Cession de droit au bail : comprendre les règles, étapes et précautions

Distinction entre cession de fonds de commerce et cession de droit au bail

Dans le régime spécial des baux commerciaux, le droit au bail s’entend comme le droit d’exploitation de locaux commerciaux, faisant partie intégrante d’un fonds de commerce. Il s’agit pour le locataire commerçant d’être en droit de se maintenir dans les lieux, vis-à-vis du propriétaire. On distingue la cession de droit au bail, de la cession de fonds de commerce :

Il y a cession de fonds de commerce dès lors que l’exploitant d’un tel fonds décide de le céder avec l’ensemble des éléments qui le composent, corporels et incorporels : l’enseigne, la clientèle, les outils de production etc., et y compris le droit au bail commercial.

A l’inverse, il y a cession de droit au bail à partir du moment où l’exploitant d’un fonds de commerce décide de céder de façon isolée, non pas l’intégralité, mais seulement certains éléments constitutifs de son fonds. Il cède ainsi son bail commercial indépendamment des autres éléments grevant le fonds de commerce.

Le bail commercial va subsister dans les deux hypothèses, seule la personne du locataire sera intervertie vis-à-vis du bailleur.

La cession de droit au bail se définit alors comme l’acte par lequel le cédant (actuel locataire vis-à-vis du bailleur) transmet son bail commercial à un acquéreur nommé cessionnaire ou repreneur. Ainsi, en cas de cession, le cessionnaire aura les mêmes droits que le cédant et sera soumis aux mêmes obligations. Il prendra donc la place du cédant, le bail subsistant intégralement selon les mêmes termes et avec le même propriétaire. Autrement dit, le repreneur remplacera le cédant dans le local commercial et restera sous l’égide du bail commercial conclu entre le bailleur et le locataire sortant, il ne s’agira en aucun cas d’un nouveau bail.

Baptiste Robelin dispose d’une expertise reconnue en matière de bail commercial et de droit immobilier des affaires. Il conseille, assiste et assure au mieux la défense de vos intérêts, que vous soyez cédant ou cessionnaire. Il intervient régulièrement pour la rédaction des contrats de cession de droit au bail, et en maîtrise parfaitement les clauses et principes essentiels.

Il est notamment très important de prêter attention à certaines clauses primordiales lors de la cession de droit au bail telle que :

• • La destination du bail commercial : Cette clause indique l’activité autorisée dans le local. Elle se doit de refléter aussi bien la volonté des parties, que l’activité souhaitée par le locataire ainsi que celle autorisée par le bailleur. L’activité en cause doit également être conforme au règlement de copropriété de l’immeuble s’il en existe.
  • Le rappel des dispositions essentielles du bail : Sa durée, le jour à compter duquel il a commencé à courir, le montant du loyer, l’éventuelle présence d’une clause de révision automatique, les conditions particulières présentes dans le bail, les modalités particulières liées à la cession etc.
  • Condition suspensive de l’autorisation du bailleur : La cession de droit au bail peut être conditionnée à l’autorisation du bailleur, dans l’hypothèse où il aurait interdit préalablement cette cession au terme du bail commercial. Dans cette hypothèse, c’est au cédant qu’il revient d’accomplir les formalités en vue de l’obtention de l’accord du Bailleur.
  • Obligation de garantie du cédant à l’égard du cessionnaire : clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire qui joue pour le paiement des loyers et charges, ainsi que l’exécution des obligations du bail. Cette clause rend le cédant codébiteur solidaire du cessionnaire à qui il cède le bail, vis-à-vis du bailleur. Le cédant sera donc tenu de payer les loyers et charges au lieu et place du cessionnaire si celui-ci faisait défaut vis-à-vis du bailleur.

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Découvrir les paramètres déterminant la valeur du bail

En fonction de la volonté du cédant, cette cession peut s’opérer aussi bien à titre onéreux qu’à titre gratuit. Toutefois, le droit au bail a une valeur patrimoniale, il est donc souvent cédé en contrepartie du paiement d’une somme d’argent.

La valeur du fonds de commerce est déterminée en majorité au regard :

• • De son emplacement, si le local se trouve dans une rue avec beaucoup d’affluences, son prix pourrait s’élever ;
  • Des caractéristiques propres aux locaux : la surface exploitable, la largeur de la vitrine, les équipements et l’état général du local, ou encore la présence d’une cave, d’une cour, etc. ;
  • Des données économiques et juridiques du bail : le prix du loyer eu égard aux prix du marché, la répartition des droits des parties dans le bail, et bien sûr, la durée restante à courir dans le bail. Si l’expiration du bail est proche, il y a un risque de hausse du loyer lors du renouvellement du bail commercial, instabilité qui dégradera nécessairement sa valeur en comparaison d’un bail neuf.

La cession de bail commercial constitue donc une opération de cession assez spécifique, qui nécessite pour les parties d’être accompagné d’un avocat spécialisé à toutes les étapes de la procédure, pouvant s’étendre de la négociation des clauses à la conclusion du contrat de cession.

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Vous pouvez faire appel à Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, pour l’ensemble des négociations liées à votre cession de droit au bail :

• • Fixation du prix de cession : Le prix du droit au bail dépendra essentiellement du montant du loyer et des charges fixés dans le contrat au regard des prix du marché. D’autres critères rentrent en jeux tel que ceux vu précédemment. De plus, il convient de préciser que le bailleur ne peut solliciter une augmentation de loyer qu’à l’occasion d’échéances triennales, c’est-à-dire tous les trois ans, ou au stade du renouvellement du bail.
  • Les possibles clauses liées au financement : si l’acquéreur décide de financer la cession du bail par un concours bancaire, les parties devront nécessairement conditionner l’opération à l’obtention du crédit nécessaire, et ce dès la promesse de vente. Pour éviter tout risque de contentieux, il est important que les parties encadre strictement la clause notamment en ce qui concerne le montant de l’emprunt, sa durée, mais également le taux de ce dernier.

Un point sur les formalités applicables lors d’une cession de droit au bail commercial

Dans le cadre d’une telle cession, certaines formalités sont à respecter de sorte à assurer le bon déroulement de la vente, notamment vis-à-vis des tiers.

Tout d’abord, il convient impérativement de procéder à une signification de la cession de droit au bailleur, autrement dit au propriétaire des locaux en cause. Ainsi, en application de l’article 1690 du Code civil, , la cession peut être signifiée au bailleur par acte d’huissier, ou être acceptée par lui dans un acte authentique.

La signification par voie d’huissier peut se faire à l’initiative tant du cédant que du cessionnaire, et doit comporter certaines mentions telles que les informations relatives au nouveau locataire, ou encore la date de la cession.

A défaut de signification ou d’acceptation faite par le bailleur de la cession par acte authentique, la vente se verra inopposable au bailleur. Celui-ci pourra dès lors considérer que le cédant est encore le locataire du bail, et que le cessionnaire occupe les lieux sans droits ni titre. Il pourra donc procéder à l’expulsion de ce dernier. De même, le bailleur pourra demander une résiliation du bail ou en refuser le renouvellement sans devoir au cédant une quelconque indemnité.

Par ailleurs, dans le cadre d’une cession de droit au bail, il convient impérativement de procéder à un état des lieux préalable lors de la prise de possessions des locaux par le cessionnaire. En vertu de l’article L.145-40-1 du Code de commerce, cet état des lieux doit être établi de façon amiable et contradictoire par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux sera alors joint au contrat de bail, ou conservé par les parties.

Si l’état des lieux ne peut être établis dans les conditions prévues par cet article, il sera fait par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les frais seront partagés à parts égales entre le cédant et le cessionnaire.

Enfin, et dans un délai d’un mois suivant la signature de l’acte de cession de droit au bail, l’acte en cause doit faire l’objet d’un enregistrement auprès de la recette des impôts du lieu de situation des lieux loués. Il existe dans ce cas une spécificité à la cession de droit au bail en ce qu’un abattement de 23 000 euros est pratiqué sur le prix de vente. Les taux sont les suivants :

• 0% sur la fraction du prix de vente comprise inférieure à 23 000 euros ;
• 3 % sur la fraction du prix de vente comprise entre 23 000 et 200 000 euros ;
• 5% pour la fraction du prix supérieure à 200 000 euros

Les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur, sauf si les parties en ont prévu autrement dans l’acte de vente.
Enfin, à noter que contrairement à une cession de fonds de commerce, il n’est pas nécessaire de publier la cession au BODACC ni dans un journal d’annonce légale (puisque les créanciers n’ont pas à être informés, dans la mesure où le fonds n’est pas cédé).

De la même manière, il n’est pas nécessaire de prévoir un séquestre du prix, comme c’est le cas pour une cession de fonds de commerce. Il n’y a en effet aucun principe de solidarité fiscale entre vendeur et acquéreur dans le cadre d’une telle cession.

Maître Baptiste Robelin vous apporte son aide face aux différentes formalités qui doivent être accomplies lors d’une cession de droit au bail commercial. Il vous accompagne et vous assiste, qu’il s’agisse des formalités relatives :

• À la purge de droit au bail commercial de la commune.
• À l’examen des clauses du bail commercial pouvant avoir une éventuelle incidence sur la cession.
• À la signature de la promesse de cession ainsi que de l’acte définitif de cession de bail commercial.
• À la signification de la cession par acte d’huissier ou acte notarié au bailleur.
• À l’enregistrement de l’acte de cession