Avocat expert en cession de Boulangerie & Pâtisserie
Avocat expert en cession de Boulangerie & Pâtisserie
Baptiste Robelin intervient très régulièrement dans le secteur de la boulangerie-pâtisserie afin d’assister les boulangers, pâtissiers pour la cession de leur fonds de commerce de boulangerie et dans la rédaction d'actes de cession.
Baptiste Robelin dispose d’une expérience solide dans ce secteur. En effet, la cession d’une Boulangerie et/ou d’une Pâtisserie implique de maîtriser certaines règles liées à la législation alimentaire et de connaître les obligations spécifiques du métier de boulanger-pâtissier.
Diplômes d’État nécessaires à l’exercice de l’activité de boulanger-pâtissier
L’activité de boulanger est une activité réglementée. Conformément à l’article 16.I de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l'artisanat, il est nécessaire d’être titulaire de diplômes d’État spécifiques pour exercer le métier de boulanger.
La dénomination de boulangerie est elle-même surveillée. La loi n° 98-405 du 25 mai 1998 réserve ainsi exclusivement l’appellation d’artisan-boulanger et autorise l’enseigne “boulangerie” aux seuls boulangers fabriquant eux-mêmes leur pain.
Si tel n’est pas le cas, il ne s’agira pas d’une boulangerie, mais d’un terminal de cuisson. Il ne s’agira pas d’une activité artisanale, mais d’une activité commerciale, ce qui aura également une incidence pour l’immatriculation du boulanger (selon le cas, Répertoire des Métiers, ou Registre du Commerce et des Sociétés).
En effet, si le boulanger se contente de fabriquer et vendre son pain sans aucune autre activité annexe, son activité sera artisanale et il devra s’immatriculer au répertoire des métiers ; en revanche, s’il décide de vendre d’autres denrées à côté, comme de la farine ou du sucre, son activité sera considérée comme commerciale et il devra s’immatriculer au registre du commerce des sociétés. Par ailleurs, le boulanger se doit également d’être un chef d'entreprise. Il est à la tête de son propre fonds de commerce et doit donc faire preuve de certaine qualité de management, ou même de comptabilité.
Il est donc indispensable de bien faire la différence entre un terminal de cuisson et une boulangerie pour toute personne souhaitant acquérir un fonds de commerce dans ce secteur.
Des règles spécifiques pour valoriser un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie
Valoriser un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie pour déterminer le prix de cession du fonds de commerce, implique de connaître les spécificités du secteur. Baptiste Robelin dispose d’une solide expérience en la matière.
Le prix de cession est ainsi fonction d’un barème applicable au chiffre d’affaires, en général compris dans une fourchette allant de 80 et 130% du chiffre d’affaires.
Cette méthode purement financière devra ensuite être pondérée selon les spécificités de l’affaire. En général, le prix de cession d’une boulangerie-pâtisserie variera notamment en fonction :
De l’existence ou non d’un logement de fonction compris dans le bail commercial de la boulangerie ;Des jours de fermeture, ouverture du magasin ;Des spécificités tenant au bail commercial de la boulangerie (loyer, charges, obligations des parties, etc.) ;
De l’équipement compris dans le commerce et de l’état du matériel (pétrin, diviseuse, chambre de pousse, four à pain, chambre froide, etc.) ;
De l’emplacement, du quartier considéré et de la typologie de cliente ;
De l’état de la concurrence environnante ;
De tout autre critère subjectif qui pourrait avoir leur importance aux yeux des parties ;
De l’état du marché immobilier et des taux de crédit
Plus précisément, s’agissant du bail commercial, c’est un élément incorporel mais qui peut s’avérer décisif dans une cession de fonds de commerce. Effectivement, dans le cadre de la cession, le cessionnaire reprendra le bail commercial que le cédant à négocier avec le bailleur. Plusieurs paramètres influeront ainsi sur la potentielle valeur de cette cession, prenons l’exemple de la durée restante à courir sur le bail : plus la durée restante sera longue, plus il sera intéressant de récupérer le droit au bail ; ou encore à la répartition des charges entre le propriétaire du fonds de commerce et du bailleur. En effet, il faut aussi prêter attention à comment le contrat a pu être négocié. Le contrat de bail commercial est le résultat d’une négociation qui a eu lieu entre le bailleur et le locataire initiale, c’est dans cet optique que l’on peut se retrouver avec des baux “probailleur” ou des baux “prolocataire”. Logiquement, un bail probailleur sera moins valorisé qu’un bail prolocataire en cas de cession de fonds de commerce.
L’adaptation du boulanger à son environnement
La boulangerie est essentiellement une activité de proximité. Pour évaluer le potentiel d’une affaire, il faut s’intéresser à l’environnement proche, à la typologie de clientèle et aux produits qu’elle peut rechercher : snacking, sandwicherie, pains traditionnels, baguettes, viennoiserie (croissants, pains au chocolat), pâtisserie, etc. Autant de paramètres qui influenceront également le prix en cas de vente du fonds de commerce.
Le succès ou non de la boulangerie dépendra surtout de la capacité du boulanger à s’adapter à son environnement, et à fixer ses prix en fonction de la clientèle locale (c’est-à-dire comprise dans un rayon de 300 mètres environ).
Spécificité de la cession de fonds de commerce de boulangerie
Rappelons que lorsqu’il est question de cession de fonds de commerce, sont compris dans la cession, les éléments corporels tels que le les outils (ex. le four, le pétrin), ainsi que les éléments incorporels (droit au bail commercial, l’enseigne, ou encore la clientèle). A la différence d’une cession de bail isolée, le bailleur ne peut pas interdire la cession de fonds de commerce dans le bail commercial, conformément à l’article L145-16 du Code de commerce. Toutefois, précisons qu’il pourra l'encadrer et même la soumettre à son agrément (basé sur des critères de solvabilité objectifs par exemple). Pour réaliser l’acte de cession de boulangerie, les parties devront définir l’opération juridique la plus appropriée. Elles pourront en effet choisir d’opérer :
- soit une cession du fonds de commerce de la boulangerie ;
- soit une cession des parts sociales, ou des actions de la société d’exploitation de la boulangerie.
L’opération choisie aura également une incidence sur la détermination du prix. En particulier, une analyse de l’EBE du fonds (excédent brut d’exploitation), et une expertise comptable et financière des comptes sociaux et des marges seront nécessaires pour la valorisation des parts sociales de la société en cas de cession sous cette forme.
Généralement, le choix d’opter pour une cession de fonds de commerce ou une cession de parts sociales sera guidé par des considérations d’ordre fiscal. Seule une analyse au cas par car, en tenant compte de la situation des parties, pourra déterminer la forme la plus appropriée.
Le choix de la forme sociale la mieux adaptée pour exploiter la boulangerie (SARL, SAS, etc.) sera également fonction de la situation des parties, et du statut social que l’on souhaite confier au dirigeant, et éventuellement à son conjoint.
Qu’en est-il de la reprise des contrats lors d’une cession de fonds de commerce de Boulangerie ?
Lorsqu’il est question de reprise des contrats dans le cadre d’une cession de fonds de commerce de boulangerie, il est logique de penser aux fournisseurs, avec lesquels le cédant a pu nouer des relations commerciales étroites se révélant plus avantageuses que des relations naissantes. Il s’agit d’un point d’attention particulier sur lequel le repreneur devra se pencher lors de la cession. FOCUS Franchise : Si le boulanger cédant faisait partie d’un réseau de franchise, le cessionnaire repreneur devra nécessairement obtenir l’autorisation du directeur de ce réseau afin de reprendre ce fonds de commerce et de pouvoir lui aussi l’utiliser.
Baptiste Robelin vous accompagne dans la rédaction de votre projet de cession. Il vous assiste afin de réussir votre cession de fonds de commerce de boulangerie en toute sérénité, et vous aide à déterminer la forme de société la plus adaptée pour l’exploitation de votre boulangerie.
Questions fréquentes en
Cession de fonds de commerce
À combien s'élèvent les droits d'enregistrement d'une cession de fonds de commerce ?
Les droits d'enregistrement sont à la charge du cessionnaire et dépendent du prix de cession : jusqu'à 23 000 €, le cessionnaire est exonéré ; entre 23 000 € et 200 000 €, les droits correspondent à 3 % du prix ; au-delà de 200 000 €, ils correspondent à 5 %. Le cessionnaire doit s'acquitter de ces droits dans un délai d'un mois à compter de la date de cession ou de l'entrée en possession du fonds si elle est antérieure.
Comment évaluer la valeur d'un fonds de commerce ?
Les parties peuvent recourir à plusieurs méthodes de valorisation : la méthode dite des barèmes, la valorisation en fonction de la rentabilité du fonds, la méthode par comparaison, ou la méthode de la correction par actif net. Cette étape peut faire l'objet de négociations et il est utile de se faire assister par un professionnel maîtrisant ces différentes méthodes.
Quelles sont les étapes d'une cession de fonds de commerce ?
Une cession de fonds de commerce se déroule en plusieurs étapes successives : l'évaluation de la valeur du fonds, la rédaction des actes (promesse ou compromis de vente, suivi de l'acte définitif), les formalités postérieures à la promesse (purge du droit de préemption de la commune, notification au bailleur si nécessaire, enregistrement de la promesse en cas de promesse unilatérale), les formalités post-cession qui diffèrent selon que l'on est cédant ou cessionnaire, les publications dans un journal d'annonces légales et au BODACC à l'initiative de l'acquéreur, et enfin la période de solidarité fiscale avec séquestre du prix de cession.
Un avocat peut-il accompagner un projet d’hôtel à Paris et partout en France ?
Oui. Maître Baptiste Robelin accompagne les professionnels de l’hôtellerie à Paris et partout en France pour l’ouverture d’hôtels, les reprises d’établissements, les négociations de baux et les créations de sociétés.
Pourquoi anticiper les problématiques sociales dans un hôtel ?
Le secteur hôtelier est fortement encadré par le droit du travail et les conventions collectives du secteur CHR. Une organisation juridique adaptée permet notamment de sécuriser les contrats de travail, les horaires, les CDD d’usage et la gestion du personnel.
Combien coûte juridiquement l’ouverture ou la reprise d’un hôtel ?
Les coûts juridiques dépendent notamment de la taille de l’établissement, du bail commercial, des audits à réaliser, des opérations de cession et des formalités administratives.
Quels contrats doivent être sécurisés lors de l’ouverture d’un hôtel ?
L’ouverture d’un hôtel implique souvent la mise en place de nombreux contrats : contrats de travail, contrats fournisseurs, contrats de franchise, contrats de réservation, CGV et partenariats commerciaux.
Un avocat peut-il accompagner la reprise d’un hôtel existant ?
Oui. Maître Baptiste Robelin accompagne régulièrement les acquisitions de fonds de commerce hôteliers, les reprises d’hôtels, les audits juridiques et les négociations de baux.
Pourquoi sécuriser le bail commercial avant d’ouvrir un hôtel ?
Le bail commercial constitue souvent l’un des actifs les plus importants de l’exploitation hôtelière. Certaines clauses doivent être négociées avec attention : montant du loyer, répartition des charges, travaux, durée du bail, renouvellement et indemnité d’éviction.
Faut-il respecter des normes ERP pour ouvrir un hôtel ?
Oui. Les hôtels sont des établissements recevant du public (ERP) et doivent respecter des règles strictes concernant la sécurité incendie, l’accessibilité, l’évacuation et les installations techniques.
Qu’est-ce qu’un hôtel monovalent ?
Un hôtel est considéré comme monovalent lorsque l’immeuble est spécialement aménagé pour une seule activité hôtelière. Dans ce cas, le loyer peut être fixé selon des méthodes spécifiques prévues par le Code de commerce.
Qu’est-ce qu’un bail commercial hôtelier ?
Le bail commercial hôtelier est un contrat permettant l’exploitation d’un établissement hôtelier dans des locaux commerciaux. Il comporte des spécificités importantes liées notamment à la destination des locaux, aux travaux et mises aux normes, aux charges, à la fixation du loyer et au caractère monovalent de l’immeuble.
Quel type de société choisir pour ouvrir un hôtel ?
Le choix de la structure juridique dépend notamment du nombre d’associés, du montant des investissements, du mode de financement, de la stratégie de développement et de la fiscalité recherchée. Dans le secteur hôtelier, les structures les plus utilisées sont généralement la SAS, la SARL, la SASU, l’EURL ainsi que les holdings et SCI dans certains montages.
Pourquoi faire appel à un avocat pour ouvrir un hôtel ?
L’ouverture d’un hôtel implique de nombreuses problématiques juridiques : bail commercial hôtelier, création de société, conformité ERP, droit du travail, réglementation touristique, contrats fournisseurs ou encore autorisations administratives. L’accompagnement d’un avocat permet de sécuriser juridiquement votre projet dès son lancement et d’éviter des difficultés pouvant compromettre l’exploitation de l’établissement.
Quelles sont les obligations du vendeur lors d'une cession de fonds de commerce ?
Le vendeur (cédant) d'un fonds de commerce est tenu à plusieurs obligations : une obligation d'information préalable des salariés si l'entreprise compte moins de 250 salariés ; une obligation de garantie (garantie d'éviction et garantie des vices cachés) ; la remise des documents légaux (bilan des 3 derniers exercices, chiffre d'affaires mensuel, état des dettes) ; et l'obligation de ne pas se réinstaller dans un périmètre concurrençant le cessionnaire si une clause de non-rétablissement a été stipulée.
Que faire si des créanciers forment une opposition sur le prix de cession du fonds de commerce ?
Si des créanciers du cédant forment une opposition sur le prix de cession du fonds de commerce, le prix reste bloqué entre les mains du séquestre (avocat ou notaire) jusqu'à la mainlevée des oppositions. En cas de désaccord sur le bien-fondé d'une opposition, une procédure judiciaire peut être nécessaire pour en obtenir la mainlevée. L'acquéreur, quant à lui, ne peut pas être inquiété si les formalités légales de publicité ont été correctement effectuées.
Qu'est-ce que le droit de préemption commercial ?
Le droit de préemption commercial est un outil à disposition des communes pour lutter contre la dévitalisation des centres villes et assurer le maintien des commerces de proximité. La finalité de ce droit de préemption est donc le maintien ou la réintroduction de la diversité de l'activité économique de proximité.
Peut-on demander un paiement immédiat du prix de cession après la vente de fonds de commerce ?
Non, dans une cession de fonds de commerce, le vendeur ne perçoit pas immédiatement l'intégralité du prix de cession. Il doit patienter jusqu'à l'expiration des délais légaux d'opposition des créanciers (10 jours à compter de la dernière publication légale). Durant cette période, le prix est séquestré par l'avocat ou le notaire. Ce n'est qu'à l'issue de cette période, et si aucune opposition valable n'a été formée, que le prix peut être remis au vendeur.
Parlons de votre projet ou de votre situation
Chaque situation mérite une analyse claire et pragmatique. Le cabinet Novlaw vous accompagne pour sécuriser vos décisions, anticiper les risques et défendre vos intérêts.