux de moindre importance. Cette déclaration est obligatoire et elle partage en grande partie les obligations procédurales du permis de construire.

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?2021-02-28T23:03:04+01:00

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui doit, dans la plupart des cas, être délivrée avant le commencement des opérations de travaux, que ce soit pour construire, démolir ou modifier une construction, quelle que soit la nature du propriétaire et de l’ouvrage. Il concerne généralement les constructions neuves et les modifications importantes des constructions existantes.

Qu’est-ce que la carte communale ?2021-02-28T23:00:33+01:00

La carte communale est l’équivalent du PLU pour les petites communes qui n’ont pas souhaité en adopter un. Elle délimite les secteurs constructibles ainsi que les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol.

Qu’est que le PLU ?2021-02-28T23:00:46+01:00

Le Plan local d’urbanisme (PLU) fixe les règles d’urbanisme et de construction en découpant le territoire en parcelles et en zones aux régimes juridiques distincts. Il permet de connaitre pour chaque parcelle les règles d’urbanisme applicables ainsi que les servitudes, les accès aux réseaux et à la voie publique ainsi que sa constructibilité ou non.

Qu’est-ce qu’un SCOT ?2021-02-28T23:00:55+01:00

Le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) est un document de planification stratégique intercommunale à long terme, à l’échelle d’une aire urbaine, d’un grand bassin de vie ou d’emploi. Il intègre l’ensemble des documents de planification supérieurs, les PLU, PLUi et cartes communales font donc directement référence au SCOT.

Comment contester un marché public ?2021-02-16T12:57:51+01:00

Il est possible de contester un marché public lors de sa procédure de passation via un référé précontractuel (avant sa signature) ou un référé contractuel (après sa signature). Le marché public peut lui-même être contesté par un recours en contestation de sa validité.

Qu’est-ce qu’un partenariat d’innovation ?2021-02-16T12:57:52+01:00

Un partenariat d’innovation permet de passer des marchés qui ont pour objet la recherche et le développement (R&D) ainsi que l’acquisition de fournitures, services ou travaux innovants qui en sont le résultat sans remise en concurrence.

Qu’est-ce qu’un achat innovant ?2021-02-16T12:57:52+01:00

Ce sont les achats de produits ou services nouveaux ou sensiblement améliorés répondant à un besoin nouveau ou une réponse nouvelle ou améliorée à un besoin existant. Signalons également les achats pré-commerciaux de recherche et développement (R&D), pour le développement d’un concept ou d’un prototype.

Le Covid-19 est-il un cas de force majeure ?2021-02-16T12:57:52+01:00

Lorsqu’elle est reconnue, la force majeure exonère les cocontractants de toute responsabilité contractuelle. Dès le mois de mars 2020, le Gouvernement a reconnu le Covid-19 comme un cas de force majeure. Cependant, cette dernière ne s’applique pas si le contrat contient des clauses qui en empêchent sont application. Il appartient donc aux cocontractants de vérifier le contenu du contrat.

Qu’est-ce que la résiliation pour motif d’intérêt général ?2021-02-16T12:57:52+01:00

Même en l’absence de texte, la personne publique dispose du droit de résilier unilatéralement un marché public (ou un contrat de concession) pour motif d’intérêt général. En contrepartie, le titulaire du marché à droit à une indemnisation intégrale.

Qu’est-ce qu’un marché de partenariat ?2021-02-16T12:57:52+01:00

Remplaçant le contrat de partenariat, le marché de partenariat est un marché public qui permet de confier à un opérateur économique une mission globale qui comporte nécessairement :

  • La construction, la transformation, la rénovation, le démantèlement ou la destruction d’ouvrages, d’équipements ou de biens immatériels nécessaires au service public ou à l’exercice d’une mission d’intérêt général ;

  • Tout ou partie de leur financement.

Peut-on sous-traiter un marché public ?2021-02-16T12:57:52+01:00

Volontiers perçue comme un moyen de favoriser l’accès des PME à la commande publique, la sous-traitance permet à l’attributaire d’un marché public de confier à une ou plusieurs sociétés tierces l’exécution d’une partie du marché qu’il ne peut ou ne veut exécuter lui-même.

Qu’est-ce que la déclaration sans suite d’un marché public ?2021-02-16T12:57:52+01:00

La déclaration sans suite consiste, pour l’acheteur, à renoncer à la procédure de passation d’un marché public, notamment pour un motif d’intérêt général. La procédure peut être déclarée sans suite à tout moment ; l’acheteur communique alors aux candidats les raisons ayant présidé à la déclaration sans suite.

Peut-on négocier dans un marché public ?2021-02-16T12:57:53+01:00

Si le principe est celui de l’interdiction du recours à la négociation dans tout appel d’offres, ouvert ou restreint, les acheteurs peuvent néanmoins recourir à la procédure avec négociation
lorsque le montant du marché public est égal ou supérieur au seuil européen. Il est également possible pour l’administration de recourir à la négociation dans le cadre d’un MAPA.

Qu’est-ce qu’une offre anormalement basse ?2021-02-16T12:57:53+01:00

Une offre anormalement basse est une offre dont le prix est manifestement sous-évalué et qui compromet la bonne exécution du marché. L’acheteur doit mettre en œuvre tous moyens lui permettant de détecter une offre anormalement basse.

Qu’est-ce qu’une offre irrégulière ?2021-02-16T12:57:53+01:00

Une offre irrégulière est une offre qui ne respecte pas les exigences formulées dans les documents de la consultation. Elle ne peut alors être régularisée qu’à la demande de l’acheteur et si la régularisation ne conduit pas à une modification substantielle de l’offre initiale.

Les critères de sélection doivent-il être pondérés ?2021-02-16T12:57:53+01:00

La pondération affecte chacun des critères d’un coefficient chiffré (sous forme de coefficient ou de pourcentage).

On distingue deux hypothèses :

  • Dans le cadre d’une procédure formalisée, la pondération est obligatoire ;

  • Dans le cadre d’une procédure adaptée (MAPA), la pondération n’est pas obligatoire, mais fortement recommandée.

Quel que soit le choix retenu par l’acheteur, les candidats doivent être informés des critères d’attribution.

Comment choisir l’offre économiquement la plus avantageuse ?2021-02-16T12:57:53+01:00

Le choix de l’offre économiquement la plus avantageuse peut s’effectuer :

  • sur la base d’un ensemble de critères (le prix, les délais d’exécution, l’accessibilité, les conditions de livraison, les caractéristiques esthétiques, voire des éléments de développement durable) ;

  • sur la base d’un critère unique, qui ne peut être le seul critère du prix. Il peut en revanche s’agir du coût global de la prestation.

Doit-on définir préalablement son besoin ?2021-02-16T12:57:53+01:00

L’acheteur public doit porter une attention particulière à la définition de son besoin : l’ensemble des éléments constitutifs du besoin de l’acheteur doit apparaître dans les documents de la consultation. L’absence ou l’insuffisance de définition du besoin est susceptible de constituer un manquement aux obligations de publicité et de mise en concurrence

Comment calculer le montant d’un marché public ?2021-02-16T12:57:54+01:00

La valeur estimée d’un marché public est fondée sur le montant total payable hors TVA estimé par le pouvoir adjudicateur. La valeur se calcule sur toute la durée du contrat, reconduction et option comprise.

Qu’est-ce qu’une procédure formalisée ?2021-02-16T12:57:54+01:00

Le Code de la commande publique impose trois procédures dites formalisées lorsque la valeur du marché public est supérieure aux seuils de procédure : l’appel d’offres (ouvert ou fermé), la procédure avec négociation ou le dialogue compétitif.

Qu’est qu’un MAPA ?2021-02-16T12:57:54+01:00

Lorsque la valeur estimée d’un marché est inférieure aux seuils de procédure formalisée, l’acheteur peut avoir recours à un marché à procédure adaptée. Les modalités de la procédure de publicité et de mise en concurrence sont librement définies.

Est-il possible de conclure un marché sans publicité ni mise en concurrence ?2021-02-16T12:57:54+01:00
Qui est l’acheteur public ?2021-02-16T12:57:54+01:00

L’acheteur public comprend les pouvoirs adjudicateurs et les entités adjudicatrices soumis au code de la commande publique. Il s’agit par exemple de l’État, des collectivités locales ou encore des communes.

Qu’est-ce qu’un marché global ?2021-02-16T12:57:54+01:00

Un marché global est un marché public à objet composite, par lequel un acheteur confie à un opérateur économique une mission globale comportant des prestations de nature différente (conception/réalisation/exploitation/maintenance) moyennant le paiement d’un prix.

Qu’est-ce qu’un accord-cadre ?2021-02-16T12:57:54+01:00

Un accord-cadre est un contrat qui a pour objectif d’établir les règles relatives aux bons de commande à émettre ou les termes régissant les marchés subséquents à passer au cours d’une période donnée, notamment en ce qui concerne les prix et, le cas échéant, les quantités envisagées. Il est soumis aux mêmes règles de passation que les marchés publics.

Qu’est-ce qu’une délégation de service public ?2021-02-16T12:57:54+01:00

Une délégation de service public est un contrat de concession de service portant sur l’exécution d’un service public (transport, eau, assainissement, déchet). Le délégataire exploite le service à ses risques et périls, assumant un risque d’exploitation à la différence du marché public.

Qu’est-ce qu’un marché public ?2021-02-16T12:57:55+01:00

Un marché public est un contrat conclu à titre onéreux, par un acheteur public avec un opérateur économique, pour répondre à son besoin en matière de travaux, fournitures et services. Selon son montant ou son objet, le marché public doit être conclu à l’issue d’une procédure de publicité et de mise en concurrence.

Quelles sont les spécificités d’une cession de fonds de commerce de pharmacie ?2021-02-16T12:58:13+01:00

On ne valorise pas une pharmacie comme n’importe quel fonds de commerce. Il existe des méthodes spécifiques propres au secteur. L’implantation d’une officine de pharmacie répond également à des critères fonctions de la densité de population et de la disposition des locaux (règles d’accessibilité aux personnes handicapées notamment). L’autorisation est délivrée par l’Agence Régionale de Santé (ARS) après avis de l’Ordre National des Pharmaciens et des syndicats. En cas de rachat d’une officine, le pharmacien doit demander son inscription au tableau de l’Ordre des pharmaciens, faire enregistrer son diplôme et sa déclaration d’exploitation. Ces conditions doivent figurer dans l’acte de cession et la promesse de vente.

Quelles sont les spécificités d’une cession de fonds de commerce de café, hôtel, restaurant (CHR) ?2021-02-16T12:58:13+01:00

En cas de cession de fonds de commerce de café, hôtel, restaurant, les parties devront faire attention au droit de terrasse s’il en existe. En principe, le droit de terrasse est personnel et donc incessible. Néanmoins, la loi autorise l’acquéreur à former une demande d’autorisation de terrasse par anticipation et à conditionner l’acte de cession à l’autorisation d’exploiter la terrasse donnée par la commune. S’agissant des cuisines, les parties doivent faire attention à la présence d’une extraction règlementaire, autorisée par la copropriété, sauf s’il s’agit d’une activité de petite restauration sans nuisance olfactive (cuisine froide le plus souvent). Attention le cas échéant aux règles de transfert des Licences (Licence III et IV notamment). Attention également aux autorisations spécifiques pour les tabacs, la Française des jeux et les PMU le cas échéant. D’une manière générale, on ne valorise pas un fonds de commerce de café hôtel-restaurant comme n’importe quel fonds de commerce et il vaut mieux faire appel à un spécialiste.

Quelles sont les normes applicables aux ERP ?2021-02-16T12:58:13+01:00

La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées oblige les exploitants des ERP (Établissement Recevant du Public) à entreprendre des travaux afin de rendre leurs établissements conformes à un certain nombre de règles pour assurer l’accessibilité des personnes handicapées. Les toilettes, le local, et la signalétique doivent ainsi être adaptés. Attention, il existe des exceptions notamment :

  1. S’il est fait état d’impossibilités techniques avérées de réaliser les travaux de mise en conformité dans le local,
  2. Si l’ERP existant est un patrimoine classé ou est situé en zone de patrimoine classé,
  3. Si les coûts de mise aux normes sont excessifs, manifestement disproportionnés.
Quelle est la durée de la solidarité fiscale dans une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:14+01:00

Le Code général des impôts fixe une période de solidarité fiscale entre vendeur et acquéreur d’une cession de fonds de commerce, pour une durée de 90 jours. L’acquéreur peut ainsi être poursuivi en paiement de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés dû par le vendeur au titre des bénéfices de l’année ou de l’exercice de la cession et de la taxe d’apprentissage relative à la même période.

Le délai de solidarité fiscale de 90 jours peut être réduit à 30 jours si les conditions suivantes sont réunies :

  1. Si l’avis de cession du fonds de commerce a été adressé à l’administration fiscale dans les 45 jours suivant la publication de la vente au journal d’annonces légales ;
  2. Si la déclaration des résultats du vendeur a été déposée dans les 60 jours suivant cette publication ;
  3. Et à condition que le vendeur soit à jour de ses obligations fiscales au dernier jour du mois qui précède la vente.
Les salariés doivent-ils être informés de la cession du fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:14+01:00

Les entreprises sont obligées d’ informer leurs salariés de leur intention de vendre le fonds de commerce si elles répondent aux critères suivants :

  • moins de 50 salariés et un total de bilan de moins de 50 millions d’euros et/ ou
  • moins de 250 salariés et un total de bilan de moins de 43 millions d’euros ou un chiffre d’affaires de moins de 50 millions d’euros.

Ainsi, dans toutes les entreprises de moins de 50 ou 250 salariés, l’employeur est tenu à une obligation d’information des salariés dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce ou d’une participation majoritaire des titres de la société. A défaut, il s’expose à une amende civile (pouvant aller jusqu’à 2 % du prix de vente). En revanche, il ne s’agit pas d’un droit de préemption. Les salariés n’ont aucune priorité légale pour racheter le fonds de commerce et se substituer à l’acquéreur envisagé.

Est-il obligatoire de reprendre les salariés dans une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:14+01:00

L’acquéreur d’un fonds de commerce est obligé de reprendre les salariés du vendeur. C’est une disposition d’ordre public, à laquelle les parties ne peuvent déroger. La même règle s’applique en cas de cession de titres / parts sociales, impliquant un changement de contrôle de la société. La seule exception concerne la cession de droit au bail : l’acquéreur n’est pas tenu de reprendre les salariés dans cette hypothèse. Attention à ne pas déguiser une cession de fonds de commerce en cession de droit au bail pour éviter de reprendre les salariés, ou à inciter les salariés à démissionner. Il s’agit d’une fraude et les deux parties complices, vendeur et acquéreur, pourraient engager leur responsabilité à l’égard des salariés injustement évincés.

Qu’est-ce que le droit de préemption d’une commune ?2021-02-16T12:58:14+01:00

Toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l’objet d’un droit de préemption de la commune. En pratique, il faut adresser à la Mairie un formulaire Cerfa avec le bail commercial et la promesse de vente sous la forme d’une DIA (déclaration d’intention d’aliéner). Légalement, la commune a deux (2) mois pour exercer son droit de préemption. Son silence, passé ce délai, vaut refus de préempter. La violation du droit de préemption communal peut entraîner la nullité de la vente : c’est pourquoi il est essentiel de purger le droit de préemption avant la cession. Inversement, si l’exercice du droit de préemption paraît irrégulier, il est possible de saisir le tribunal administratif pour s’y opposer.

Quelles sont les formalités à accomplir postérieurement à une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:14+01:00

Après la cession de fonds de commerce, certaines formalités doivent être réalisées à peine de validité :

  1. Enregistrement de l’acte auprès du bureau d’enregistrement du service des impôts du lieu de situation du fonds dans le délai d’un (1) mois à compter de la signature de l’acte ;
  2. Publication de l’acte dans un journal d’annonce légale (JAL) dans un délai de 15 jours à compter de la signature et au BODACC sous forme d’extrait ou d’avis ;
  3. Déclaration des résultats du cédant dans un délai de quarante-cinq (45) jours à compter de la publication au JAL. Les créanciers ont dix (10) jours pour former opposition le cas échéant, à compter de la dernière publication légale.
Quel est le montant des droits d’enregistrement d’une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:14+01:00

Les montants des droits d’enregistrement en cas de cession de fonds de commerce sont les suivants : exonération jusqu’à 23.000 euros, 3% sur la tranche de 23.000 à 200.000 euros, puis 5% au-delà de 200.000 euros. Les droits d’enregistrement sont en principe acquittés par l’acquéreur, sauf clause contraire dans l’acte de cession du fonds de commerce.

Quelles sont les étapes d’une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:14+01:00

En général, la cession de fonds de commerce suit les étapes suivantes : on commence par signer une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) avec les conditions suspensives négociées entre les parties : généralement, obtention d’un crédit bancaire par l’acquéreur et parfois renouvellement du bail commercial. La promesse est obligatoire si un droit de préemption des communes est applicable. Une fois toutes les conditions suspensives levées, les parties devront signer l’acte définitif de vente. Le prix de cession sera séquestré sur le compte Carpa (déduction faite de l’indemnité d’immobilisation le cas échéant). Puis il faudra faire les formalités post-cession : publication de la vente dans un journal d’annonces légales (JAL) et au BODACC, règlement des droits d’enregistrement, radiation de la société du vendeur.

Que faire si des créanciers forment une opposition sur le prix de cession du fonds ?2021-02-16T12:58:14+01:00

Si des créanciers forment opposition sur le prix de cession du fonds de commerce, plusieurs hypothèses sont envisageables :

  1. Le vendeur peut contester l’opposition devant le tribunal statuant en référé ;
  2. Le vendeur peut solliciter le cantonnement de l’opposition si elle est inférieure au prix de cession;
  3. Les créanciers peuvent solliciter une procédure de surenchère s’ils estiment que le prix de cession est trop bas ;
  4. Enfin l’acquéreur peut décider de payer directement les créanciers (procédure de purge) pour éviter les inconvénients d’une procédure.
Le séquestre du prix est-il obligatoire dans une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:15+01:00

Le séquestre du prix est obligatoire pour protéger l’acquéreur, à raison des délais légaux d’opposition des créanciers (point de départ : 10 jours à compter de la dernière publication légale après la cession) et de la période de solidarité fiscale entre vendeur et acquéreur (90 jours qui peut être réduite à 30 jours sous condition). Pendant cette période, l’acquéreur est solidairement responsable avec le vendeur de son impôt sur les résultats (IS pour les sociétés) et de la taxe d’apprentissage notamment. C’est pourquoi le prix doit être séquestré après la cession, le plus souvent sur le compte Carpa de l’avocat du vendeur.

Peut-on demander un paiement immédiat du prix de cession après la vente de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:16+01:00

Dans une cession de fonds de commerce, le vendeur ne perçoit pas immédiatement le prix de cession. Il doit patienter jusqu’à l’expiration des délais légaux d’opposition des créanciers (10 jours à compter de la dernière publication légale) et jusqu’à l’expiration de la période de solidarité fiscale entre acquéreur et vendeur (90 jours en principe, période pouvant être réduite à 30 jours sous conditions). Néanmoins, le vendeur peut demander une libération partielle du séquestre afin de toucher une partie du prix de vente après la signature. Il devra pour cela produire une attestation de régularité fiscale. En général, on libère entre 30 et 50% du prix avant l’expiration des délais de solidarité, si le vendeur peut démontrer qu’il est à jour de l’ensemble de ses obligations déclaratives, sociales et fiscales.

Comment valoriser et estimer le prix d’un fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:16+01:00

Il existe plusieurs méthodes d’estimation d’un fonds de commerce : la méthode des barèmes, qui consiste à retenir un coefficient multiplicateur variable selon le secteur d’activité, appliqué au chiffre d’affaires hors taxe ; la méthode dite de la rentabilité, qui consiste à appliquer un coefficient à la moyenne des EBE (excédents bruts d’exploitation) de l’entreprise considérée ; la méthode de l’actif net, qui s’intéresse à la valeur des actifs réels minorés des dettes réelles ; la méthode par comparaison souvent utilisée par les agents immobiliers. Généralement, on applique plusieurs méthodes et on retient une moyenne des différents résultats obtenus.

Qui paie les frais de rédaction d’une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:16+01:00

En général, c’est l’acquéreur qui règle les frais de rédaction d’acte de la cession de fonds de commerce et les frais inhérents à la vente (notamment les droits d’enregistrement). Le vendeur règlera lui les frais de séquestre. Les parties peuvent décider de n’avoir qu’un seul avocat pour la cession du fonds de commerce, ou bien mandater chacune leur propre avocat. En ce cas, tout est affaire de négociation : soit chacune des parties conserve à sa charge les frais de son propre avocat, soit les frais des deux avocats seront réglés par l’acquéreur. À noter que l’avocat est tenu d’établir une convention d’honoraires.

Qu’est-ce qu’un contrat de location-gérance ?2021-02-16T12:58:16+01:00

Le contrat de location-gérance est une opération par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce va le donner en location à un autre exploitant, appelé locataire-gérant, en contrepartie du paiement d’une redevance. La location porte donc sur l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce (clientèle, enseigne, droit au bail commercial, y compris les licences s’il en existe). Pour le propriétaire du fonds, c’est une solution pour se dégager progressivement de son affaire, tout en continuant à en tirer les fruits. Pour le locataire-gérant, c’est une solution pour commencer à exploiter le fonds sans en payer le prix. En se constituant des bilans, le locataire-gérant pourra plus facilement obtenir un crédit bancaire pour éventuellement se porter acquéreur du fonds de commerce par la suite. La plupart des contrats de location-gérance renferment ainsi une promesse de vente.

Qu’est-ce qu’un crédit vendeur ?2021-02-16T12:58:16+01:00

Le crédit vendeur est une opération par laquelle le vendeur / prêteur, fait crédit à l’acquéreur / emprunteur, en lui permettant de payer le prix de cession de manière échelonnée, différée dans le temps. En contrepartie, le vendeur perçoit des intérêts à un taux convenu entre les parties. C’est une manière originale d’éviter le circuit bancaire traditionnel. On peut mettre en place un crédit vendeur en cas de cession de fonds de commerce ou cession de titres. Certaines garanties doivent être prises pour protéger le vendeur en cas de défaillance de l’acquéreur : un nantissement sur le fonds de commerce, privilège du vendeur de fonds de commerce, cautionnement, clause résolutoire ou d’exigibilité immédiate du prix de cession en cas de défaillance de l’acquéreur dans le règlement du prix de cession.

Comment choisir entre une cession de fonds de commerce et une cession de titres ?2021-02-16T12:58:16+01:00

La cession de fonds de commerce est une cession d’actifs uniquement (clientèle, bail commercial, enseigne, marchandises, etc.). Si l’on cède les titres ou parts sociales de la société, on cède non seulement l’actif, mais également le passif (les dettes). L’opération est donc plus complexe et il faut généralement prévoir une garantie de passif (GAP) pour protéger les parties. En revanche, contrairement à une cession de fonds de commerce, le vendeur perçoit immédiatement le prix dans une cession de titres. En réalité, le choix dépendra essentiellement de considérations d’ordre fiscal (pour l’impôt sur la plus-value notamment) qu’il faudra trancher au cas par cas, en fonction de la situation des parties.

Faut-il demander l’accord du bailleur pour une cession de droit au bail ?2021-02-16T12:58:17+01:00

Si l’accord du bailleur n’est pas requis pour la cession de fonds de commerce, en revanche, le bail peut contenir une clause interdisant la cession isolée du droit au bail. C’est même le cas dans la majorité des baux commerciaux. En ce cas, les parties devront solliciter l’autorisation du bailleur pour pouvoir céder le bail commercial. Attention à ne pas tenter de déguiser une cession de bail en cession de fonds de commerce pour contourner l’accord du bailleur : l’acte pourrait être déclaré nul, le bail commercial résilié, et le cessionnaire expulsé.

Faut-il demander l’accord du bailleur pour une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:17+01:00

En principe, le bailleur ne peut pas interdire une cession de fonds de commerce. C’est une disposition impérative du Code de commerce. En revanche, le bail peut prévoir des conditions restrictives, conditionnant la cession à la participation du bailleur à l’acte, ou encore à l’agrément du cessionnaire par le bailleur, mais uniquement en fonction de critères objectifs (comme l’honorabilité et la solvabilité du cessionnaire). À défaut, l’opposition du bailleur serait abusive et pourrait être attaquée. Notez qu’en principe la cession devra être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire (huissier) pour lui être opposable.

Quelle est la différence entre une cession de droit au bail et une cession de fonds de commerce ?2021-02-16T12:58:17+01:00

La différence entre cession de droit au bail et cession de fonds de commerce est une différence d’objet : en cas de cession de droit au bail, la cession ne porte que sur le bail commercial, cédé de manière isolée. La cession de fonds de commerce est une cession globale de l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce (universalité juridique composée d’éléments matériels, comme les outils de production, et d’éléments immatériels, comme le droit au bail, l’enseigne et la clientèle).

Comment le bailleur peut-il échapper au paiement de l’indemnité d’éviction ?2021-02-16T15:07:11+01:00

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut, dans certaines hypothèses, échapper au paiement de l’indemnité d’éviction. Tel est le cas : si le locataire n’est pas enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS), si le bailleur justifie d’un motif grave à l’encontre de son locataire, ou enfin si l’immeuble se trouve dans un état d’insalubrité. Si le motif grave à l’encontre du locataire est constitué par l’inexécution d’une obligation contractuelle, il ne pourra être invoqué que si l’inexécution s’est poursuivie ou a été renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure (LRAR) du bailleur de la faire cesser.

Comment est déterminé le montant de l’indemnité d’éviction ?2021-02-16T16:47:30+01:00

Lorsque le bailleur met fin au bail commercial, un certain nombre d’éléments sont à prendre en compte pour calculer l’indemnité d’éviction, à savoir : la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement ou de réinstallation, les droits de mutation, le cas échéant les indemnités de licenciement, les frais potentiels causés par la perte de la clientèle. En principe le montant de l’indemnité d’éviction est convenu entre les parties. Toutefois, en cas de désaccord, les parties pourront saisir le juge des loyers commerciaux afin que soit désigné un expert qui se chargera de calculer cette indemnité d’éviction.

Dans quels cas le locataire peut-il prétendre à une indemnité d’éviction ?2021-02-16T17:18:42+01:00

Chaque fois que le bailleur souhaite mettre fin au bail commercial, il doit en principe payer au locataire une indemnité d’éviction en compensation du préjudice causé par la perte du fonds de commerce. C’est la raison pour laquelle on dit que le locataire jouit de la « propriété commerciale ». L’indemnité d’éviction est généralement calculé en fonction de la valeur du fonds de commerce.

Le locataire peut-il demander une baisse du montant du loyer du bail commercial ?2021-02-16T17:28:57+01:00

Le locataire peut demander une révision du loyer à la baisse, lors de chaque révision triennale, notamment si la valeur locative du local a baissé. C’est rare en pratique, mais la crise du Covid 19 a parfois entrainé des baisses importantes des valeurs locatives du marché. Enfin, le locataire peut demander une baisse du loyer, voire une exonération, si le bailleur ne respecte pas ses obligations et prive son locataire de la possibilité d’exploiter le local commercial dans des conditions normales. Le cas échéant, la demande est formée devant le juge judiciaire.

Le locataire peut-il s’opposer à l’augmentation du loyer du bail commercial ?2021-02-16T17:31:48+01:00

Le locataire peut s’opposer à l’augmentation de loyer demandée par son bailleur, s’il n’existe pas de motif suffisant ou de motif justifiant un éventuel déplafonnement. Le cas échéant, le locataire pourra contester l’augmentation de loyer devant le juge des loyers. Le plus souvent, le tribunal désignera un expert pour déterminer le montant de la valeur locative.

Comment le bailleur peut-il augmenter le loyer du bail commercial ?2021-02-16T17:43:20+01:00

Il est possible pour le bailleur de réviser le loyer à chaque période triennale, ou lors du renouvellement du bail commercial. La demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (acte d’huissier). Attention, les augmentations de loyer du bail commercial sont plafonnées, sauf exceptions légales (notamment modification des facteurs locaux de commercialité entrainant une augmentation de valeur locative de plus de 10%). Enfin, si le bail commercial renferme une clause d’indexation, il sera automatiquement révisé de manière annuelle (ILAT ou ILC).

Le bailleur peut-il s’opposer à une cession de bail commercial ?2021-02-16T18:00:42+01:00

Le bail peut prévoir une interdiction de céder de manière isolée le bail commercial. En revanche, le bailleur ne peut pas interdire une cession du bail avec le fonds de commerce du locataire. Ces dispositions sont d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger. Attention à ne pas déguiser une cession de bail en cession de fonds de commerce pour tenter de contourner l’accord du bailleur : la cession pourrait être annulée, et le locataire se voir expulsé sans indemnité d’éviction.

Quelles sont les conséquences d’une procédure collective sur le bail commercial ?2021-02-16T12:58:33+01:00

La règle de principe en cas de procédure collective est la continuation des contrats en cours, et donc à fortiori du bail commercial, essentiel à l’exploitation du fonds de commerce. Toute clause prévoyant le contraire serait réputée non écrite. Le loyer impayé avant l’ouverture de la procédure est gelé pendant la période d’observation (six (6) mois reconductible). Attention, le locataire doit en revanche payer les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail et éventuellement attaquer en responsabilité l’administrateur judiciaire ou le liquidateur.

Le locataire peut-il sous-louer son bail commercial ?2021-02-16T18:05:22+01:00

La sous-location du bail commercial est normalement interdite. Toutefois, les parties peuvent aménager cette interdiction ; la sous-location est ainsi possible dès lors qu’elle est prévue au contrat de bail, ou autorisée par le bailleur. Attention : des règles spécifiques s’appliquent, et le bailleur peut dans certains cas disposer de recours directs contre le sous-locataire en cas de non-paiement du loyer par le locataire principal.

Comment expulser un locataire qui ne paye plus ses loyers ?2021-02-16T18:14:08+01:00

Il faudra en premier lieu délivrer au locataire une mise en demeure de payer. Puis, lui délivrer par huissier, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Si le locataire ne paye pas dans un délai d’un (1) mois après le commandement, le bailleur pourra demander son expulsion. La procédure est en principe introduite en référé devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial. Notez que le bailleur peut également initier une saisie conservatoire.

Le locataire peut-il changer l’activité prévue au bail commercial ?2021-02-16T18:19:11+01:00

Il est possible de changer la destination du bail commercial. On parle de déspécialisation partielle s’il y a ajout d’activités connexes ou complémentaires, ou de déspécialisation totale s’il y a changement intégral de l’activité. Le locataire doit respecter un formalisme particulier pour former sa demande de déspécialisation par acte extrajudiciaire. Attention, le bailleur pourra demander le cas échéant une indemnité, voire une hausse de loyer.

Comment le bailleur peut-il résilier un bail commercial ?2021-02-16T18:26:24+01:00

En règle générale, le bailleur ne peut pas résilier le bail commercial avant son terme (à l’issue de la période de 9 ans). Par exception toutefois, le bailleur peut demander la résiliation du bail avant son terme pour les motifs suivants : pour construire, reconstruire, ou surélever l’immeuble ; pour réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ; pour transformer à usage principal un immeuble existant ; pour exécuter des travaux prescrits par l’Administration. Dans tous les cas, le bailleur devra respecter un préavis de 6 mois, et en principe, payer une indemnité d’éviction à son locataire.

Comment un locataire peut-il résilier son bail commercial ?2021-02-16T18:28:25+01:00

Pour résilier de manière anticipée son bail commercial, le locataire doit respecter un préavis de six (6) mois. La demande de résiliation anticipée doit respecter un formalisme strict : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire (exploit d’huissier).
Attention toutefois : le locataire ne peut résilier le bail commercial qu’à l’expiration d’une période triennale (au bout de 3 ans). Par exception, le locataire peut également résilier de manière anticipée le bail commercial en cas de départ à la retraite (avec en outre une faculté de déspécialisation).

Qui doit payer les charges locatives du bail commercial ?2021-02-16T18:30:02+01:00

La répartition des charges locatives dans le bail commercial est le résultat de la négociation entre le bailleur et le locataire. Depuis la loi Pinel, les parties ne sont plus entièrement libres. En effet, certaines charges ne peuvent plus être répercutées sur le locataire. C’est notamment le cas pour : les impôts, et plus précisément la contribution économique territoriale (à l’exception de la taxe foncière et des impôts liés à l’usage du local), les honoraires liés à la gestion du loyer et enfin les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier.

 

Qui paie les frais de rédaction du bail commercial ?2021-02-16T18:51:19+01:00

Il faut prêter une attention toute particulière à la rédaction du bail commercial. Il n’existe pas de règle précise sur le paiement des frais de rédaction du bail commercial. Le plus souvent, le bailleur et le locataire seront assistés d’un avocat dont chacun paiera les honoraires. Il est également possible de recourir à un avocat unique. Il n’est pas rare que le propriétaire demande au locataire de payer la totalité des frais. Mais en réalité, tout est affaire de négociations entre les parties.

 

Quelle est la durée d’un bail commercial ?2021-02-16T18:52:07+01:00

La durée légale minimum du bail commercial est de neuf (9) ans (d’où l’expression bail 3,6,9). Toutefois, il est possible, sous certaines conditions, de convenir d’une durée inférieure grâce au bail dérogatoire de courte durée (3 ans maximum). Il est également possible de conclure un bail d’une durée supérieure à neuf (9) ans. Attention toutefois : pour les baux de plus de douze (12) ans, un acte notarié est requis à peine de validité.

bail commercial, cession de fonds de commerces, FAQ

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