Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Pendant longtemps en cas d’inexécution par l’une des parties à un contrat, le Code civil n’envisageait que la résolution prononcée par le juge. Mais, depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, la clause résolutoire a fait son entrée dans le Code civil à l’article 1225.

L’article 1225 du Code civil dispose :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Cela signifie que la clause résolutoire est un mécanisme contractuel qui permet de sanctionner les manquements d’une partie à ses obligations contractuelles. La sanction à ce manquement est la résiliation du contrat aux torts de la partie fautive.

La clause résolutoire en matière de bail commercial

La clause résolutoire est très fréquente dans les baux commerciaux. Elle constitue un mécanisme particulièrement efficace pour le bailleur, car elle lui permet de sanctionner les éventuels manquements de son locataire aux clauses du bail notamment en cas de loyers impayés.

Un régime spécifique concernant les clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux est prévu par le code de commerce. Il y est notamment disposé que les clauses résolutoires ne peuvent produire d’effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueuses.

Dans cette logique l’article L 145 – 41 du code de commerce prévoit que :

“Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Comment est mise en œuvre la clause résolutoire ?

La clause résolutoire est essentiellement automatique car elle s’applique de plein droit à l’expiration du délai d’un mois établi par l’article L 145-41 du Code de commerce.

Cela signifie que le bailleur devra mettre en demeure le locataire de remédier à son manquement. Le locataire dispose alors d’un délai de 1 mois pour se mettre en conformité avec ses obligations contractuelles.

Si à l’expiration de ce délai le locataire n’a pas rempli ses obligations contractuelles, le juge est tenu de faire constater l’acquisition par la clause résolutoire. Le bail est alors résilié de plein droit.

Si au contraire avant l’expiration du délai d’un mois, le locataire se met en conformité avec ses obligations contractuelles, la clause résolutoire ne joue pas.

Quelles sont les conditions de validité de la clause résolutoire ?

Tout d’abord, pour invoquer la clause résolutoire, le bailleur doit être en mesure de prouver un manquement du locataire à une stipulation expresse du bail. Ensuite, précisons que ce manquement doit être invoqué de bonne foi par le bailleur.

Pour finir, les circonstances doivent démontrer le caractère suffisamment grave du manquement du locataire pour entraîner la résolution du contrat de bail.

Le formalisme de la clause résolutoire.

Le bailleur doit notifier son commandement au locataire par exploit d’huissier. Cet commandement doit répondre aux exigences suivantes :

• L’expression de la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, le locataire devant être informé des conséquences radicales de son manquement.
• La mention du visa du commandement du bail en cours sous peine de nullité
• La mention du Délai d’un moi établi par l’article L 145-41 un du code de commerce
• L’indication claire et précise du manquement reproché, du délai pour y remédier ainsi que la sanction encourue

Procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire : la saisine du juge

La compétence pour se prononcer sur l’acquisition de la clause résolutoire ou la prolongation du délai de mise en demeure à la demande du locataire revient au juge des référés.

L’article 145-41 du code de commerce donne au juge le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire à la demande du preneur si celle-ci n’a pas été constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Pendant la durée de suspension judiciaire de la clause, le locataire pourra se libérer de son ordination.

En cas de loyer impayé par exemple, le juge peut prononcer un délai permettant au locataire de s’acquitter des arriérés. pendant ce délai les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Quelles sont les conséquences de la mise en œuvre de la clause résolutoire ?

Une fois que la clause résolutoire est valablement mise en œuvre, elle entraîne la résiliation de plein droit du bail dès lors qu’elle est acquise. Le preneur sera alors expulsé de son local et perdra son fonds de commerce.

C’est pour cela que la clause résolutoire est si efficace car la perte du fonds de commerce pour le locataire entraîne la perte de tous les investissements qu’il a supporté pour acquérir et faire fructifier son entreprise. Il est donc dans l’intérêt du locataire de respecter les termes du bail et notamment d’être à jour dans le paiement des loyers.

En dehors de l’expulsion, le locataire peut également s’exposer à des sanctions subsidiaires à savoir le remboursement des frais de justice, la perte de son dépôt de garantie et éventuellement une condamnation en paiement de dommages et intérêts au profit du bailleur en réparation des préjudices qu’il a subi.

Exemple d’une clause résolutoire dans un bail commercial

« À défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers ou du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer exprimant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause. Si le Preneur refusait de libérer les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le Preneur acceptant que l’ordonnance soit exécutoire sur minute et nonobstant appel. »

Clause Résolutoire

Clause Résolutoire

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