Vente aux enchères immobilières avec avocat : mode d’emploi complet

Avocat expert vente aux enchères

Réalisez un investissement immobilier avec une vente aux enchères ? C’est possible, et même très intéressant. Les ventes aux enchères immobilières sont mal connues du grand public. Elles sont pourtant l’occasion de réaliser des affaires exceptionnelles si l’on connaît leur fonctionnement et que l’on est accompagné d’un avocat spécialisé.

C’est un marché de niche pour les connaisseurs.

Découvrez l’essentiel de ce qu’il faut connaître pour acheter un bien aux enchères : comment ça marche ? À qui s’adresser ? Quelles sont les étapes de la vente aux enchères devant le tribunal ?

Baptiste Robelin, avocat spécialisé en droit immobilier, intervient régulièrement devant le tribunal pour déposer des offres aux enchères pour le compte de ses clients.

Découvrez nos conseils et notre guide pratique pour réussir sa vente aux enchères.

1. Comment trouver un bien, un appartement vendu aux enchères ? Sur quel site internet ?
Comment visiter un bien vendu aux enchères ?

Savoir où chercher : en principe les offres sont disponibles au greffe du tribunal du lieu de situation de l’immeuble, mais le plus simple et le plus efficace c’est de s’adresser à un avocat spécialisé en vente aux enchères. NovLaw Avocats met en ligne sur son site gratuitement les annonces des ventes aux enchères à Paris.

Comment connaître les dates et heures de visite d’un bien vendu aux enchères ?

Ces informations figurent dans le Cahier des Conditions de Vente du bien, disponible au Greffe. Votre avocat peut vous le communiquer.

Comment participer aux enchères ? Comment déposer une offre ?

Les enchères judiciaires sont libres, et tout le monde peut décider de se porter acquéreur !

Attention toutefois, lorsque l’on dépose une offre, un certain nombre de conditions doivent être réunies pour participer aux enchères.

• Être majeur, et ne pas faire l’objet d’une tutelle ou curatelle : cela paraît évident, mais pour se porter acquéreur aux enchères, il faut être capable juridiquement. À noter que les personnes faisant l’objet d’une liquidation ou d’une procédure de rétablissement personnel ne peuvent pas se porter seules acquéreurs pour des enchères.
• Être assisté d’un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères, et inscrit au Barreau du lieu de situation du bien : c’est important, il faut un avocat qui s’y connaisse, et surtout qui soit du Barreau où est situé le bien que vous recherchez. La représentation par un avocat est ainsi obligatoire pour se porter acquéreur d’une vente aux enchères devant le tribunal.
• Avoir un pouvoir dûment rempli : de la même manière, l’avocat qui vous représente doit avoir un pouvoir dûment rempli par son client pour ce type d’opération. Il y a ainsi des formalités préalables à prévoir pour vous porter acquéreur.
• Avoir un chèque de Banque : vous devez obligatoirement disposer d’un chèque de banque représentant 10 % du montant de la mise à prix initial, sans que le montant ne puisse être inférieur à 3.000 euros. Le chèque est à libeller à l’Ordre du Bâtonnier séquestre du Barreau où est situé le bien immobilier.
• Avoir un second chèque de Banque correspondant aux frais préalables : le montant est communiqué juste avant l’audience où auront lieu les enchères (l’audience d’adjudication). Il faut également avoir la preuve que vous disposez des fonds correspondant à 10% du montant maximal de l’enchère que vous souhaitez porter.
• Remplir une attestation sur l’honneur attestant que vous ne faites l’objet d’aucune condamnation à des peines portant interdiction d’acheter un bien immobilier. Pour les personnes physiques, vous devrez indiquer la destination du bien, à savoir s’il est destiné à l’occupation personnelle ou non.

C’est donc un processus quelque peu cadré au début, mais qui vaut la peine d’être poursuivi, car les opportunités peuvent véritablement s’avérer intéressantes. Ne ratez pas les occasions de vente aux enchères, restez connecté à notre site internet ou inscrivez-vous à notre NewsLetter.

Comment se passe la vente aux enchères ? Comment cela fonctionne-t-il en pratique ?

Comment connaître la date et l’heure de l’audience de vente aux enchères (audience d’adjudication) ?

Les ventes aux enchères du tribunal se déroulent devant le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. À Paris, les audiences d’adjudication ont lieu tous les jeudi, à 14 heures.

Comment connaître le montant de mise à prix du bien ?

Le montant de mise à prix de l’enchère est communiqué à l’avance. À l’ouverture de l’audience, le Juge rappelle d’abord le numéro de la vente, l’adresse du bien immobilier, la description des frais préalables. Surtout, il rappelle le montant de la mise à prix initiale du bien.

Ce montant a été fixé lors de l’élaboration du Cahier des Conditions de Vente, par l’avocat poursuivant.

Comment se porter acquéreur pendant la vente aux enchères ?

Les enchères sont portées par votre avocat. C’est obligatoire.

Attention, il est ensuite impossible de se rétracter. L’offre vous engage, elle est ferme et définitive, et ne peut être assortie de conditions suspensives.

Il n’y a pas de montant minimum pour se porter acquéreur, mais il faut que chaque enchère soit supérieure à celle formulée antérieurement.

Les enchères sont arrêtées par le Juge dès lors que 90 (quatre-ving-dix) secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. C’est assez moderne : dans la salle à Paris, un écran diffuse le temps écoulé et un signal sonore marque la fin de l’enchère. Naturellement, si vous étiez le dernier à faire une offre, vous remportez l’adjudication !

À noter : si aucune enchère n’est portée, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicataire pour le montant de la mise à prix initiale.

Comment connaître le résultat des enchères ? Que se passe-t-il si je perds ? Et si je gagne ?

Vous connaîtrez le résultat immédiatement à l’audience. Si vous perdez, vos chèques de Banque vous seront restitués. Si vous gagnez ? Vous devenez immédiatement propriétaire du bien au prix que vous avez fixé !

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Quand et comment payer le prix du bien et les frais de la vente aux enchères ?

L’enchérisseur déclaré adjudicataire (c’est-à-dire celui qui a remporté l’enchère) doit naturellement payer le prix de vente adjugé (c’est-à-dire correspondant au prix qu’il a fixé dans son offre si celle-ci est retenue). En pratique, il doit pour cela consigner le prix de vente avec les frais sur un compte séquestre, en général à la Carpa (compte spécial des avocats).

Qu’est-ce que les frais de vente ?

Les frais de vente comprennent les droits de mutation, les frais de publicité, les émoluments de la vente, les frais de publicité foncière, et les honoraires de l’avocat qui vous a représenté.

Généralement, ces frais sont estimés à 15% du prix de la vente. Il faut donc l’anticiper, car le prix de vente sera augmenté de ce montant.

Une fois que le prix de vente est payé, un titre de vente sera remis à l’adjudicataire, c’est-à-dire vous si vous avez remporté l’enchère.

Dans quel délai doit-on payer le prix de vente d’une enchère ?

Deux mois ! C’est un point très important : le paiement du prix (consignation du prix) dans une vente aux enchères doit impérativement intervenir dans les deux mois à compter de l’adjudication. À défaut, vous serez considéré comme défaillant et votre responsabilité pourra être engagée. La vente sera résolue de plein droit et le bien remis aux enchères (folle enchère). Attention, vous restez redevables de tous les frais, y compris de l’écart de prix si le nouvel adjudicateur achète pou un montant moins important que vous.

Est-il possible d’acheter un bien aux enchères avec un crédit bancaire ?

Oui, il est possible de financer l’acquisition d’un bien acheté aux enchères avec un crédit bancaire. Attention toutefois : rappelons que le prix de vente doit être payé impérativement dans les deux mois à compter de l’adjudication.

Par conséquent, si vous payez avec un crédit bancaire, assurez-vous d’avoir obtenu préalablement un accord de principe de votre banque pour un montant à hauteur de votre enchère.

Qu’est-ce que la surenchère « du dixième »

Point important : même si la vente aux enchères est en principe terminée et que vous avez été déclaré propriétaire, il est toujours possible pour toute personne intéressée de formuler une surenchère.

Précisément, la surenchère est l’occasion pour une personne qui n’était pas enchérisseur au cours de l’adjudication, de formuler une enchère et de devenir acquéreur du bien.

La forme est assez encadrée et spécifique : la surenchère est faite par déclaration de l’avocat, dans un délai de 10 jours suivant l’audience d’adjudication. Elle doit, à peine d’irrecevabilité, être dénoncée par acte d’huissier d’abord à l’avocat poursuivant, mais également à l’adjudicataire et au débiteur saisi.

Comme l’enchère, la surenchère est ferme et définitive : on ne peut donc pas se rétracter d’une surenchère.

Une fois la surenchère formée, une nouvelle audience d’adjudication est fixée par le tribunal dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère.

Cette audience se déroule comme l’audience d’adjudication.

L’adjudication sur surenchère produit des effets similaires à l’adjudication initiale : le surenchérisseur devient propriétaire, et la vente de l’adjudication initiale est résolue de plein droit.

La surenchère est assez spécifique.

Tout d’abord, et contrairement aux enchères classiques, la surenchère doit être au moins 10% supérieure au prix d’adjudication.

Ensuite, la surenchère ne peut être exercée qu’une seule fois, et ce afin d’éviter que les processus de vente aux enchères ne soient interminables.

Qu’est-ce que la « folle enchère » ou « réitération des enchères » ?

On parle de surenchère si l’adjudicataire est défaillant dans le paiement du prix. Pour rappel, l’adjudicataire doit payer le prix dans un délai maximum de deux mois. À défaut, la vente est résolue de plein droit.

Le bien est alors remis en vente aux enchères : c’est dans ce contexte que l’on parle de « folle enchère » ou « réitération des enchères ».

Une nouvelle vente aux enchères, avec audience d’adjudication, est fixée dans un délai de 2 à 4 mois suivant la résolution définitive de la vente.

Les conditions de l’adjudication sur folle enchère sont les mêmes que lors de l’audience initiale.

Que se passe-t-il si le bien acquis est occupé ou libre ?

Il arrive que le bien acquis soit occupé, soit par le propriétaire qui fait l’objet de la saisie immobilière, soit par un locataire.

Les conséquences sont différentes.

Si le bien acquis est occupé par un propriétaire faisant l’objet de la saisie immobilière, ce dernier doit partir. Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Le propriétaire devra quitter les lieux dès la date d’adjudication.

À défaut il sera expulsé.

En revanche, si le bien est occupé par un locataire, en principe ce dernier pourra rester (sauf si le bail n’est pas valable). Le loyer sera en    revanche désormais payé au nouveau propriétaire, l’adjudicataire.

Si le bien est squatté (occupé par un occupant sans droit ni titre), ce dernier devra être expulsé.

RAPPEL DES GRANDES LIGNES

• Tout le monde peut se porter acquéreur, mais il est obligatoire d’être représenté par un avocat. Prenez un avocat spécialisé pour éviter les mauvaises surprises !
• Vous pouvez consulter les offres sur notre site internet ; et les conditions de vente sont disponibles au greffe.
• Vous devez détenir, préalablement à la vente, les fonds nécessaires pour acquérir (environ 15% des frais de vente)
• Les chèques de banque et le pouvoir doivent être remis à votre avocat.