Les conditions du droit à la rémunération de l’agent immobilier dans une vente de fonds de commerce
- Il faut préalablement qu’un mandat écrit soit émis et que cet écrit soit valable.
La rémunération de l’intermédiaire de vente d’un fonds de commerce est très encadrée. Ainsi, le mandataire doit se plier à un formalisme rigoureux ou prendre le risque de ne pas recevoir sa commission. Le mandataire doit être lié avec son client par un contrat écrit ainsi, si le mandat est verbal, la rémunération ne peut être versée, comme le souligne la jurisprudence (arrêt du 27 janvier 1987 rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation, n° 85-11.206). Qu’importe le rôle joué par le mandataire, sans écrit, pas de rémunération et un simple bon de visite ne saurait remplir cette condition.
Il existe également des mentions que le mandat écrit doit nécessairement comporter. Ces mentions sont notamment précisées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et plus précisément en son article 6.
- Il faut que l’intermédiaire ait joué un rôle déterminant dans la conclusion de l’affaire.
En effet, la rémunération du mandataire résulte de la contrepartie de son intervention. Si ce dernier n’est pas en mesure de prouver ses diligences, il ne peut prétendre à une commission. Pour éviter ces problématiques, il est important que l’intermédiaire justifie son intervention lors de la totalité de la durée de son mandat. Cela peut se faire par la signature de bons de visites, la preuve de la présentation de l’acquéreur ou d’un travail de négociation.
- Il faut que l’opération ait été conclue et constatée dans un écrit.
Subordonnée à une obligation de résultat, la rémunération de l’intermédiaire ne lui est due que lorsque l’opération est effectivement conclue. Une entorse à ce principe peut être lourde de conséquence car une personne physique peut encourir une peine pouvant aller jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 30.000 euros d’amende en vertu de l’article 16 de la loi précitée.
Ainsi, il faut que l’engagement des parties soit constaté dans un acte écrit unique (arrêt du 27 janvier 1981 rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation n° 79-15.587). L’acte de cession de fonds de commerce doit donc comporter une clause précisant les modalités de rémunération du mandataire.
Il est aussi important de noter qu’en cas de condition suspensive à l’acte définitif, l’opération n’est pas considérée comme étant conclue. Ainsi le mandataire ne peut percevoir de rémunération si un acheteur n’a pas obtenu de prêt et que cette obtention était une condition suspensive de la vente (arrêt du 10 mars 1987 rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation n° 85-15.839).