Le projet de loi de simplification de la vie économique qui devait initialement être voté le 26 janvier 2026 au Sénat et à l’Assemblée nationale a vu sa date de vote reportée.

Ce report est lié à l’opposition suscitée par plusieurs mesures controversées du texte, notamment la suppression des zones à faibles émissions (ZFE).

C’est à cet égard que le ministre des Relations avec le Parlement a annoncé le 26 janvier 2026 que le gouvernement préférait reporter le vote. Aucune nouvelle date n’a été fixée, ce qui pourrait repousser le vote après les élections municipales de mars 2026.

Après l’adoption de versions différentes par le Sénat, le 22 octobre 2024 et l’Assemblée nationale, le 17 juin 2025, une commission mixte paritaire a été chargée d’élaborer un texte de compromis entre les versions adoptées par l’Assemblée nationale et le Sénat.

À ce stade, plusieurs mesures s’inscrivent dans une volonté de rationaliser les procédures, moderniser certains régimes juridiques et renforcer la compétitivité des entreprises

Les travaux de cette commission, qui ont été récemment publiés, révèlent des modifications substantielles au regard du projet adopté par l’Assemblée nationale en juin 2025, notamment s’agissant des dispositions applicables aux baux commerciaux.

Le présent article a pour objet d’analyser les principales modifications entre le texte issu de la commission mixte paritaire et celui voté par l’Assemblée nationale en juin 2025 sur les dispositions applicables aux baux commerciaux.

La modification la plus significative entre le projet initial et le texte issu de la commission mixte paritaire réside dans l’abandon de plusieurs mesures protectrices des preneurs à bail commercial qui figuraient au sein du projet adopté par l’Assemblée nationale en juin 2025.

La suppression des dispositions relatives à la clause « tunnel »

Le projet adopté par l’Assemblée nationale prévoyait au sein du Code de commerce, un article L. 145-38-1, d’autoriser la clause dite « tunnel » dans les baux de locaux à usage commercial.

La validité des clauses « tunnel » a longtemps été incertaine en raison d’une jurisprudence fluctuante. Certaines décisions ont accepté leur application lorsque les variations étaient symétriques, tandis que d’autres ont considéré qu’une clause limitant l’application mécanique de l’indice violait le principe de réciprocité prévu par l’article L. 112‑1 du Code monétaire et financier.

Cette incertitude a conduit les praticiens à faire preuve de prudence dans la rédaction de ces clauses, exposant ainsi les parties à des risques de contestation.

Le projet de loi venait clarifier la situation — clarification bienvenue — en autorisant expressément l’intégration des clauses « tunnel », mais uniquement pour les locaux à usage commercial et à condition que les limites fixées soient identiques à la hausse et à la baisse.

Outre la sécurité juridique, l’objectif était d’assurer une stabilité économique et contractuelle en encadrant les variations tant pour le bailleur que pour le preneur.

La suppression des dispositions relatives à l’imputation de la taxe foncière

À ce sujet, le projet initial prévoyait de compléter l’article L.140-40-2 du Code de commerce en insérant un nouvel alinéa devant imposer que « la taxe foncière mentionnée à l’article 1380 du Code général des impôts est à la charge du bailleur et automatiquement acquittée par ce dernier. »

Cette disposition était particulièrement favorable aux preneurs, en ce qu’elle avait pour but d’interdire la refacturation de cette taxe à ces derniers.

Cette modification majeure visait à protéger les petites structures économiques TPE,  dont la survie est souvent menacée par le poids cumulé du loyer et des charges locatives.

Contre toute attente, elle a également été abonnée par la commission mixte paritaire.

Ainsi, en pratique, conformément aux dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce, la taxe foncière ainsi que les taxes additionnelles à celle-ci pourront toujours être refacturées au locataire.

La suppression des dispositions relatives à la clause résolutoire

Le projet adopté par l’Assemblée nationale procédait à la modification de l’article L.145-41 du Code de commerce. Ce dernier prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Durant ce mois, le preneur peut régulariser sa situation. Le juge peut également, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.

En pratique, le système actuel crée une forte insécurité pour le preneur : dès l’expiration du délai d’un mois, le bailleur peut saisir le tribunal pour faire appliquer la clause résolutoire, même si le preneur agit de bonne foi et traverse des difficultés temporaires.

Il était prévu l’adjonction de trois alinéas visant à encadrer plus rigoureusement l’octroi de délais de paiement au preneur à bail commercial, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

C’est en ce sens qu’il était prévu trois ajustements notables :

• La clarification de la suspension automatique de la clause résolutoire lorsque le juge accorde des délais de paiement ;
• L’obligation pour le juge de vérifier la proportionnalité de la sanction au regard du manquement reproché avant de constater la résiliation, ce qui renforcerait son pouvoir d’appréciation ;
• L’harmonisation des règles d’application de la clause afin de réduire les divergences jurisprudentielles (notamment sur la question du paiement partiel postérieur au commandement).

L’objectif de cette réforme était de limiter les effets souvent excessifs de la clause résolutoire, en évitant les résiliations automatiques disproportionnées pour favoriser la continuité de l’exploitation commerciale.

Toutefois, la commission mixte paritaire a procédé au retrait de ces mesures envisagées.

Ce retrait s’explique par un arbitrage en faveur des bailleurs. En effet, ces dispositions affaiblissaient excessivement l’efficacité de la clause résolutoire, l’une des prérogatives protectrices les plus utilisées par ces derniers en cas d’impayés.

Les organisations professionnelles de bailleurs redoutaient, alors, un allongement des délais de procédure et une incertitude plus grande quant à l’issue des contentieux.

Par conséquent, le régime actuel applicable à la clause résolutoire demeure inchangé.

Le maintien de la mensualisation du paiement des loyers

Le texte issu de la commission mixte paritaire maintien l’insertion d’un nouvel article L.145-32-1 au sein du Code de commerce, qui permettra de consacrer le droit à la mensualisation du loyer pour le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal.

Très attendue par les commerçants, cette disposition est finalement adoptée dans le projet de la commission.

Cette disposition permettra au locataire de bénéficier rapidement du paiement mensuel du loyer, à sa demande, cette dernière prenant effet à compter de la prochaine échéance de paiement prévue par le bail.

Le texte reste silencieux quant à la forme que devra prendre cette demande.

Le texte a été rédigé comme suit : « Art. L. 145-32-1. – Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal, en fait la demande. Cette demande prend effet à compter de la prochaine échéance de paiement du loyer prévue par le bail. »

Les modalités de paiement du loyer ont toujours été fixées contractuellement entre les parties. Dans la pratique, le loyer est le plus souvent payable trimestriellement et d’avance, offrant au bailleur une sécurité de paiement importante. Toutefois, ce mode de règlement représente une charge de trésorerie significative pour les commerçants.

La possibilité de mensualiser le loyer constitue donc une mesure bienvenue : elle allège la gestion des charges et rapproche le paiement du loyer de la perception du chiffre d’affaires, améliorant ainsi la gestion financière des petites structures.

En revanche, de l’autre côté cette mensualisation pourrait accroître les impayés, alourdir la gestion administrative et réduire le confort de trésorerie que procurait le paiement trimestriel anticipé.

Cette disposition devrait être d’ordre public et s’appliquer aux baux en cours dès son entrée en vigueur, ce qui signifie que les bailleurs ne pourront pas s’y opposer.

Pour les propriétaires, elle implique une vigilance accrue sur les retards de paiement et pourrait inciter à recourir plus rapidement à la clause résolutoire.

Le maintien de l’encadrement des sommes payées à titre de garantie

La chambre mixte paritaire conserve également les modifications apportées à l’article L.145-40 du Code de commerce, concernant l’encadrement des garanties.

Toutefois, une différence notable doit être soulevée.

En effet, le texte de la chambre mixte paritaire prévoit uniquement deux nouveaux alinéas, contre quatre dans le projet voté par l’Assemblée nationale.

Ainsi, les dispositions maintenues sont, d’une part, le plafonnement des sommes payées à titre de garantie par le preneur au montant des loyers dus au titre d’un trimestre.

Cette mesure, en faveur des preneurs à bail commercial, vise à alléger la trésorerie des commerçants en limitant l’immobilisation excessive de fonds.

D’autre part, la transmission de l’obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie au nouveau bailleur, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail.

Cette disposition, particulièrement protectrice des droits des locataires, vise à garantir la continuité de l’obligation de restitution même en cas de changement de propriétaire. Ainsi, elle permet de protéger le preneur contre une éventuelle disparition de sa garantie, lors d’une vente par exemple.

Puis, les deux autres alinéas présents dans le projet initial supprimés sont :

• L’obligation de restitution au preneur, dans les six mois, des sommes données à garantie excédant le plafond d’un trimestre de loyer.
• L’obligation de restitution des sommes payées à titre de garantie dans un délai de trois mois à compter du départ du locataire et de la remise des clés.

C’est en ce sens que le texte a été rédigé de la manière suivante : « 3° L’article L. 145-40 est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.

« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. » »

Le champ d’application de ces mesures est le même que celui du nouvel article L. 145-32-1 du même code, soit les locaux affectés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de service à caractère commercial ou artisanal. Les autres types de locaux étant exclus.

Enfin, le plafonnement des sommes payées à titre de garantie devrait être applicable aux baux conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Et, la transmission de l’obligation de restitution des garanties au nouveau bailleur devrait être applicable aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après l’entrée en vigueur de la loi.

Le projet de loi de simplification de la vie économique introduisait des mesures qui témoignaient d’une réelle volonté de rééquilibrer la relation bailleur – preneur au bénéfice des commerçants et artisans.

Toutefois, le texte issu de la commission mixte paritaire n’a pas retenu certaines dispositions protectrices, fragilisant un équilibre déjà précaire.

Seule mesure favorable pour les commerçants : la possibilité de mensualiser les loyers, un outil concret qui permettra d’enrayer les tensions de trésorerie auxquelles ils étaient fréquemment confrontés.