En tant que copropriétaire, il est en principe toujours possible de donner son bien en location (article 544 Code civil).  Toutes restrictions apportées à ce droit doivent être réputées non écrites (Lyon, 22 janvier 1969) : Voir article Journal Le Monde.

Il existe néanmoins un tempérament : il peut exister dans le règlement de copropriété des clauses restrictives justifiées par la destination de l’immeuble. Cette exception est permise par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

La location de courte durée ou location saisonnière est un cas à part. La location d’un meublé de tourisme est destinée à des personnes de passage pour quelques jours, quelques semaines ou quelques mois sans pour autant y élire domicile. Ce mode de location peut s’avérer compliqué, voire impossible, selon le type de destination de l’immeuble.

À ce titre, il existe 3 types de clauses de destination d’immeuble :

• Immeuble à usage d’habitation exclusive : interdit l’exercice d’une activité libérale, professionnelle et commerciale ;
• Immeuble destiné à l’exercice d’une activité professionnelle ;
• Immeuble à usage mixte : il est possible d’exercer une activité professionnelle ou commerciale sous réserve de respecter l’affectation des lieux.

Au sein des immeubles à usage d’habitation, il est encore possible d’insérer des clauses dans le règlement de copropriété pour préciser la destination de l’immeuble. Tel est le cas :

• des clauses précisant l’exercice d’activités professionnelles,
• des clauses dites d’habitation bourgeoise.

Les clauses de non-concurrence qui ont pour but de n’autoriser l’exercice que d’un commerce déterminé sont illicites. En effet, elles ne sont pas justifiées par la destination de l’immeuble, mais simplement par l’intérêt des copropriétaires. De telles clauses portent atteinte au droit des copropriétaires et ne sont donc pas valables (Civ.3^ème, 11 mars 1971, n°69-13.401).

Les clauses dites d’habitation bourgeoise peuvent être stipulées dans le règlement de copropriété afin d’imposer aux copropriétaires le respect d’un usage d’habitation pour l’occupation du bien. La clause d’habitation bourgeoise est exclusive lorsqu’elle interdit purement et simplement toutes activités professionnelles et libérales. En revanche, lorsque la clause d’habitation bourgeoise est seulement relative, il est possible d’exercer une activité libérale et professionnelle à condition qu’elle ne génère pas de nuisances sonores.

La location saisonnière ne sera pas permise dans n’importe quel immeuble et il faut donc être très vigilant. Tout d’abord, une telle pratique est interdite dans les immeubles à usage d’habitation. Du fait de la multiplication des plateformes de réservation en ligne, comme Airbnb par exemple, ce genre de pratique est aujourd’hui de plus en plus réglementée.

Initialement, la jurisprudence se montrait clémente avec l’activité de location de courte durée. Dans un premier temps, il a été considéré que n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble, la clause d’un règlement de copropriété soumettant la location meublée à l’autorisation du syndicat sous le contrôle du juge, alors même que ce règlement autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale qui entrainait des inconvénients similaires à ceux d’une location meublée de courte durée qui ne provoquait aucune nuisance (Civ. 3^ème, 8 juin 2011, n°10-15.891). Pour justifier cette décision, la Cour de cassation se fondait sur le fait que l’exercice d’une profession libérale dans l’immeuble était à l’origine du passage de clientèle. Donc elle en a déduit que la location de courte durée au sein du bâtiment causerait le même type de nuisance.

Néanmoins, la jurisprudence a commencé à s’infléchir en considérant que la location de courte durée constituait une activité commerciale. Dès lors, il n’était plus possible de maintenir la justification basée sur l’exercice des professions libérales.

Le premier arrêt notable en ce sens a été pris par une cour d’appel (CA Paris, 11 septembre 2013, n°11/12572). Les juges ont décidé que la pratique de location type Airbnb était interdite dans les immeubles à usage mixte professionnel-habitation. La justification de l’arrêt porte sur la nature de l’activité de location. La location de courte durée est une activité commerciale susceptible d’être à l’origine de troubles de voisinage et de nuisance. L’activité commerciale se justifie par le fait que la location peut s’apparenter à des prestations commerciales d’hôtellerie.

Cet arrêt, bien que pris par une cour d’appel, n’est pas à négliger, car quelques années plus tard, c’est la Cour de cassation qui a retenu des décisions similaires.

La Cour de cassation a ensuite décidé que la location de courte durée n’était pas permise dans un immeuble dont l’usage principal était celui d’habitation avec la possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale. Le caractère résidentiel de l’immeuble empêchait donc d’exercer une activité de location de courte durée (Civ. 3^ème, 8 mars 2018, n°14-15.864).

Le dernier arrêt en date est relativement récent et confirme l’arrêt de 2018 (Civ.3^ème, 27 février 2020, n°18-14.305). Dans cet arrêt, la Cour de cassation retient que la location de courte durée constitue une activité commerciale qui ne peut pas être exercée dans un immeuble à usage exclusif d’habitation. En l’espèce, l’activité commerciale n’est autorisée que dans des locaux annexes.

Dès lors, pour pouvoir exercer une activité de location de courte durée, il convient de bien vérifier ce que prévoit le règlement de copropriété ou de vous rapprocher du syndic.

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