Le contrat de promotion immobilière permet de définir les termes et conditions de la réalisation d’un projet immobilier, en encadrant les responsabilités, les droits et les obligations du promoteur et du propriétaire.

Ce contrat peut notamment porter sur la construction de bâtiments de logements ou de bureaux neufs.

Le contrat de promotion immobilière (CPI) est un mandat d’intérêt commun conclu entre un promoteur immobilier et un maître d’ouvrage dont l’objet est la réalisation par le premier d’un programme de construction.

Dans le cadre de ce contrat, il est important de noter que le promoteur immobilier est assimilé au constructeur ; à ce titre, les garanties légales des constructeurs prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil, lui sont opposables.

Le promoteur exécute ce programme selon un prix convenu entre les parties au moyen de contrats de louage d’ouvrage.

La définition de ce contrat spécial est prévue à l’article 1831-1 du Code civil. Elle est également inscrite à l’article L221-1 du Code de la construction et de l’habitat.

Le CPI, répond à quatre objets, disposés à l’article 1831-1 du Code civil précité :

1. Il a pour but la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ;

2. Le promoteur doit procéder ou faire procéder à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant à la réalisation des édifices sur le terrain en cause ;

3. Le contrat étant onéreux, la contrepartie du prix doit être expressément prévue dans le contrat. Ce prix représente le coût de réalisation de l’ouvrage à la charge du maître d’ouvrage ;

4. La rémunération du promoteur doit être également expressément prévue dans le contrat. En l’absence de ces 4 critères, le contrat ne peut être qualifié de CPI.

Le maître d’ouvrage, tel qu’une collective locale, peut recourir à ce contrat lorsqu’il a pour ambition de construire des logements, des bureaux ou bien des locaux commerciaux. Les nouveaux quartiers urbains sont notamment des lieux de développement de promotion immobilière.

Les constructions de lotissement sont également l’objet d’un CPI.

Au sens du mandat, le promoteur contracte avec les architectes, entrepreneurs et fournisseurs au nom et pour le compte du maître d’ouvrage.

Le promoteur a la possibilité de s’occuper en externe de la gestion financière, administrative et juridique de l’ensemble de l’opération immobilière. Le cas échéant, il est garant de la bonne exécution des obligations des prestataires.

En cas d’inexécution contractuelle de ces derniers, le maître d’ouvrage dispose d’un recours en responsabilité contre le promoteur. À noter que les prestataires ne disposent d’aucun moyen d’action directe contre le maître d’ouvrage.

En somme, le CPI permet au maître d’ouvrage de déléguer une opération immobilière de grande envergure à une entreprise spécialisée tout en contrôlant sa progression jusqu’à son achèvement.

En principe, aucun formalisme n’est nécessaire pour que le contrat de promotion immobilière soit valide. Il doit suivre les règles d’ordre public prévues à l’article L222-1 du Code de la construction et de l’habitat.

Les constructions à usage exclusivement professionnel sont donc concernées par ces conditions.

Toutefois, en matière de preuve, considérant que le prix est susceptible de dépasser les 1500 euros, il est judicieux pour le promoteur et le maître d’ouvrage de prévoir un écrit (article 1359 Code civil).

Pour que le contrat soit opposable aux tiers, ce dernier doit être publié au fichier immobilier (article 1831-3 Code civil). C’est un fichier informatique contrôlé par l’administration foncière française.

Pour qu’il soit déposé au fichier immobilier, l’acte doit être obligatoirement établi sous forme notarié ou sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire. Il incombe ainsi au maître d’ouvrage les soins de régler les frais du notaire.

Dernièrement, les obligations disposées aux articles 5,6,7 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 doivent également figurer dans le contrat. La désignation cadastrale, la nature de l’immeuble ou bien la dénomination des personnes morales parties au contrat sont des éléments obligatoires.

Le promoteur immobilier est lié par les effets du contrat conclu avec le maître d’ouvrage, et en particulier au programme de construction arrêté dans le CPI.

Il a à cet égard une obligation de résultat.

En effet, le programme de construction du bien immobilier doit être conforme aux stipulations contractuelles. Cette contrainte est l’obligation de délivrance conforme qui est prévue à l’article 1604 du Code civil.

En outre, lorsqu’il réalise lui-même une partie des travaux nécessaires, il supporte également une obligation de résultat ayant pour objet la réalisation matérielle des travaux, en sa qualité de locateur d’ouvrage.

En outre, le CPI permet au promoteur de mettre à la charge des entrepreneurs pour réaliser sa mission. Bien qu’il ait la liberté de contracter avec les entrepreneurs de son choix, il reste garant de la bonne exécution de leurs obligations.

Le promoteur étant chargé, directement ou indirectement, des aspects administratifs et financiers de l’opération, il n’a pas à présenter les sous-traitants au maître d’ouvrage ni à faire agréer leurs conditions de paiement auprès de ce dernier. Il est lui-même maître d’ouvrage auprès des sous-traitants avec qui il contracte pour la réalisation de l’immeuble.

Il rémunère, en effet, directement les sous-traitants pendant la totalité de la durée de l’opération. Il a donc recours à la garantie de paiement des travaux auprès d’un organisme de crédit prévue à l’article 1799-1 Code civil, ce qui évite de faire peser cette garantie sur le maître d’ouvrage original.

D’un point de vue assurance, le promoteur a l’obligation de souscrire à une responsabilité décennale, ainsi qu’une assurance dommage ouvrage en tant que mandataire du maître d’ouvrage.

S’il a causé un dommage prévu lors de la construction de l’ouvrage, et ce à compter de 1 an suivant la réception des travaux, il pourra être indemnisé et dédommager ensuite le maître d’ouvrage, si ce dernier en a subi les frais de réparation.

Tout d’abord, la responsabilité du promoteur immobilier est d’ordre contractuel s’il n’exécute pas le contrat de promotion immobilière conformément au contrat conclu avec le maître d’ouvrage.

Ensuite, à compter de la réception de l’opération, le promoteur répond des responsabilités des constructeur, en particulier de la responsabilité décennale, au titre des articles 1792 à 1792-3 du Code civil.

Le maître d’ouvrage peut agir directement contre le promoteur immobilier sans avoir agi contre les entrepreneurs chargés de la construction de l’ouvrage.

Le maître d’ouvrage doit payer le prix convenu au contrat directement au promoteur qui rémunérera lui-même les locataires d’ouvrage (article 1831-2 du Code civil).

Par ailleurs, il a l’obligation de contracter une assurance dommages ouvrage et une assurance responsabilité décennale.

La mission du promoteur se termine, lors de la livraison de l’ouvrage, seulement lorsque le maître d’ouvrage a définitivement validé les comptes. Ces comptes représentent l’ensemble des sommes qui ont été transférées au promoteur pour la réalisation de sa mission.

Bien que cette validation ait lieu, il est toujours possible pour le maître d’ouvrage d’engager sa responsabilité (article 1831-4 du Code civil).

Tout d’abord, le promoteur est naturellement libéré de ses obligations lorsqu’il a livré l’ouvrage et que les comptes ont été arrêtés.

La réception de l’ouvrage permet au maître d’ouvrage de constater si le bien est conforme aux attendus contractuels et de faire démarrer les garanties, dont la garantie décennale.

Une fois les comptes du promoteur validés par le maître d’ouvrage, le premier peut livrer l’ouvrage réalisé en bonne et due forme au second, qui en acquerra alors la propriété.

Lorsque les immeubles à édifier sont destinés à être à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, ils relèvent du « secteur protégé » et le CPI afférent est soumis à des règles spécifiques d’ordre public découlant des articles L. 222-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitat.

Avant la signature du CPI, le promoteur peut conclure un contrat préliminaire à savoir une étude de la faisabilité du programme (articles R222-4 et R222-8 du Code de la construction et de l’habitat).

En termes de formalisme, les parties doivent constater ce contrat par écrit, à défaut, le contrat est nul. Il doit contenir, en respect de l’article L222-3 du Code de la construction et de l’habitat, 8 éléments :

a) La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ;

b) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ;

c) Les devis descriptifs et les conditions d’exécution techniques des travaux ;

d) Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir ; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si le contrat ne subordonne pas l’utilisation des sommes correspondantes à un accord préalable du maître de l’ouvrage, le promoteur doit, en fin d’opération, restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission ;

e) Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l’avancement des travaux ;

f) La rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours ;

g) Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié ;

h) La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission.

Le recours à un avocat dans un contrat de promotion immobilière peut s’avérer opportun, à tous les stades de l’opération et étapes de la conclusion du contrat, pour plusieurs raisons :

• En matière de conseil juridique : L’avocat conseille les parties sur les aspects juridiques du contrat, s’assurant qu’il est conforme à la législation en vigueur et protège les intérêts de ses clients.

• Dans le cadre de la négociation du contrat : L’avocat participe aux négociations entre les parties pour s’assurer que les termes du contrat sont équitables, voire favorables à son client.

• Dans la rédaction du contrat : L’avocat peut procéder à la rédaction du contrat en tenant compte des accords convenus entre les parties, en veillant à ce qu’il soit clair, complet et juridiquement contraignant.

• Dans l’analyse des risques de l’opération : L’avocat identifie les risques potentiels associés au contrat et propose des solutions pour les atténuer ou les gérer.

• Dans la revue des documents : L’avocat examine les documents liés au contrat, tels que les permis de construire, les titres de propriété et les assurances, pour s’assurer de leur validité et de leur conformité.

• Dans la gestion des éventuels litiges : En cas de litige entre les parties, l’avocat représente son client et cherche à résoudre le différend de manière amiable ou par le biais de procédures judiciaires si nécessaire.