La cession déspécialisation en cas de départ à la retraite

La déspécialisation du bail, pour départ à la retraite est une possibilité offerte au locataire par la loi, lui permettant de modifier la destination du bail commercial, autrement dit de modifier l’activité prévue au contrat, afin qu’une cession puisse être plus facilement réalisée.

Cette hypothèse de déspécialisation en cas de départ à la retraire est institué par l’article L.145-51 du Code de commerce selon lequel :

« Lorsque le locataire, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié, ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble »

A qui s’adresse la cession déspécialisation en cas de départ à la retraite ?

L’article L.145-51 du Code de commerce s’adresse directement au locataire des locaux, au gérant majoritaire (sur au moins deux années) d’une société à responsabilité limitée (SARL) titulaire du bail ou enfin à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limité (EURL).

Toutefois, pour pouvoir bénéficier de cette déspécialisation, ces derniers doivent avoir soit  :

  • Demandé à bénéficier de leurs droits à la retraite du régime social auxquels ils sont rattachés

  • Être admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance d’invalidité des professions artisanales, industrielles et commerciales.

Sur le point de l’invalidité, l’article L.145-51 du Code de commerce n’exige pas du locataire une d’invalidité totale ou une impossibilité d’exercer une activité professionnelle, en revanche,  la cessation d’activité du locataire et sa radiation du Registre du commerce et des sociétés lui fait perdre ses droits envers le bailleur. 

Quelles sont les conditions de validité d’une cession déspécialisation pour départ à la retraite ?

Conformément à l’article L.145-51 alinéa 2 du Code de commerce, le locataire partant à la retraite et voulant céder ses droits au bail avec déspécialisation doit s’assurer que les nouvelles activités qui seront exercées dans le local sont compatibles avec la destination de l’immeuble.

Le caractère conforme des nouvelles activités est apprécié par le juge du fond du tribunal judiciaire du lieu où se situe le local. Pour déterminer la compatibilité des nouvelles activités, le juge analysera par exemple le règlement de copropriété, les caractéristiques de l’immeuble ou encore les dispositions du règlement intérieur s’il s’agit d’un centre commercial.

Procédure à suivre 

Le locataire souhaitant recourir à ce mécanisme doit signifier par acte d’huissier à son bailleur, et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, son intention de céder le bail en raison soit de son départ à la retraite soit de son invalidité. Il doit nécessairement y préciser la nature des activités du futur locataire ainsi que le prix de la cession. Il n’est, toutefois, pas tenu d’y indiquer le nom du futur acquéreur.

Droit de préemption du bailleur

Une fois que le bailleur a reçu la notification du projet de cession de son locataire, il dispose de trois options :

  • Le bailleur peut soit exercer son droit de préemption qui lui permet de bénéficier d’une priorité de rachat du droit de bail. Dans ce cas, il dispose de deux mois pour donner sa réponse au locataire. Il faut préciser que le bailleur en décidant d’exercer ce droit de préemption doit effectuer le rachat du droit au bail aux conditions mentionnées par le locataire dans sa signification.

  • Le bailleur peut également accepter la cession. En l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification, son silence vaudra acceptation de la cession.

  • Le bailleur peut aussi s’opposer à l’exercice de nouvelles activités, pour cela il doit saisir le tribunal judiciaire du ressort du lieu du local et ce, dans un délai de deux mois à compter de la notification. Ce refus ne peut être justifié que par l’incompatibilité des nouvelles activités avec la destination de l’immeuble.

La sanction en cas de refus injustifié du bailleur

La règle de l’incompatibilité des nouvelles activités avec la destination de l’immeuble posée par l’article L.145-51 du Code de commerce est le seul motif pour lequel le bailleur peut s’opposer à la cession déspécialisation du bail. Cette règle est d‘ordre public, le bailleur ne peut donc pas y déroger. Le refus injustifié de la part du bailleur peut entraîner le paiement des dommages et intérêts au locataire.

Le sort du montant du loyer en cas d’acceptation de la cession

La question du sort du loyer s’est posée en cas de cession déspécialisation du bail notamment à savoir si le bailleur pouvait demander une révision du loyer au nouveau locataire. Sur ce point, la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris ( CA Paris, ch. 16, sect. A, 3 déc. 1991, AGF c/ Sté J. et Jo Antic ) estime que le bailleur ne peut pas immédiatement modifier le montant du loyer en cas de cession déspécialisation pour départ à la retraite. Cela permet d’éviter qu’un loyer, amené à devenir trop élevé, dissuade les candidats cessionnaires de reprendre le bail.

En revanche, le bailleur, s’il estime avoir subi un préjudice et parvient à l’établir, peut demander une indemnité égale au montant de ce préjudice. Dans ce cas, il doit formuler sa demande dans les deux mois suivant la signification .

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