Le bail à construction est un outil intéressant pour les propriétaires de terrains qui souhaitent valoriser leur patrimoine en permettant le développement immobilier sans avoir à investir eux-mêmes dans la construction.

C’est également un outil intéressant pour les promoteurs immobiliers ou les constructeurs qui peuvent ainsi avoir accès à des terrains sans devoir en devenir propriétaires.

Les dispositions des articles L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation définissent le bail à construction et précisent les caractéristiques de celui-ci.

Dans le cadre d’un bail à construction, le titulaire du contrat, le preneur, s’engage à réaliser une construction sur le terrain au bailleur.

Aux termes du contrat, le preneur s’engage également à conserver cette construction en bon état d’entretien pendant toute la durée du contrat.

L’obligation de construire est essentielle et déterminante.

Le bail à construction présente plusieurs avantages pour les différentes parties impliquées :

Pour le propriétaire du terrain

Le propriétaire peut valoriser son terrain en permettant la construction dessus sans avoir à supporter les coûts de construction lui-même.

Le propriétaire reçoit une redevance périodique du preneur, ce qui lui garantit un revenu stable pendant la durée du bail.

À la fin du bail, le propriétaire récupère la pleine propriété des bâtiments construits sur le terrain, ce qui peut augmenter la valeur globale de son patrimoine.

Pour le preneur (constructeur ou promoteur)

Le preneur peut accéder à des terrains bien situés pour la construction, même s’il ne peut pas les acheter.

Le preneur n’a pas besoin d’investir de fonds importants dans l’achat du terrain, ce qui lui permet de consacrer ses ressources financières à la construction et au développement immobilier.

Le preneur n’assume pas le risque de propriété du terrain, car il ne paie pas le prix d’achat. Il est donc moins exposé aux fluctuations du marché immobilier.

Pour les personnes publiques

Les baux à construction peuvent encourager le développement urbain en permettant la construction sur des terrains sous-utilisés ou vacants.

Les personnes publiques peuvent influencer le développement urbain en imposant des conditions dans les baux à construction, telles que des exigences en matière d’aménagement, d’urbanisme ou d’environnement.

Les travaux objet du bail à construction qui sont à la charge du preneur, portent sur la réalisation d’une construction neuve.

Il convient de préciser que les travaux objet du bail peuvent porter sur un ouvrage existant et consister en la réalisation de travaux lourds, tels que des travaux de surélévation ou de rénovation importants.

Le preneur du bail à construction est tenu de conserver en bon état les constructions qui ont été réalisées sur le terrain objet du bail.

En effet, le titulaire du contrat de bail doit maintenir les constructions et les ouvrages en bon état d’entretien.

Dans ce cadre, le titulaire du contrat doit effectuer les réparations de toute nature afin de maintenir les ouvrages en bon état.

Cette obligation de maintien en l’état et d’entretien des ouvrages a cependant quelques limites.

En particulier, le titulaire du contrat de bail n’a pas par principe l’obligation de reconstruire les ouvrages et bâtiments s’ils ont été détruits en raison d’un cas de force majeure.

Il en va de même si les ouvrages ont été endommagés ou détruits en raison de désordres existants au moment de la conclusion du contrat de bail, par un vice de construction qui est antérieur à la conclusion de celui-ci (Article L. 251-4 du Code de la construction et de l’habitation).

Notons que dans ces cas, la résiliation du contrat peut être demandée par l’une ou l’autre partie et être prononcée par décision judiciaire (le juge statue également sur les indemnités qui pourraient être dues dans ce cadre).

Le contrat de bail à construction est conclu pour une durée qui doit être comprise entre 18 et 99 ans.

Il convient de noter que la durée du contrat ne peut pas être prolongée tacitement.

Le loyer, c’est-à-dire le prix du contrat de bail à construction peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates et dans des conditions convenues, d’immeubles ou de fractions d’immeubles ou de titres donnant vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles (Article L. 251-5 du Code de la construction et de l’habitation).

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit les modalités de révision de ce loyer.

Ainsi, si le contrat de bail prévoit un loyer périodique payable en espèces, ce loyer est affecté d’un coefficient révisable par périodes triennales comptées à partir de l’achèvement des travaux. Cette première révision doit avoir lieu au plus tard dès l’expiration des six premières années du bail.

Par ailleurs, la variation du coefficient de révision du loyer est proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles. Étant précisé que le revenu pris pour base de la variation de ce coefficient est celui de la première année civile qui suit celle de l’achèvement des travaux.

Notons qu’en cas de perte des bâtiments, le loyer est maintenu au taux qu’il avait atteint à la date de cette perte jusqu’à l’éventuelle reconstruction des bâtiments qui ont été détruits.

Le preneur est enfin tenu de tous les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain.

Le Code de la construction et de l’habitation offre une grande liberté aux parties au contrat afin de définir les droits et obligations de chacune, en particulier s’agissant des conditions de réalisation des constructions et immeubles et de la destination de ceux-ci.

Dès lors, le preneur comme le bailleur doivent porter une attention particulière à la rédaction de leurs obligations contractuelles, notamment celles concernant la nature des ouvrages, leurs conditions d’utilisation, leurs conditions d’entretien, leur destination ou encore les droits réels de chacun.

Dans ce cadre, il peut être pertinent de soumettre la rédaction ou la relecture du contrat de bail à construction à un avocat en droit de la construction et en droit immobilier.

En vertu de l’article L. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation, le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier.

Il s’agit d’un élément essentiel du bail à construction.

Le droit réel conféré au preneur permet à celui-ci de céder tout ou partie de ses droits ou de les apporter en société.

En outre, le titulaire du contrat de bail peut hypothéquer son droit, comme les constructions édifiées sur le terrain loué (Article L. 251-3 du Code de la construction et de l’habitation).

Dans ce cadre, les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant, lequel en reste garant jusqu’à l’achèvement des constructions que le preneur s’est engagé à réaliser dans le cadre du contrat de bail à construction.

Le preneur peut également consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.

Ces droits du titulaire du contrat de bail sont d’ordre public, de sorte que le titulaire jouit de ce droit même sans clause.

Il faut enfin noter que les servitudes passives, autres que celles indispensables à la réalisation des constructions, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du titulaire du bail et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions s’éteignent à l’expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation.

Autrement dit, les engagements (hypothèques, titres, baux) pris par le preneur prennent fin aux termes du bail à construction.

Par ailleurs, si le bail prend fin par résiliation judiciaire ou amiable, les privilèges et hypothèques mentionnés au premier alinéa et inscrits, suivant le cas, avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l’acte ou de la convention la constatant ne s’éteignent qu’à la date primitivement convenue pour l’expiration du bail.

Les personnes publiques peuvent avoir recourir au bail à construction.

Deux limites doivent être cependant mises en exergue.

Tout d’abord, le bail à construction ne peut pas être conclu sur le domaine public (du moins pas sans adaptation), celui-ci n’étant pas compatible avec les principes régissant le domaine public.

Voir sur ce sujet :  Bail à construction et domaine public

Ensuite, le bail à construction ne doit pas constituer un marché public, c’est-à-dire que les ouvrages et constructions ne doivent pas répondre à besoin de la personne publique.

Voir sur ce sujet : Requalification du bail à construction

L’avocat peut jouer un rôle important pour assurer la protection des intérêts de son client, que ce soit le bailleur (propriétaire du terrain) ou le preneur (celui qui va construire sur le terrain).

Conseil juridique : Avant de conclure un bail à construction, il est important de comprendre les implications légales et les droits et obligations de chaque partie. Un avocat spécialisé peut fournir des conseils juridiques précieux sur les aspects juridiques du bail, les lois et réglementations applicables, ainsi que les risques éventuels liés à l’opération.

Rédaction et négociation du contrat : L’avocat peut aider à négocier les termes du bail à construction afin de protéger les intérêts de son client. Cela peut inclure des éléments tels que la durée du bail, les conditions de paiement, les droits et obligations des parties, les clauses de résiliation, etc.

Analyse des titres de propriété : Avant de conclure un bail à construction, il est essentiel de s’assurer que le bailleur a un titre de propriété clair et valide sur le terrain en question. Un avocat peut effectuer des recherches sur les titres de propriété pour vérifier la légitimité du bailleur et identifier tout problème potentiel qui pourrait compromettre le projet.

Gestion des aspects légaux et réglementaires : Un avocat peut aider à s’assurer que le projet de construction est conforme aux lois et réglementations locales, y compris les règles d’urbanisme, de zonage, de construction, etc. Il peut également aider à obtenir les autorisations (permis de construire) nécessaires auprès des autorités compétentes.

Règlement des litiges : En cas de litige ou de différend entre les parties pendant la durée du bail à construction, un avocat peut représenter son client dans le cadre de négociations amiables ou devant les tribunaux, si nécessaire.