Le commandement de payer est l’acte par lequel le bailleur sollicite par acte extrajudiciaire le règlement d’une dette de son locataire et vise la clause résolutoire inséré dans le bail commercial. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans un délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer, la résiliation est acquise de plein droit et doit être constatée par le tribunal judiciaire (il est précisé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement contractuel fondant la mise en œuvre de la clause résolutoire).

Toutefois, l’efficacité du commandement de payer est tributaire de sa rédaction, sur laquelle la jurisprudence porte une grande attention. Ainsi, de nombreux commandements de payer se trouvent dépourvus d’effet, parce qu’ils n’ont pas permis au preneur d’identifier clairement les causes des sommes réclamées.

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 19 octobre 2022 vient confirmer cette exigence attendue dans la rédaction des commandements de payer, exigence qui s’étend au décompte annexé, qui fait partie intégrante du commandement de payer.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire, de lui payer les arriérés locatifs ainsi que des charges dues. Par la suite, il l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion.

Aux termes de cet arrêt, la Cour d’appel de Paris a rejeté la demande du bailleur de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer, en rappelant que « le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances des sommes réclamées ».

En l’espèce, les imprécisions ne portaient pas sur le commandement de payer en lui-même, mais sur le décompte annexé à ce dernier, s’avérant imprécis.

Plus précisément, la Cour d’appel de Paris estime que le décompte annexé était peu explicite et peu intelligible quant aux postes réclamés. En effet, il mentionnait d’une part des frais de relance, alors que ni le bail commercial ni son avenant ne prévoyaient la possibilité pour le bailleur de facturer de tels frais, et d’autre part, des provisions sur charges de copropriété, alors que, de la même manière, ni le bail commercial ni son avenant, ne stipulaient la possibilité pour le bailleur de facturer de telles charges.

Ainsi, la Cour d’appel de Paris confirme le jugement de première instance en ce qu’il avait jugé que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’avait pu mettre en jeu la clause de résiliation anticipée.

Cet arrêt de la Cour d’appel de Paris vient confirmer une jurisprudence désormais bien établie, laquelle considère qu’un commandement de payer imprécis et erroné visant la clause résolutoire ne saurait produire d’effet. En effet, toute imprécision ou erreur empêchent le preneur d’identifier la cause précise des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte effective de tous ses paiements.

Ainsi, les bailleurs doivent être particulièrement vigilant lorsqu’il s’agit de la rédaction du commandement de payer, lequel, nous le rappelons doit respecter les mentions obligatoires prescrites par l’article L. 145-41 alinéa 1 du Code de commerce, lequel qui dispose que  » Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai « .

L’attention des bailleurs doit également être portée sur le contenu du décompte annexé au commandement de payer. En effet, les sommes précises dues au titre du bail commercial doivent apparaître, et ce, de manière chronologique. La Cour d’appel de Paris a rendu une décision en date du 30 octobre 2018 (n°18/06940), au sujet de la nullité d’un commandement de payer dont le décompte annexé faisait apparaître des sommes en l’absence d’ordre chronologique, ce qui n’aurait pas permis au preneur d’identifier clairement les sommes réclamées.

Qu’en est-il de la validité d’un commandement de payer dont le décompte annexé est rédigé en anglais ? Selon nous, l’article 111 de l’ordonnance de Villers-Cotterêts du 25 août 1539 ne trouverait pas à s’appliquer pour un décompte annexé en anglais au commandement de payer.

En effet, s’agissant d’un document comptable, le fait qu’un décompte soit annexé en anglais n’est pas un obstacle à l’identification par le preneur de la cause précise des sommes réclamées.

Toutefois, la jurisprudence semble ne pas avoir tranché clairement ce point. Pourtant, il serait plus que pertinent d’éclaircir ce point afin d’éviter de créer un contentieux de masse sur ce sujet, qui porterait gravement atteinte au recouvrement des loyers impayés des bailleurs étrangers, de plus en plus nombreux en France.

Margaux Cabanes, collaboratrice dans le département Droit des Affaires du cabinet NovLaw Avocats dirigé par Baptiste Robelin.

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