Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, revient sur la notion de pas-de-porte : qu’est-ce qu’un pas de porte ? dans quel cas le pas-de-porte peut-il être exigé par le bailleur ? Quel est le traitement juridique et fiscal d’un pas-de-porte ? Pour tout savoir sur cette notion bien connue mais souvent mal comprise, c’est ici !

Qu’est-ce que le pas-de-porte ?

Encore appelé droit d’entrée, le pas-de-porte désigne une somme d’argent versée par le locataire au bailleur en contrepartie de la jouissance d’un fonds de commerce ou d’un immeuble et des garanties légales qui y sont attachées.

D’un point de vue juridique, le pas-de-porte peut être appréhendé comme :

  • Un supplément du loyer, dans la mesure où il permet au bailleur de se protéger contre une éventuelle augmentation du bien loué étant donné que l’augmentation du loyer est limitée. Dans ce cas, le montant du pas-de-porte rentrera en compte dans la détermination du loyer au moment du renouvellement du bail.

  • Une indemnité dans la mesure où il sert de compensation à la propriété commerciale et à certains avantages commerciaux accordés au locataire, ou de la dépréciation de la valeur vénale des locaux.

Le pas-de-porte peut également avoir une nature mixte, c’est-à-dire qu’il est à la fois considéré comme une indemnité et un supplément de loyer.

Dans leurs intérêts, les parties doivent choisir dès le départ la nature juridique du pas-de-porte, faute de quoi, cette tâche reviendra aux magistrats qui, en cas de litige, devront rechercher leurs intentions communes.

La fixation du montant du pas de porte est laissée à la volonté des parties. De manière générale, elles se basent sur la loi du marché et sur l’attractivité commerciale de la situation du local.

Quelle forme doit prendre le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte doit résulter d’une clause du contrat de bail le mentionnant spécifiquement, de sorte que le locataire qui signe le bail s’engage à le verser au bailleur.

Pour être valide cette clause doit contenir la nature du pas-de-porte, son montant ainsi que les modalités de son paiement.

Comment est traité le pas-de-porte sur le plan comptable et fiscal ?

Le traitement comptable et fiscal du pas-de-porte varie en fonction de la nature que les parties lui ont accordée. Ainsi :

  • Lorsque le pas-de-porte est versé à titre de supplément de loyer, il rentre dans les frais amortissables et est comptabilisé dans les charges du locataire. Sur le plan fiscal, il peut être déclaré comme un revenu foncier, mais sa déduction doit être répartie sur toute la durée du bail.

    Pour le bailleur, le montant du pas-de-porte est appréhendé comme un revenu foncier dont l’imposition peut être étalée sur 4 ans

    Exemple : Un pas-de-porte de 30.000 euros est prévu à titre de supplément de loyer pour un bail commercial de 6 ans. Les 30.000 euros correspondant au montant du pas-de-porte est une charge du locataire dont la déduction fiscale doit s’étaler sur toute la durée du bail, soit sur 6 ans. Ainsi, le locataire devra déduire la somme 5.000 euros par an.

  • Lorsqu’il est considéré comme une indemnité : le montant du pas-de-porte est admis dans la catégorie des actifs incorporels et par conséquent est non-amortissable. D’un point de vue fiscal, le pas-de-porte en tant qu’indemnité n’est pas imposable pour le bailleur et n’est pas déductible pour le locataire.

Qu’est ce qu’un pas-de-porte ?

Qu’est ce qu’un pas-de-porte ?