Comment valoriser un fonds de commerce ?

Découvrez nos conseils pratiques pour l’estimation de votre fonds de commerce.

La valorisation de son fonds de commerce est une opération particulière et technique.  

Il existe plusieurs situations dans lesquelles l’exploitant d’un fonds de commerce devra valoriser son fonds de commerce : il peut s’agir d’un projet d’apport du fonds de commerce en société, un projet de vente de fonds de commerce, ou encore de l’estimation d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail commercial par le propriétaire des locaux.

Nous vous proposons ici nos conseils pour estimer la valeur d’un fonds de commerce, basés sur des exemples pratiques afin de montrer les méthodes adéquates et de vous aider dans l’estimation de votre fonds de commerce.

Quelles sont les méthodes de valorisation d’un fonds de commerce ?

Parmi les plusieurs méthodes utilisées pour la valorisation d’un fonds de commerce, deux d’entre elles reviennent souvent. Il s’agit d’une part de la méthode des barèmes utilisée le plus souvent par l’administration fiscale et de la méthode des critères de rentabilité utilisée essentiellement par les banques.

La valorisation du fonds de commerce par la méthode des barèmes

La méthode des barèmes consiste à appliquer au chiffre d’affaires du fonds de commerce un coefficient multiplicateur variable selon les secteurs d’activité. Ces coefficients s’obtiennent auprès des centres de gestion, des chambres de commerce et d’industrie (CCI), des cabinets spécialisés en transformation d’entreprise ou encore des experts-comptables. Le barème le plus souvent utilisé est celui du Mémento pratique Evaluation publié par les Editions Francis Lefebvre. Il est également possible d’utiliser les barèmes publiés par Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales ( BODACC)

Pour illustrer cette méthode, prenons les exemples suivants :

Valorisation fonds de commerce par l’application de barèmes : L’exemple d’un restaurant parisien :

Le barème des Editions Lefebvre applicables en 2020 est situé entre 50 et 105 % du chiffre d’affaires toutes taxes comprises par an.

En faisant la moyenne des extrémités de ce barème soit (50+105) ÷ 2 , nous pouvons retenir un barème moyen de 77,5 %.

En faisant la différence entre le barème maximum (105) et le barème minimum (50) nous obtiendrons la marge d’ajustement qui nous permettra d’ajuster notre valorisation en fonction des critères tels que l’emplacement du fonds, l’état d’entretien des locaux ou encore l’évolution du chiffre d’affaires au cours de la période.

Prenons l’exemple de restaurant dont le chiffre d’affaires TTC des 3 dernières années est de 110.654 € en 2017, 154.392 € en 2018 et de 116.725 € en 2019.

En faisant la moyenne des chiffres de ces trois années c’est-à-dire : (110.654 + 154.392 + 116.725) ÷ 3 on obtient un chiffre d’affaires moyen de 127.257 €.

Trois hypothèses s’offrent alors à nous.

  • Possibilité 1 : Si pour la valorisation financière du fonds nous retenons le barème moyen de 77.5%, la valeur du fonds de commerce serait égale au produit du chiffre d’affaires moyen par le barème moyen soit : (127.257× 77.5)÷ 100. On obtiendrait alors une valeur du fond égale à 98.624 euros.

  • Possibilité 2 : Dans notre exemple, le chiffre d’affaires du restaurant a connu une évolution de +40% entre 2017 et 2018, et de -24% entre 2018 et 2019.

    Si en fonction de ce critère nous voulons ajuster le barème moyen, le barème ajusté sera obtenu en ajoutant au barème moyen la somme des pourcentages d’évolution soit ( 40% – 24% )+ 77.5 % ce qui équivaudra à 93.5%.

    Le fonds de commerce aura alors pour valeur le résultat du produit du chiffre d’affaires moyen par le barème ajusté : (127.257× 93.5%) soit 118.985 euros.

  • Possibilité 3 : Suivant le barème BODACC qui retient 71,7%, la valeur du fonds de commerce sera égale à environ 91.243 euros soit (127257× 71.7 )÷ 100.

En définitive, en raison de la pertinence des hypothèses A et C, nous pouvons retenir comme valeur finale du fonds commerce la moyenne de leurs deux résultats à savoir la moyenne de 98.624 euros et de 91.243 euros, ce qui correspond à une valeur médiane de 94.934 euros.

Valorisation fonds de commerce par l’application de barèmes : L’exemple d’une pharmacie parisienne

Le barème des Editions Lefebvre applicables en 2020 est situé entre 60 et 120 % du chiffre d’affaires hors taxes par an.

En faisant la moyenne des extrémités de ce barème soit : (60+120) ÷ 2, nous pouvons retenir un barème moyen de 90 %.

Prenons l’exemple d’une pharmacie dont le chiffre d’affaires hors taxes des 3 dernières années s’élève à 852.600 € en 2017, à 928.200 € en 2018 et à 1.004.500 € en 2019.

En faisant la moyenne des chiffres de ces trois ans c’est-à-dire: ( 852.600 + 928.200 +1.004.500) ÷ 3 on obtient un chiffre d’affaires moyen de 928.434 euros.

Dans ce cas également trois hypothèses se présentent :

  • Possibilité 1 : Si pour la valorisation financière du fonds nous retenons le barème moyen de 90%, la valeur du fonds de commerce obtenue à partir de l’opération (928.434×90)÷ 100 serait égale à 835.591 euros. 

  • Possibilité 2 : Si pour l’ajustement du barème on retient l’évolution du chiffre d’affaires de 2% constaté en France en 2018 dans ce secteur d’activité, le barème retenu s’approchera alors de 97%. Le fonds de commerce aura alors une valeur de 900.581 euros correspondant à  (928.434×97)÷100

  • Possibilité 3 : Pour ce type d’opération, le Moniteur des Pharmacies retient 76% comme barème. Suivant ce barème, le fonds de commerce aura pour valeur 705.610 euros. Cette valeur est obtenue en multipliant le chiffre d’affaires moyen par le barème du Moniteur des pharmacies.

En définitive, en raison de la pertinence des hypothèses A et C, nous pouvons retenir comme valeur finale du fonds de commerce, la somme obtenue en faisant la moyenne des résultats de ces deux hypothèses ( 705.610+835.591)÷2 soit 770.600 euros.

La méthode des barèmes est certes très simple, mais elle ne tient pas compte des caractéristiques du fonds de commerce et ne reflète pas la rentabilité de l’affaire.

La valorisation du fonds de commerce par la méthode de la rentabilité

Pour déterminer la valeur d’un fonds de commerce la méthode de la rentabilité comme son nom l’indique se base essentiellement sur la rentabilité du fonds de commerce. Cette méthode est beaucoup plus privilégiée par les banques, car elle permet de déterminer la capacité de l’emprunteur à rembourser son emprunt . La méthode de la rentabilité consiste à appliquer un coefficient à la moyenne des excès brut d’exploitation (EBE) ou des résultats net des derniers des exercices.

L’excédent brut d’exploitation est le solde du compte d’exploitation, pour les sociétés. Il est égal à la valeur ajoutée, diminuée de la rémunération des salariés, des autres impôts sur la production et augmentée des subventions d’exploitation. Il fait partie des Soldes Intermédiaires de Gestion et se calcule comme suit :

Excédent brut d’exploitation (EBE) = Chiffre d’affaires – Achats consommés – Consommation en provenance de tiers + Subventions d’exploitation – Charges de personnel – Impôts et taxes

Pour illustrer cette méthode nous allons reprendre les mêmes exemples vu précédemment à travers un tableau, nous allons calculer dans un premier temps l’excédent brut d’exploitation. Le résultat trouvé sera ensuite multiplié par le coefficient multiplicateur pour déterminer la valeur moyenne du fonds de commerce.

Valorisation fonds de commerce par la rentabilité : L’exemple d’un restaurant parisien

De manière générale, un restaurant avec un emplacement standard s’évalue en retenant un coefficient multiplicateur de 3,5 fois l’EBE. Il faut préciser que le coefficient varie en fonction du rapport de l’EBE et du Chiffre d’affaires.

2019 2018 2017
Chiffres d’affaires 116725€  154392€  110654€ 
Résultat d’exploitation 30746€  35249€  29756€ 
+Dotation aux amortissements 1200€  1200€  1200€ 
+ Autres charges 325€  475€  317€ 
– Autres produits 150€  228€  194€ 
= EBE 32121  36696  31079 
Coefficient multiplicateur 3,5  3,5  3,5 
– Endettement financier 48200€  17400€  22900€ 
= Valeur du fonds de commerce 64224  111036  85877 

D’après ce tableau récapitulatif, nous pouvons retenir comme valeur moyenne du fonds de commerce 87.056 euros soit (64.224+111.036+85.877)÷3.

Valorisation fonds de commerce par la rentabilité : L’exemple d’une pharmacie parisienne

De manière générale, une pharmacie avec un emplacement standard s’évalue en retenant un coefficient multiplicateur de 6,1 fois l’EBE. Ce coefficient correspond à moyenne nationale constatée par INTERFIMO.

Ce coefficient varie fortement d’une région à l’autre. Il est par exemple de 5,5 en Bretagne, contre 7,3 dans l’Est. mais aussi selon la typologie de l’officine. Le coefficient est majoré s’il s’agit d’une pharmacie importante ou non.

2019 2018 2017
Chiffres d’affaires 1004500€   928200 €  852600€ 
Résultat d’exploitation 30746€  35249€  29756€ 
+ Dotation aux amortissements 1200€  1200€  1200€ 
= EBE 31946  36449  30956 
Coefficient multiplicateur 6.1  6.1  6.1 
– Endettement financier 22900€  48200€  17400€ 
= Valeur du fonds de commerce 171971  174139  171432 

Comme ce fut le cas avec l’exemple du restaurant, la valeur moyenne du fonds de commerce est de 172.514  euros soit (171971+174139+171432)÷3

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La méthode de correction de l’actif net

La méthode de correction de l’actif net consiste dans un premier temps à évaluer la valeur actuelle de l’ensemble des actifs d’une entreprise et à en déduire les dettes par la suite. On parle alors d’actif réévalué. Il se calcule en déduisant la somme des passifs de celle des actifs.

Reprenons les exemples précédents.

Valorisation fonds de commerce par correction de l’actif net : L’exemple d’un restaurant parisien

Pour notre restaurant, l’ensemble des actifs brut de l’exercice de 2019 s’élève à 280.407 euros, le montant total de ses passifs s’élève à 125.725€.

Pour obtenir l’actif du bilan réévalué, il faut déduire les passifs c’est-à-dire les divers amortissements et dépréciations de l’actif brut du bilan de l’exercice 2019. L’actif net réévalué est alors égale à 154682€ soit (280407-125725)

Après le calcul de l’actif net réévalué, il faudra ensuite y déduire le montant du passif exigible qui ici s’élève à 45700€. On obtient alors une valeur provisoire du fonds qui s’élève à 108982€.

Pour obtenir la valeur finale du fonds de commerce il faut ajouter à la valeur provisoire (108982€) la valeur du droit au bail qui ne figure pas au bilan et qui s’élève ici à 30.000€.

On obtient alors le montant de 138.982 euros qui correspond à la valeur patrimoniale du fonds de commerce à la fin de l’année 2019.

Valorisation fonds de commerce par correction de l’actif net : L’exemple d’une pharmacie parisienne

Pour notre pharmacie, le montant de l’actif brut s’élève à 1.208.456 euros.

Pour obtenir l’actif net retraité, il faut déduire de l’actif brut les amortissements dont la valeur s’élève à 11.800€. L’actif net retraité sera alors de 1.196.656 euros.

Ensuite il va falloir déterminer la valeur patrimoniale en déduisant de l’actif net(1.196.656€) le passif exigible c’est-à-dire les endettements qui s’élèvent ici à 72.847 euros. La valeur du patrimoine est alors égale à 1.123.809 euros.

Pour finir, il faut ajouter à la valeur patrimoniale précédemment calculée, le montant des agencements de l’officine qui s’élève à 100.000 euros. La valeur patrimoniale du fonds de commerce de notre pharmacie s‘élève ainsi à 1.023.809 euros. 

La valorisation d’un fonds de commerce par la méthode de la comparaison

La méthode de comparaison consiste à comparer des fonds de commerce de même nature qui se situent dans le même secteur afin de pouvoir se faire une idée des prix du marché pour ce type de bien.

Reprenons nos exemples.

Valorisation fonds de commerce par comparaison : L’exemple d’un restaurant

Prenons par exemple plusieurs restaurants avec des caractéristiques à peu près similaires sur le nombre de couverts, la taille et la clientèle. En considérant les restaurants du même type qui ont été vendus dans ce secteur sur les 6 derniers mois pour des montants compris entre 90.000 et 200.000 euros en moyenne. On pourra estimer la valeur du restaurant considéré à 145.000 euros.

Valorisation fonds de commerce par comparaison : L’exemple d’une pharmacie

En considérant les pharmacies équivalentes au niveau du chiffre d’affaires et situation géographique et en sachant que les prix de vente en région parisienne sont compris entre 350.000 et 1.000.000 euros en moyenne on pourra considérer que la valeur de notre pharmacie est estimée à 675.000 euros.

Pour une meilleure estimation, nous vous conseillons d’utiliser plusieurs méthodes afin de pouvoir vous faire une idée des différents résultats afin de pouvoir établir un prix raisonnable et juste dans le cadre de vos négociations

Les éléments de pondération des méthodes d’analyse financière

Le fonds de commerce est une entreprise assez particulière, car il doit généralement son succès à ses propriétés territoriales, comme les caractéristiques du lieu de son emplacement ou encore à ses propriétés matérielles comme son état au moment de sa session.

Pour établir une valorisation fiable l’on ne peut se cantonner à une approche purement financière il faut également analyser les caractéristiques du local considéré. Les principaux critères de pondération utilisés afin de mieux exprimer la valeur d’un fonds de commerce sont notamment : l’emplacement géographique du fonds de commerce, son état et les éventuels travaux à prévoir, sa clientèle, les droits et obligations des parties au bail ou encore sa conjoncture économique.

Les éléments de pondération en fonction des secteurs d’activités

Comme on l’a expliqué, le fonds de commerce d’un commerçant n’est pas une entreprise comme une autre  : il est également tributaire de son emplacement, des spécificités du local, et du bail commercial.

La zone de chalandise, et le trafic estimé de consommateurs potentiels dans le secteur sont des points très importants. Chaque quartier connaît ses particularités  : emplacement numéro 1  ? Quartier d’affaires  ? Quartier touristique  ? Quartier bobo  ? Zone rurale  ? Station balnéaire  ? etc.

Enfin, ces zones ont un impact différent selon l’activité considérée. C’est pourquoi l’approche sectorielle est très importante.

Pour une boulangerie par exemple, être située dans une zone résidentielle ou rurale avec peu de commerces à proximité peut être stratégique  : cela représente moins de concurrence potentielle, contrairement à un quartier d’affaires ou touristique très fréquenté, mais avec pléthore de concurrents.

Idem pour une pharmacie, qui peut avoir un intérêt à se trouver dans un désert médical, compte tenu du nombre de clients potentiels qu’elle sera alors seule à desservir.

Inversement, pour un restaurant, il est évident que l’affluence d’une zone touristique est souvent recherchée et la concurrence environnante peut s’avérer un atout : ce sera alors un quartier où les gens sortent beaucoup, et fréquentent parfois plusieurs établissements, bars, discothèques, etc. au cours d’une même soirée.

Enfin chaque secteur a aussi ses spécificités propres : pour un restaurant, un droit de terrasse ou une extraction sont des atouts particuliers. Idem pour les autorisations spécifiques s’agissant des bars-tabacs, de la Française des Jeux ou encore du PMU.

Pour une pharmacie, la présence d’un laboratoire ou d’un parking peuvent être des atouts particuliers.

Enfin pour une boulangerie, le matériel spécifique (four, pétrin, etc.), les jours d’ouverture ou encore la présence ou non d’un appartement de fonction collé au local commercial sont autant de particularités que les professionnels du secteur prendront en compte pour estimer la valeur d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie.

Pour conclure nous devons retenir qu’ il existe une multitude de méthodes pour valoriser un fonds de commerce. Toutefois le bon prix résulte de la volonté de 3 personnes. Il s’agit de l’acquéreur qui acceptera de payer la valeur qu’il estime raisonnable pour le fonds de commerce compte tenu de son emplacement, ensuite du vendeur qui aura accepté le prix et pour finir du banquier qui aura accepté de financer cette opération en fonction de la confiance qu’il a en son emprunteur.

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