Commandement de payer visant la clause résolutoire : mentions, délai et nullité

Ce qu'il faut retenir : le commandement de payer visant la clause résolutoire est l'acte, délivré par commissaire de justice, par lequel le bailleur réclame au locataire les sommes dues et lui laisse un mois pour régler, faute de quoi le bail est résilié de plein droit. Il doit, à peine de nullité, mentionner ce délai d'un mois (article L.145-41 du Code de commerce), et il doit permettre au locataire d'identifier précisément ce qui lui est réclamé. Un commandement mal rédigé peut priver le bailleur de l'effet de la clause résolutoire.

Le commandement de payer est la pièce maîtresse de la procédure de résiliation pour impayés. Pour le bailleur, c'est l'acte qui déclenche le compte à rebours ; pour le locataire, c'est le dernier moment pour régulariser ou préparer sa défense. Ce guide présente ses conditions de validité, le délai qu'il fait courir, les causes de nullité et la marche à suivre ensuite. Le fonctionnement d'ensemble de la clause est détaillé dans notre guide sur la clause résolutoire du bail commercial.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

C'est un acte extrajudiciaire, signifié au locataire par un commissaire de justice, qui réunit trois éléments :

• une injonction de payer des sommes déterminées dues au titre du bail ;
• la référence expresse à la clause résolutoire stipulée au bail ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit.

Selon l'article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement est donc la condition de mise en œuvre de la clause : sans lui, ou avec un commandement irrégulier, la résiliation ne peut pas être acquise.

Commandement de payer et mise en demeure : quelle différence ?

La mise en demeure, souvent adressée par lettre recommandée, est une relance utile avant toute procédure. Elle ne fait toutefois pas courir le délai de l'article L.145-41 : seul un commandement délivré par commissaire de justice et visant la clause résolutoire le fait. Voir notre guide sur les loyers impayés, qui propose un modèle de mise en demeure.

Commandement de payer et commandement aux fins de saisie-vente

Il ne faut pas confondre ces deux actes. Le commandement visant la clause résolutoire vise à obtenir la résiliation du bail. Le commandement aux fins de saisie-vente est un acte d'exécution forcée, qui suppose que le créancier dispose déjà d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (article L.221-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Et pour un manquement autre qu'un impayé ?

Lorsque la clause résolutoire sanctionne d'autres obligations (défaut d'assurance, défaut d'exploitation, activité non autorisée), le bailleur délivre un commandement d'exécuter l'obligation méconnue, selon le même régime. Dans une affaire où le bailleur d'un restaurant fermé avait délivré au locataire un commandement de reprendre l'exploitation visant la clause résolutoire, la Cour de cassation a rappelé que le juge peut, là aussi, accorder des délais et suspendre les effets de la clause (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin).

Les conditions de validité du commandement

Les mentions communes à tout acte de commissaire de justice

Comme tout acte de commissaire de justice, le commandement doit indiquer, à peine de nullité, sa date, l'identité du requérant (pour une société : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente), les nom, prénoms, demeure et signature du commissaire de justice, ainsi que l'identité et le domicile ou le siège du destinataire (article 648 du Code de procédure civile).

La mention du délai d'un mois

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois dont dispose le locataire (article L.145-41, alinéa 1er). Cette mention est propre au bail commercial et ne peut être omise.

Le visa de la clause résolutoire

Le commandement doit viser la clause résolutoire du bail. Un simple commandement de payer, qui ne s'y réfère pas, ne permet pas au bailleur de se prévaloir de la résiliation de plein droit.

Des sommes précises et un décompte intelligible

Le commandement doit permettre au locataire de savoir exactement ce qui lui est réclamé et pourquoi. En pratique, il est accompagné d'un décompte qui doit :

• détailler les sommes par nature (loyer, provisions sur charges, régularisation de charges, taxes, indexation) et par échéance ;
• suivre un ordre chronologique et faire apparaître les paiements déjà reçus ;
• ne réclamer que des sommes prévues par le bail ou par la loi ;
• présenter un total cohérent avec le montant mentionné dans l'acte.

Un décompte confus, qui mêle des sommes non dues à la dette locative ou ne permet pas de vérifier l'imputation des paiements, expose le commandement à la contestation et rend souvent impossible la constatation de la résiliation en référé.

Une clause résolutoire elle-même régulière

Le commandement ne peut pas produire plus d'effet que la clause qu'il met en œuvre. Or la Cour de cassation juge qu'une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois après un commandement resté infructueux fait échec aux dispositions d'ordre public de l'article L.145-41 et est réputée non écrite en son entier (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). Dans ce cas, même un commandement parfaitement rédigé ne permet pas d'obtenir la résiliation de plein droit.

Le délai d'un mois

Le délai court à compter de la signification du commandement au locataire. Pour échapper à la résiliation, celui-ci doit régler l'intégralité des sommes réellement dues dans ce délai : un paiement partiel ne suffit pas. Par prudence, le paiement doit intervenir suffisamment tôt pour que le bailleur ait effectivement reçu les fonds avant l'expiration du mois.

Le paiement tardif ne sauve pas le bail par lui-même, même si le locataire est de bonne foi : « en cas d'inexécution de son engagement par le débiteur sa bonne foi est sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire » (Cass. 3e civ., 24 septembre 2003, n° 02-12.474, publié au Bulletin, rendu à propos d'une vente avec rente viagère). Le locataire peut en revanche demander au juge des délais et la suspension des effets de la clause.

La nullité du commandement de payer

Nullité pour vice de forme

L'omission d'une mention prescrite à peine de nullité, comme le délai d'un mois ou les mentions de l'article 648 du Code de procédure civile, peut entraîner la nullité de l'acte. Pour les vices de forme, l'article 114 du Code de procédure civile pose deux conditions : la nullité doit être prévue par un texte (ou porter sur une formalité substantielle ou d'ordre public), et celui qui l'invoque doit prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

Privation d'effet pour imprécision ou erreur

Au-delà des nullités de forme, un commandement qui ne permet pas au locataire d'identifier les causes et le montant des sommes réclamées peut être jugé dépourvu d'effet. Lorsque seule une partie des sommes réclamées est contestable, la discussion porte sur la part réellement exigible et sur la question de savoir si elle a été réglée dans le délai.

Mise en œuvre de mauvaise foi

Les contrats doivent être exécutés de bonne foi (article 1104 du Code civil). Le locataire peut soutenir que le bailleur met en œuvre la clause de mauvaise foi, par exemple lorsque le commandement est délivré dans des circonstances qui empêchaient en pratique toute régularisation. Ce moyen s'apprécie au cas par cas et doit être étayé.

Comment contester un commandement de payer ?

• Vérifier l'acte : date de signification, mention du délai d'un mois, visa de la clause, identité des parties.
• Analyser le décompte : sommes non prévues au bail, charges non justifiées, indexation irrégulière, paiements non imputés.
• Vérifier la clause résolutoire : un délai inférieur à un mois la rend réputée non écrite.
• Payer la part non contestable dans le délai, pour limiter le risque, tout en contestant le reste.
• Saisir le juge pour contester le commandement ou demander des délais et la suspension des effets de la clause.

Devant le juge des référés, saisi par le bailleur pour faire constater la résiliation, une contestation sérieuse sur la validité du commandement ou sur les sommes réclamées peut suffire à faire échec à la demande, le litige devant alors être porté devant le juge du fond.

Délais de paiement : les conditions issues de la loi du 26 mai 2026

Le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée ; si le locataire respecte les délais, la clause est réputée n'avoir jamais joué (article L.145-41, alinéa 2). Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, pour les demandes introduites à compter du 28 mai 2026, le locataire doit démontrer sa capacité à régler l'intégralité de sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Après le commandement : les étapes suivantes

1. Expiration du mois : à défaut de paiement intégral, la clause est acquise.
2. Notification aux créanciers inscrits : le bailleur qui poursuit la résiliation doit notifier sa demande aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (article L.143-2 du Code de commerce).
3. Saisine du juge des référés pour faire constater la résiliation, ordonner l'expulsion et obtenir une provision sur les sommes dues et une indemnité d'occupation.
4. Exécution : signification de la décision, commandement de quitter les lieux et, si nécessaire, concours de la force publique.

Le détail de ces étapes et de leurs délais figure dans notre guide sur les loyers impayés en bail commercial.

Et pour un bail professionnel ?

Le bail professionnel n'est pas soumis à l'article L.145-41, sauf si les parties ont choisi d'appliquer le statut des baux commerciaux. La clause résolutoire relève alors du droit commun : la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu qu'elle résulterait du seul fait de l'inexécution, et la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire (article 1225 du Code civil).

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne les bailleurs dans la préparation et la délivrance des commandements (vérification de la clause, établissement du décompte, choix du moment) et les locataires dans leur contestation et leurs demandes de délais. Il intervient ensuite devant le juge des référés et le juge du fond, jusqu'à l'exécution. Consultez notre page avocat en bail commercial et nos offres litige avec un locataire et litige avec un bailleur commercial.

Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris).

FAQ : commandement de payer en bail commercial

Qu'est-ce qu'un commandement de payer en bail commercial ?

C'est l'acte délivré par commissaire de justice par lequel le bailleur réclame les sommes dues en visant la clause résolutoire. Il ouvre au locataire un délai d'un mois pour payer, faute de quoi le bail est résilié de plein droit.

Quelles sont les mentions obligatoires du commandement ?

Les mentions de tout acte de commissaire de justice (article 648 du Code de procédure civile), la mention du délai d'un mois (article L.145-41 du Code de commerce), le visa de la clause résolutoire et un décompte précis des sommes réclamées.

Quel est le délai après un commandement de payer ?

Un mois à compter de sa signification. Une clause qui prévoit un délai plus court est réputée non écrite en son entier.

Un commandement de payer peut-il être annulé ?

Oui, notamment s'il omet le délai d'un mois ou une mention obligatoire, ou s'il ne permet pas au locataire d'identifier les sommes réclamées. Pour un vice de forme, le locataire doit en principe prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

Une lettre recommandée peut-elle remplacer le commandement ?

Non. Seul un commandement délivré par commissaire de justice et visant la clause résolutoire fait courir le délai d'un mois de l'article L.145-41.

Que faire si l'on reçoit un commandement de payer ?

Vérifier l'acte et le décompte sans attendre, régler ce qui est dû dans le délai si possible, et consulter un avocat pour contester les sommes injustifiées ou demander des délais au juge.

Payer après l'expiration du délai suffit-il ?

Non. La bonne foi du locataire est sans incidence sur l'acquisition de la clause. Seuls des délais accordés par le juge, et respectés, permettent de considérer que la clause n'a jamais joué.